מכרו קרקע ב-39 מיליון שקל - והמס חושב לפי 51 מיליון
קרקע בעכו עם זכויות ל-130 דירות נמכרה ב-39 מיליון שקל, אבל החוזה כלל גם תשלום עתידי נוסף אם יאושרו עוד יחידות. רשות המסים לא חיכתה - היא הוסיפה כבר ביום העסקה כ-12 מיליון שקל לשווי לצורכי מס, למרות שהכסף הזה היה תלוי באישור תכנוני שטרם התקבל. ועדת הערר גיבתה את העמדה, והתיק כבר בדרכו לעליון
עסקת קרקע אחת בעכו חושפת מלכודת מס ששווה מיליוני שקלים לכל מי שמוכר או קונה קרקע: תשלום שהמוכר אמור לקבל רק בעתיד, ורק אם התכנון יאושר, עלול להיחשב כבר היום כחלק משווי העסקה לצורכי מס. בפסק הדין שנדון, הקרקע נמכרה תמורת 39 מיליון שקל, אבל מנהל מיסוי מקרקעין העמיד את השווי על קצת יותר מ-51 מיליון. הפער, כ-12 מיליון שקל, נובע מתמורה שאמורה הייתה להגיע למוכרת עבור זכויות בנייה נוספות שהיו עדיין בהליכי תכנון.
העסקה נחתמה בתחילת 2022 בין ש. משעולים עכו לבין שגראוי ייזום ובנייה, ועניינה קרקע בשטח של כ-6.2 דונם בעכו. באותה עת היו על הקרקע זכויות מאושרות ל-130 דירות, והמחיר שנקבע בחוזה, 39 מיליון שקל, הוא גם הסכום שדווח לרשות המסים כשווי העסקה.
אלא שסעיף אחד בחוזה שינה את כל התמונה. המוכרת כבר עמלה על קידום תוכנית חדשה, שתאפשר להקים במקום שני מגדלים בני 28 קומות ובהם 192 דירות בסך הכול. על כל דירה שתיווסף מעבר ל-130 הקיימות התחייבה הרוכשת לשלם למוכרת עוד 193,550 שקל. 62 הדירות הנוספות, כפול הסכום הזה, מסתכמות בתוספת של 12.0001 מיליון שקל, ומבחינת רשות המסים גם היא חלק מהמחיר הכלכלי האמיתי של הקרקע.
וכאן טמונה המשמעות הרחבה של ההכרעה. מוכר יכול לחתום על עסקה, לקבל בפועל 39 מיליון שקל ולהסתמך על תשלום עתידי שתלוי בשינוי תב"ע, ובכל זאת למצוא את עצמו עם שומת מס שמתייחסת כבר ביום החתימה לסכום גבוה בהרבה. גם הקונה נפגע, משום ששווי המכירה הוא הבסיס שלפיו מחושב מס הרכישה שלו.
בקרקע עומד מס הרכישה בדרך כלל על 6%. תוספת שווי של כ-12 מיליון שקל מתורגמת אצל הקונה לעוד כ-720 אלף שקל מס רכישה. אצל המוכר ההשפעה עלולה להיות גדולה עוד יותר, שכן מס השבח נגזר מהרווח שנוצר בעסקה, והחישוב המדויק תלוי במחיר המקורי של הקרקע, בהוצאות ובהשבחות שמותר לנכות. כך מחושב מס שבח ומהן ההוצאות שמקטינות אותו.
החברות טענו שהתשלום העתידי קשור לפעילות התכנונית של המוכרת, ולכן יש לראות בו התקשרות נפרדת מהעסקה. ועדת הערר בחיפה בחנה את החוזה ואת המהות הכלכלית וקבעה אחרת: מאחר שהתשלום מחושב לפי מספר הדירות שיתווספו, הוא קשור ישירות לערך הקרקע. הוועדה גם ציינה שהמוכרת החלה לקדם את התוכנית עוד לפני חתימת החוזה, כך שהחיבור בין התמורה העתידית לקרקע היה ישיר. הערר נדחה, והחברות חויבו בהוצאות משפט של 40 אלף שקל.
האירוניה היא שבסופו של דבר אושרה התוכנית בהיקף של 208 דירות, אפילו יותר מ-192 הדירות שעליהן התבססה רשות המסים בשומה. הוועדה הבהירה שאם מספר הדירות הסופי יהיה שונה מזה ששימש לחישוב, אפשר יהיה לפעול לתיקון השומה לפי החוק. הבעיה: סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין קובע בדרך כלל חלון של ארבע שנים לתיקון שומה, בעוד הליכי תכנון עלולים להימשך הרבה יותר.
המסקנה המעשית היא שעסקה עם "בונוס" עתידי על תוספת זכויות דורשת חישוב הרבה מעבר למחיר שמשולם ביום החתימה. גם אם הכסף יגיע רק בעוד כמה שנים, המס עלול להגיע הרבה לפניו. מס רכישה מחושב לפי שווי העסקה, והפערים בין סוגי נכסים ורוכשים יכולים להגיע למאות אלפי שקלים.
הסיפור המשפטי עוד לא הסתיים. ש. משעולים הגישה באוגוסט ערעור לבית המשפט העליון על פסק הדין, כך שההכרעה הסופית עוד לפנינו. אבל בשלב הזה המסר של ועדת הערר חד: כשחוזה המכירה כולל כבר מנגנון שמתגמל את המוכר על זכויות עתידיות, רשות המסים רשאית לראות בתשלום הזה חלק מהעסקה כבר מהיום הראשון.
