משכנתא של מיליון שקל: כמה מחזירים בחודש וכמה עולה כל אחוז ריבית

בריבית שנעה בין 4.6% ל-5% ולתקופה של 25 שנה, מיליון שקל של משכנתא מייצרים החזר חודשי של כ-5,615 עד 5,846 שקל. ירידה ל-4.2% מורידה את ההחזר לכ-5,389 שקל, ו-4% מגיעים לכ-5,278 שקל. תרחיש של 6% מעלה אותו לכ-6,443 שקל, אבל הכיוון שנראה היום הוא דווקא כלפי מטה. כל זה עוד לפני ביטוח חיים, ביטוח מבנה ושינויים במסלולים המשתנים.

הריבית הממוצעת במסלול קבוע לא צמוד לתקופות של מעל 20 שנה נעה בנתוני בנק ישראל סביב 4.8%-4.9%. ריבית בנק ישראל עומדת על 3.5% והפריים על 5%, ולכן טווח של 4.6% עד 5% מכסה את רוב העסקאות שנסגרות היום, מהלווה שהצליח להתמקח ועד זה שקיבל את מחירון הבנק. הריבית שכל לווה מקבל בפועל נגזרת משיעור המימון, מגובה ההכנסה, מהיסטוריית האשראי ומהבנק שמולו נסגרת העסקה, ולכן המספרים כאן הם כלי תכנון ולא הצעה.

התרחיש שרלוונטי היום הוא דווקא הכיוון ההפוך. ריבית בנק ישראל עומדת על 3.5% ובחטיבת המחקר מעריכים המשך ירידה, ולכן ריבית משכנתא של 4% עד 4.2% נמצאת בטווח הנראה לעין. לווה שסוגר היום ב-5% ומגיע למיחזור בריבית של 4.2% חוסך כ-457 שקל בחודש על כל מיליון שקל, וב-4% החיסכון מגיע לכ-568 שקל. על פני יתרת התקופה מדובר בעשרות עד מאות אלפי שקלים.

לוח שפיצר, ברירת המחדל ברוב המשכנתאות בישראל, מייצר תשלום חודשי קבוע שמורכב מריבית ומקרן. בשנים הראשונות רוב הכסף מכסה ריבית, ורק בהמשך הקרן יורדת בקצב מהיר יותר. השאלה כמה משלמים בחודש היא לכן חצי מהחשבון, והחצי השני הוא כמה מהחוב באמת נסגר בכל שנה.

20, 25 או 30 שנה: ההחזר יורד והריבית הכוללת מטפסת

בטווח של 4.6% עד 5%, מיליון שקל ל-20 שנה דורשים החזר של כ-6,380 עד 6,600 שקל בחודש. פריסה ל-25 שנה מורידה את ההחזר לכ-5,615 עד 5,846 שקל, ופריסה ל-30 שנה מגיעה לכ-5,126 עד 5,368 שקל. ההפרש בין הקצה הקצר לקצה הארוך הוא כ-1,230 עד 1,250 שקל בכל חודש, וזה ההסבר לכך שמשפחות שנמצאות על גבול יכולת ההחזר בוחרות תקופה ארוכה.

סך התשלומים מראה את המחיר של אותה הקלה. ב-20 שנה משלמים בסך הכול כ-1.58 מיליון שקל, מתוכם כ-584 אלף שקל ריבית. ב-25 שנה הסכום מגיע לכ-1.75 מיליון שקל, מתוכם כ-754 אלף שקל ריבית. ב-30 שנה מדובר בכ-1.93 מיליון שקל, מתוכם כ-933 אלף שקל ריבית. עשר שנים נוספות של פריסה עולות כ-350 אלף שקל בתרחיש שבו הריבית נשארת קבועה לכל אורך התקופה.

• הפתרון הבריטי: ככה יוכלו צעירים לקנות דירה
• מ-1 באוקטובר: הבנק יבדוק את כל ההלוואות על הדירה יחד, גם את המשכנתא הקיימת

יתרת הקרן אחרי חמש שנים מציגה את אותו עיקרון מזווית שנייה. במשכנתא של מיליון שקל ל-25 שנה בריבית של 4.6% עד 5%, המשפחה משלמת בחמש השנים הראשונות כ-337 עד 351 אלף שקל, והיתרה יורדת לכ-880 עד 886 אלף שקל בלבד. החוב קטן בכ-114 עד 120 אלף שקל. אחרי עשר שנים התשלום המצטבר מגיע לכ-674 עד 702 אלף שקל והיתרה עומדת על כ-729 עד 739 אלף שקל. מי שמתכנן למכור את הדירה בתוך חמש עד שבע שנים צריך להכניס את היתרה הזו לחישוב הכסף שיישאר בידיים ביום המכירה.

מה קורה כשההלוואה גדלה ל-1.5 או 2 מיליון שקל

בטווח של 4.6% עד 5% ל-25 שנה, 1.5 מיליון שקל מייצרים החזר של כ-8,423 עד 8,770 שקל בחודש, ו-2 מיליון שקל מגיעים לכ-11,230 עד 11,690 שקל. בריבית של 6% אותם 2 מיליון שקל כבר דורשים כ-12,890 שקל. הגידול כמעט ליניארי, ולכן כל 100 אלף שקל שנוספים להלוואה שווים בקירוב 560 עד 585 שקל בחודש בתנאים האלה. זוג שמתלבט בין שתי דירות שנבדלות ב-200 אלף שקל מסתכל למעשה על כ-1,120 עד 1,170 שקל בחודש למשך 25 שנה.

יחס ההחזר הוא הנקודה שבה המספרים פוגשים את המשפחה. בנק ישראל מסמן יחס החזר של מעל 40% מההכנסה כהלוואה בסיכון גבוה. משק בית עם 30 אלף שקל נטו שנוטל 2 מיליון שקל מגיע ל-39% מההכנסה, ממש על הגבול. משק בית עם 20 אלף שקל נטו ומשכנתא של 1.5 מיליון שקל כבר עומד על 44%, וזה לפני ארנונה, ועד בית, ביטוחים והוצאות דיור אחרות. מדריך המשכנתא המלא מפרט את שלבי הבדיקה מול הבנק ואת המסמכים שנדרשים בדרך.

פירעון מוקדם הוא הכלי שמקצר את החשבון. בונוס, קרן השתלמות שנפתחה או כסף שהתקבל בירושה יכולים לרדת מהקרן ולחסוך ריבית של שנים. במסלול בריבית קבועה יכולה להיגבות עמלת היוון כאשר הריבית בשוק נמוכה מהריבית שנקבעה בהלוואה, ובמסלול פריים העמלה בדרך כלל זניחה. כדאי לברר את עלות היציאה מכל מסלול ביום החתימה, ולא ביום שבו הכסף כבר בחשבון.

ביטוחי המשכנתא מוסיפים להחזר סכום שלא מופיע בטבלאות הריבית. הבנק דורש ביטוח חיים בגובה יתרת ההלוואה וביטוח מבנה לנכס, ושניהם נגבים בכל חודש לצד התשלום. שני הביטוחים ניתנים לרכישה בכל סוכנות וחברת ביטוח, ולא רק דרך הבנק שנתן את ההלוואה. השוואה בין הצעות בשלב הזה חוסכת עשרות שקלים בחודש שמצטברים לאורך 25 שנה.

התמהיל קובע יותר מהמספר שמופיע בכותרת

הוראות בנק ישראל קובעות שלפחות שליש מהמשכנתא יינתן בריבית קבועה, ורכיב הפריים יכול להגיע עד שני שלישים מההלוואה. פריים נע יחד עם ריבית בנק ישראל ומגיב לכל החלטת ריבית. מסלול קבוע לא צמוד נותן ודאות מלאה במחיר התחלתי גבוה יותר. מסלול צמוד מדד מוסיף לריבית את קצב עליית המחירים במשק, שעומד כיום על 1.6% בשנה, והקרן בו גדלה כאשר המדד עולה.

בנק ישראל מקבל שמונה החלטות ריבית בשנה, וכל אחת מהן מגיעה ישר לרכיב הפריים בהחזר החודשי. במשכנתא של מיליון שקל שבה שני שלישים בפריים, שינוי של רבע אחוז בריבית הבסיס מזיז את ההחזר בכמה עשרות שקלים; שינוי מצטבר של אחוז שלם כבר מורגש היטב בתקציב. משפחה שבונה את התקציב על הריבית של היום צריכה לבדוק מה קורה לה בשלוש החלטות שמעלות ריבית ברצף.

המחיר של המסלול הקבוע נקבע במידה רבה בשוק ההון. תשואת אג״ח ממשלתי לעשר שנים עומדת סביב 3.9%, והבנק מוסיף עליה מרווח שמשקף סיכון ותחרות. הקשר הזה מוסבר בהרחבה במדריך לשוק איגרות החוב, והוא מסביר למה הצעות למסלול קבוע משתנות מחודש לחודש גם כאשר ריבית בנק ישראל עומדת במקום.

שתי משפחות שלקחו מיליון שקל באותו חודש יכולות לצאת עם החזר שונה בכמה מאות שקלים. שיעור המימון, ההכנסה, גיל הלווים, איכות התיק בבנק והתמהיל שנבחר משפיעים כולם על הריבית הסופית. לכן השוואה בין בנקים שווה משהו רק כשהיא נעשית על אותו מבנה הלוואה בדיוק: אותו סכום, אותה תקופה ואותה חלוקה בין מסלולים.

איך בודקים את זה בפועל

אישור עקרוני מקוון חייב לחזור מהבנק בתוך חמישה עד שבעה ימי עסקים, ותוקפו 24 ימים. בתוך החלון הזה אפשר לפנות לשלושה בנקים, לבקש הצעה על אותו סכום ואותה תקופה, ולהשוות שני מספרים בלבד: ההחזר החודשי וסך התשלומים לאורך כל התקופה. הצעה שנראית זולה בחודש הראשון יכולה לצאת יקרה יותר בסך הכול כשהיא נשענת על פריסה ארוכה.

בנק ישראל מחייב את הבנקים להציג שלושה סלים אחידים כדי לאפשר השוואה אמיתית: סל שכולו ריבית קבועה לא צמודה; סל שמחולק לשליש קבועה לא צמודה, שליש משתנה צמודה ושליש פריים; וסל שמחציתו קבועה לא צמודה ומחציתו פריים. שימוש בסל אחיד כבסיס להשוואה מנטרל שינוי קטן בתמהיל שמייפה את הריבית הממוצעת בהצעה ומקשה על ההשוואה.

מבחן רגישות אחד שווה יותר מכל טבלה. תוספת של אחוז אחד לריבית מעלה את ההחזר על מיליון שקל ל-25 שנה בכ-597 שקל בחודש. משפחה שמתכננת החזר של 6,000 שקל יכולה לחיות שלושה חודשים עם 6,600 שקל: להעביר את ההפרש בהוראת קבע לחשבון נפרד ולראות מה קורה ליתרה. המדריך לרוכשי דירה מציג את שאר ההוצאות שמצטרפות למשכנתא כבר בשנה הראשונה.

החזר של 5,846 שקל בחודש במשך 25 שנה מסתכם ב-1.75 מיליון שקל על הלוואה של מיליון. כמה מהסכום הזה משפחה מוכנה לשלם בתמורה לחודש נוח יותר היום?