כמה הון עצמי באמת צריך כדי לקנות דירה?

דירה של 2 מיליון שקל יכולה לדרוש מאות אלפי שקלים הון עצמי, וזה הסכום שהבנק מסתכל עליו. לצידו רצה שורה שלמה של הוצאות שיוצאות מאותה קופה עצמה: מס רכישה במקרים הרלוונטיים, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאי, שיפוץ, ריהוט ועמלות משכנתה. כל אחת מהן נראית קטנה בפני עצמה, וההצטברות שלהן היא שמכריעה את התקציב ביום החתימה.

משפחה שמגיעה בדיוק לסכום המינימום נכנסת לדירה כשהחשבון ריק, ומכאן שכל הוצאה שצצה בחודשים הראשונים מגיעה מהלוואה חדשה ובריבית גבוהה יותר מזו של המשכנתה.

דירה ממוצעת עומדת על 2.435 מיליון שקל, ובמימון של 75% ההון העצמי הנדרש מגיע לכ-609 אלף שקל, לפני ההוצאות הנלוות. שמאות שנמוכה ב-100 אלף שקל מהמחיר מקטינה את המימון ל-1.751 מיליון שקל ומעלה את ההון הנדרש לכ-684 אלף שקל. אותו חישוב עצמו עובד גם על מחירים אחרים, כמו הון עצמי לדירה של 3 מיליון.

הבנק מממן לפי הנמוך מבין מחיר החוזה לבין השמאות שהוא מזמין, וזה הכלל שמייצר את ההפתעה. השמאי עובד עבור הבנק ובוחן את הנכס בעיניים של מי שיצטרך למכור אותו אם ההלוואה תיקלע לקשיים, ולכן ההערכה שלו יוצאת לעיתים שמרנית מהמחיר שנסגר בין הצדדים. פער של 100 אלף שקל בין השניים מגדיל את ההון העצמי הנדרש באותו סכום בדיוק, לעיתים ימים ספורים לפני החתימה.

ההלוואה שנלקחת כדי לסגור את הפער עולה לרוכש פעמיים. הבנק סופר אותה כהתחייבות ומקטין בהתאם את המשכנתה שהוא מאשר, ובמקביל ההחזר החודשי שלה נכנס ליחס ההחזר מההכנסה ומצמצם את המרווח שנשאר לחיים עצמם. הלוואה כזו נפרסת גם לתקופה קצרה בהרבה מהמשכנתה, ולכן ההחזר החודשי שלה כבד ביחס לסכום, וההשלמה מייקרת את העסקה במקום להנגיש אותה.

הבדיקה המעשית נעשית על שלושה מסמכים לפני החתימה: דוח השמאות שהבנק מזמין על חשבון הרוכש, תוקף האישור העקרוני והתאריך שבו הוא פג, ופירוט העמלות בהצעת המשכנתה. האישור העקרוני מוגבל בזמן, וכשהוא פג הבנק בוחן מחדש את ההכנסות ואת הריבית שהוא מציע, כך שעסקה שנמשכת מעבר לתוקף חוזרת לתחילת הדרך בתנאים אחרים. מי שמגלה שהפער גדול מדי בוחן גם מתי עדיף לשכור.