מתי כדאי לקנות דירה ומתי עדיף לשכור?

קנייה מתאימה למי שנשאר באזור כמה שנים, יש לו הון עצמי בלי לרוקן את הקרן לחירום, וההחזר החודשי נכנס לתקציב בלי למחוק כל גמישות. שכירות מתאימה למי שהעבודה או המשפחה עשויות לזוז, או כשמחיר הדירה גבוה מאוד מול שכר הדירה באותו בניין.

המספר הפשוט ביותר הוא התשואה הברוטו. דירה של 2.5 מיליון שקל שמושכרת ב-6,000 שקל בחודש מניבה 72 אלף שקל בשנה, כ-2.9%. זה לפני ועד בית, ארנונה בתקופות ריקות, תיקונים ומס. מק"מ לשנה משלם היום 3.22% עד 3.31%, בלי דייר ובלי אינסטלטור. בשנה האחרונה מדד מחירי הדירות ירד ב-1.5% ושכר הדירה עלה ב-3.2%.

עכשיו נעבור למי שקונה כדי לגור, לא כדי להשכיר. נניח דירה ב-2.5 מיליון שקל, הון עצמי 625 אלף (25%), ומשכנתה של 1.875 מיליון ל-25 שנה בריבית של כ-5%. ההחזר לבדו מתקרב ל-11 אלף שקל בחודש. מוסיפים ארנונה, ועד בית, ביטוח ותחזוקה, ומגיעים לסדר גודל של 12 עד 12.5 אלף שקל בחודש. דירה דומה בשכירות עולה במקומות רבים 6,500 עד 8,000 שקל. הפער במזומן: 4,000 עד 6,000 שקל בכל חודש.

שיעור ההון העצמי אינו נתון קבוע. דירה יחידה מאפשרת שיעור מימון גבוה יותר מדירה נוספת, והבנק בוחן גם את ההכנסה ואת יתר ההתחייבויות, ולכן כמה הון עצמי באמת צריך משתנה מרוכש לרוכש.

וגם ההון העצמי עולה כסף. 625 אלף שקל במק"מ או בקרן כספית, בקצב של כ-3.2%, מייצרים כ-20 אלף שקל בשנה לפני מס, בערך 1,700 שקל בחודש. מי שקונה מוותר על זה. ביום הרכישה עצמו יורדים גם עורך דין, מס רכישה, שמאות והתאמות לבית, לעיתים 40 עד 120 אלף שקל שכבר קשה להחזיר אם מוכרים אחרי שנתיים.

מאיפה מגיע היתרון של הקנייה? מהשנים. חלק מההחזר פורע קרן, המחיר עשוי לעלות, והשוכר ממשיך לשלם לבעל הבית. אבל זה עובד בעיקר כשנשארים. מי שמוכר אחרי שלוש שנים משלם פעמיים עלות עסקה, ולפעמים גם ירידת מחיר כמו זו שנרשמה השנה. כלל גס בשוק הנוכחי: אופק של שבע עד עשר שנים באותו אזור, אחרת החשבון נוטה לשכירות.

יש עוד מבחן פרקטי. ההחזר פלוס הוצאות הדירה עדיף שישאר מתחת לשליש מההכנסה נטו. זוג עם 22 אלף שקל נטו ששם 12 אלף על דירה נשאר עם מעט אוויר. אותו זוג ששוכר ב-7,000 ומשקיע את ההפרש ואת ההון העצמי בונה נזילות. להרחבה: המספר שמסביר מתי השכירות זולה, וגם מדריך השכירות ל-2026.

קנייה כשהילדים נכנסים לבית ספר והמשפחה מתכננת להישאר, כשיש הון עצמי אמיתי והריבית על המשכנתה סבירה מול השכירות. שכירות כשיש סיכוי למעבר, כשהתשואה על הדירה נמוכה ממק"מ, או כשההחזר חונק את החודש. המחיר עצמו הוא רק חלק מהשאלה. השאלה השנייה היא כמה שנים אתם באמת הולכים לגור שם.

ההון העצמי הוא הנכס שנשאר מחוץ לחשבון. אותם 625 אלף שקל יכולים לשבת בדירה או להישאר נזילים, וההשוואה בין שתי האפשרויות היא הון עצמי בדירה מול בורסה, על ההבדל במיסוי ובאפשרות למשוך חלק מהסכום בכל רגע.

• שגראוי ליבוביץ והפורטפוליו שלהם: ממגדלי מגורים ועד מבנים לשימור
• ניסו לחסוך 267 אלף שקל במס על דירת מעטפת - והפסידו