לקנות דירה או להמשיך לשכור? המספר שמסביר מתי השכירות זולה

4.56% היא הריבית הממוצעת על משכנתאות שקליות שאינן צמודות, לפי נתוני בנק ישראל לחודש יולי 2026. דירה של 2.4 מיליון שקל שמושכרת ב-6,500 שקל בחודש מייצרת תשואה ברוטו של 3.25%. הנכס מייצר פחות ממה שעולה הכסף שקונה אותו, ומכאן מתחיל החישוב.

מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ירד ב-1.5% ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2026. במקביל, המחיר הממוצע של דירה שנמכרה ברבעון השני של 2026 עמד על 2.435 מיליון שקל לעומת 2.349 מיליון ברבעון הראשון. שני הנתונים נכונים ואינם סותרים זה את זה: המחיר הממוצע מושפע מהרכב העסקאות שנסגרו בפועל, ואילו המדד מנוכה איכות ומודד מה קרה למחירה של אותה דירה עצמה.

יחס המחיר לשכירות באותה דירה עומד על 30.8. מחיר הרכישה שווה ליותר משלושים שנות שכירות ברמת המחירים הנוכחית, לפני תחזוקה ולפני עליות עתידיות בשכר הדירה.

התשואה ברוטו כמעט אף פעם אינה התשואה שנשארת

6,500 שקל שכר דירה הופכים לכ-5,600 שקל בממוצע חודשי כאשר מורידים את ההוצאות. חודש אחד של דירה ריקה בין שוכרים מוריד כ-540 שקל בממוצע חודשי, תחזוקה ותיקונים שוטפים לוקחים כ-250 שקל, וביטוח מבנה כ-100 שקל. התשואה נטו על דירה של 2.4 מיליון שקל יורדת לכ-2.8%.

המיסוי מוסיף שכבה נוספת אצל בעל הדירה. תקרת הפטור על הכנסה משכר דירה למגורים עומדת על 5,654 שקל בחודש, והצמדת סכומי המס למדד הוקפאה עד 2027. שכר דירה של 6,500 שקל חוצה את התקרה, ובעל הדירה בוחר בין מסלול הפטור החלקי למסלול של 10% מהשקל הראשון. השוכר אינו נוגע במס הזה כלל, וגם ביטוח מבנה, ועד בית חריג ותיקוני תשתית נופלים על המשכיר.

לשוכר יש חשיפה משלו. מדד שכר הדירה עלה ב-3.2% בשנה שהסתיימה ביולי 2026, חוזה שכירות מתחדש בדרך כלל אחת לשנה, ולכן ההוצאה על דיור אצל שוכר צמודה לשוק ואינה קבועה. מעבר דירה גובה מחיר בפועל: הובלה, פיקדון חדש, ימי עבודה ולעיתים דמי תיווך בגובה חודש שכירות. שלושים שנות שכירות מסתיימות בלי נכס, בעוד משכנתא באותו טווח מסתיימת בדירה נקייה מחוב, ומשכנתא בריבית קבועה מקבעת חלק מההוצאה לעשרות שנים.

המשכנתא היא זו שהופכת את החשבון

10,230 שקל בחודש הוא ההחזר על משכנתא של 1.8 מיליון שקל ל-25 שנה בריבית של 4.72%, הריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם להלוואות לתקופה של 20 עד 25 שנה. מדובר ברכישת אותה דירה של 2.4 מיליון שקל עם 600 אלף שקל הון עצמי. מול 6,500 שקל שכירות זהו פער תזרימי של כ-3,700 שקל בחודש, וההשוואה הישירה הזו מטעה, מפני שחלק מההחזר מחזיר קרן ונשאר בידי המשפחה כהון בנכס.

84 אלף שקל היא הריבית שמשולמת בשנה הראשונה על אותה משכנתא, מול 39 אלף שקל בלבד שנכנסים לקרן. הריבית היא ההוצאה האמיתית, והיא לבדה גדולה מ-78 אלף שקל שכר הדירה השנתי. אליה מצטרפת עלות ההון העצמי: ריבית בנק ישראל עומדת על 3.5%, ו-600 אלף שקל שהיו יושבים במק״מ לשנה בתשואה של כ-3.3% מייצרים כ-20 אלף שקל בשנה.

108 אלף שקל בשנה היא העלות הכלכלית של הבעלות בשנה הראשונה: 84 אלף ריבית, 20 אלף תשואה חלופית על ההון העצמי ועוד כ-4 אלפים ביטוח מבנה ותחזוקה שאצל שוכר נופלים על המשכיר. מול 78 אלף שקל שכר דירה, הפער עומד על 30 אלף שקל בשנה. הוא מצטמצם משנה לשנה, ככל שיתרת הקרן קטנה והריבית עליה יורדת.

מס רכישה על דירה יחידה במחיר 2.4 מיליון שקל מסתכם בכ-15,500 שקל לפי המדרגות שהוקפאו עד ינואר 2028: פטור עד 1,978,745 שקל, 3.5% עד 2,347,040 שקל וחמישה אחוזים על היתרה. עורך דין, תיווך, שמאות ואגרות מעלים את עלות הכניסה לטווח של 60 עד 90 אלף שקל, ומכירה עתידית מוסיפה תיווך ושכר טרחה נוספים. סך של כ-130 אלף שקל שנפרס על שלוש שנות מגורים שווה כ-1.8% מערך הנכס בכל שנה, ואותו סכום על עשר שנים יורד לכ-0.55% בשנה. אופק המגורים הוא לכן משתנה מרכזי בהחלטה, ולא פרט טכני.

מה צריך לקרות כדי שהקנייה תנצח

1.25% עלייה שנתית במחיר הדירה סוגרת את הפער של 30 אלף שקל, מפני שעל נכס של 2.4 מיליון שקל מדובר בסכום דומה של שווי. הבעלים נהנה מהעלייה על מלוא שווי הנכס, גם על החלק שמומן באשראי, וכאן המינוף עובד לטובתו.

הגיאוגרפיה היא שמכריעה איזה תרחיש מתממש. במחוז ירושלים עלה מדד מחירי הדירות ב-1.8% ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2026, כלומר כ-43 אלף שקל על נכס של 2.4 מיליון, יותר מהפער השנתי כולו. במחוז המרכז ירד המדד ב-4.1% באותה תקופה, כ-98 אלף שקל, שנוספים לפער במקום לקזז אותו. בין שני הקצוות נמצאים תל אביב עם ירידה של 1.7%, חיפה עם 1.8%, הדרום שנשאר במקומו והצפון שעלה ב-1.6%.

אופק של עשור מהפך את סדר הכוחות. בשנה העשירית של המשכנתא הריבית השנתית על יתרת הקרן יורדת לכ-64 אלף שקל, בעוד שכר הדירה, בקצב של 3.2% בשנה, מטפס מ-78 ל-104 אלף שקל. משפחה שיודעת שהיא נשארת באותו אזור עשור ומעלה מקבלת החלטה אחרת ממשפחה ששוקלת מעבר עיר בעוד שלוש שנים.

3,700 שקל בחודש הם היתרון התזרימי של השוכר בדוגמה הזו, והשאלה מה קורה לכסף מכריעה את התוצאה. סכום כזה שמושקע בעקביות בתשואה שנתית של 4% מצטבר לכ-247 אלף שקל בחמש שנים ולכ-549 אלף שקל בעשר. אותו סכום שנשרף בהוצאות שוטפות מוחק את היתרון של השכירות לחלוטין. המדריך לאיגרות חוב מסביר את האפיקים שמייצרים תשואה כזו ואת הסיכון שנלווה לכל אחד מהם.

איך בודקים את זה בפועל

שלושה מספרים מספיקים לחישוב ביתי. הראשון הוא מחיר של עסקאות שנסגרו בבניין או ברחוב, ולא מחיר מבוקש במודעה. השני הוא שכר הדירה שמשולם בפועל על דירה זהה באותו אזור. השלישי הוא הריבית שהבנק מוכן להעמיד, מתוך אישור עקרוני ולא מתוך פרסומת. חלוקת המחיר בשכר הדירה השנתי נותנת את היחס, ומעליו אפשר להתחיל להתווכח.

ההפרדה בין ריבית לקרן היא הבדיקה שרוב האנשים מדלגים עליה. לוח הסילוקין שהבנק מספק מציג בכל שורה כמה מהתשלום הולך לריבית וכמה לקרן. הריבית היא מחיר, פירעון הקרן הוא חיסכון כפוי. השוואה של שכר דירה מול ההחזר המלא מציגה את הקנייה כיקרה מדי, והשוואה מול הריבית בלבד מציגה אותה כזולה מדי. המדריך המלא למשכנתא מפרט כיצד התמהיל משנה את חלוקת התשלום בין שני הרכיבים.

זוג עם 1.5 מיליון שקל הון עצמי זקוק למשכנתא של 900 אלף שקל בלבד, החזר של כ-5,120 שקל וריבית של כ-42 אלף שקל בשנה הראשונה. הפער מול השכירות מצטמצם ל-17.5 אלף שקל, ועלייה של 0.73% במחיר מספיקה כדי לסגור אותו. עלות ההון העצמי גדלה יחד עם ההון, ולכן הון גדול מקטין את הפער בלי לבטל אותו. המדריך לרוכשי דירה מכסה את שאר שלבי העסקה.

התוצאה כולה נשענת על שלוש הנחות שאיש אינו יודע מראש: קצב השינוי במחירי הדיור, מסלול הריבית בעשור הקרוב והתשואה שתניב ההשקעה החלופית. שלושתן זזות בפועל ואינן נשארות קבועות, וכל אחת מהן מסיטה את התוצאה לשני הכיוונים. נקודת אחוז אחת של שינוי בקצב המחירים שווה 24 אלף שקל בשנה על דירה של 2.4 מיליון שקל, יותר מהפער השנתי כולו בין שתי החלופות.