כמה צריך להרוויח כדי לקנות דירה במודיעין? הזוג צריך להביא הביתה 28 אלף נטו לפחות
מודיעין היא עיר של משפחות, והשוק שלה בנוי על דירת 4 חדרים: יותר מחצי מהדירות בעיר הן כאלה. בחודשים האחרונים נסגרו עסקאות על דירות 4 חדרים במחיר חציוני של כ-2.87 מיליון שקל, והמחיר החציוני שמבקשים היום על דירה כזו הוא כ-3.07 מיליון. דירת 4 חדרים טובה, של כ-100 מ"ר עם מעלית, חניה וממ"ד, עולה היום בעיר 2.8 עד 3.3 מיליון שקל.
מה זה עושה להחזר החודשי? אנחנו מחשבים לפי אותן הנחות לכל הערים שבדקנו: 30% הון עצמי, ומשכנתא על השאר ל-25 שנה בריבית שקלית ממוצעת של כ-4.7%. על דירה של 2.8 עד 3.3 מיליון שקל ההחזר יוצא 11.1 עד 13.1 אלף שקל בחודש, על המשכנתא לבדה, לפני ארנונה, ועד בית וביטוחים.
אז כמה צריך להרוויח? אם המשכנתא לוקחת 40% מההכנסה נטו, הגבול שרוב הבנקים לא יעברו, משק הבית צריך להכניס 28 עד 33 אלף שקל נטו בחודש. ב-35% צריך 32 עד 37 אלף, ומי שרוצה להישאר סביב 30% צריך 37 עד 44 אלף. זוג עם שתי משכורות טובות עומד בזה. זוג עם שתי משכורות רגילות צריך הון עצמי גדול יותר.
ומה עם 20 אלף שקל נטו? זה לא מספיק לדירת 4 חדרים טובה במודיעין. ב-40% מההכנסה ההחזר המקסימלי הוא 8,000 שקל, וזה ממן משכנתא של כ-1.4 מיליון שקל. עם 30% הון עצמי מגיעים לדירה של כ-2 מיליון, ובמודיעין זו דירת 3 חדרים. דירת 4 חדרים קטנה, של 85 מ"ר, נמכרה ביולי ברחוב הלוח העברי ב-2.4 מיליון, ובשבילה צריך כבר כ-24 אלף נטו.
ההון העצמי: כמעט מיליון שקל
על דירה של 2.8 מיליון צריך להביא 840 אלף שקל, ועל 3.3 מיליון 990 אלף. בדירה ראשונה הבנק מאפשר עד 75% מימון, ואז אפשר להסתפק ב-700 עד 825 אלף שקל, אבל ההחזר החודשי עולה בעוד כ-800 עד 950 שקל. מי שמביא הון עצמי גדול, מהורים, מירושה או משנים של חיסכון, נמצא במקום אחר: עם 50% הון עצמי על דירה של 3.05 מיליון, המשכנתא יורדת ל-1.5 מיליון, ההחזר לכ-8,650 שקל, וההכנסה הנדרשת ב-40% לכ-22 אלף שקל נטו.
| מחיר דירת 4 חדרים טובה | 2.8 עד 3.3 מיליון שקל |
| הון עצמי (30%) | 840 עד 990 אלף שקל |
| סכום המשכנתא | 1.96 עד 2.31 מיליון שקל |
| החזר חודשי (25 שנה, 4.7%) | 11,100 עד 13,100 שקל |
| הכנסה נטו נדרשת (40%) | 28 עד 33 אלף שקל |
| הכנסה נטו נדרשת (35%) | 32 עד 37 אלף שקל |
| הכנסה נטו נדרשת (30%) | 37 עד 44 אלף שקל |
רוצים לבדוק עיר אחרת, או לשחק עם ההון העצמי והריבית? המחשבון הבא מראה כמה צריך להרוויח כדי לגור בכל אחת מיותר מ-60 ערים:
התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי
עמוד 1: המחשבון - כמה צריך להרוויח כדי לגור בעיר
| שדה | ברירת מחדל | טווח והסבר |
|---|---|---|
| העיר | תל אביב | שדה טקסט עם השלמה אוטומטית. ברשימה יותר מ-60 ערים. אם העיר לא נמצאה מופיעה ההודעה: העיר לא נמצאה ברשימה, נסו עיר קרובה, או הזינו מחיר דירה ידנית |
| מחיר הדירה | 4,750,000 ש"ח | 500,000 עד 8,000,000 ש"ח, בקפיצות של 50,000, וגם כסכום מדויק בשדה מספר. המחיר שמופיע הוא הערכה לדירת 4 חדרים טובה בעיר |
| הון עצמי | 30% | 20% עד 70%. בדירה יחידה הבנק מאפשר עד 75% מימון, כלומר 25% הון עצמי לפחות. בדירה שנייה ומעלה צריך 50% |
| שנים | 25 | 10 עד 30 שנה |
| ריבית ממוצעת | 3.2% | 2.0% עד 6.0%, בקפיצות של 0.1 |
| תוצאה | ערך בברירת המחדל (תל אביב) |
|---|---|
| הכנסה נטו נדרשת למשק בית, כשההחזר תופס 35% מההכנסה | 46,000 ש"ח בחודש |
| הכנסה נדרשת אם ההחזר תופס 40% מההכנסה | 40,300 ש"ח |
| הכנסה נדרשת אם ההחזר תופס 30% מההכנסה | 53,700 ש"ח |
| הון עצמי שצריך להביא (30%) | 1,425,000 ש"ח |
| סכום המשכנתא | 3,325,000 ש"ח |
| החזר חודשי משוער | 16,120 ש"ח |
| סך התשלומים לבנק לאורך המשכנתא | 4,835,000 ש"ח |
| מחיר דירה | הון עצמי | שנים | ריבית | הון עצמי בש"ח | משכנתא | החזר חודשי | סך תשלומים | הכנסה ב-35% | הכנסה ב-40% | הכנסה ב-30% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,000,000 | 30% | 25 | 3.2% | 900,000 | 2,100,000 | 10,180 | 3,053,000 | 29,100 | 25,400 | 33,900 |
| 2,000,000 | 25% | 30 | 4.0% | 500,000 | 1,500,000 | 7,160 | 2,578,000 | 20,500 | 17,900 | 23,900 |
| 1,500,000 | 50% | 20 | 5.0% | 750,000 | 750,000 | 4,950 | 1,188,000 | 14,100 | 12,400 | 16,500 |
עמוד 2: השוואה בין שבע ערים מהסדרה
| עיר | מחיר דירה טובה, ש"ח | החזר חודשי, ש"ח | הכנסה נטו (35%), ש"ח |
|---|---|---|---|
| תל אביב | 4,750,000 | 16,120 | 46,000 |
| כפר סבא | 3,100,000 | 10,520 | 30,100 |
| פתח תקווה | 2,800,000 | 9,500 | 27,100 |
| בת ים | 2,700,000 | 9,160 | 26,200 |
| חולון | 2,600,000 | 8,820 | 25,200 |
| נתניה | 2,600,000 | 8,820 | 25,200 |
| חריש | 1,400,000 | 4,750 | 13,600 |
עמוד 3: כל הערים ברשימה (63 ערים)
| עיר | מחיר דירה, ש"ח | שכירות חודשית, ש"ח | החזר חודשי, ש"ח | הכנסה נטו נדרשת, ש"ח |
|---|---|---|---|---|
| אור יהודה | 2,450,000 | 6,800 | 8,310 | 23,700 |
| אשדוד | 2,250,000 | 6,500 | 7,630 | 21,800 |
| אשקלון | 1,700,000 | 5,500 | 5,770 | 16,500 |
| באר יעקב | 2,550,000 | אין נתון | 8,650 | 24,700 |
| באר שבע | 1,400,000 | 4,700 | 4,750 | 13,600 |
| בית שמש | 1,550,000 | 6,800 | 5,260 | 15,000 |
| ביתר עילית | 2,200,000 | 6,300 | 7,460 | 21,300 |
| בני ברק | 2,850,000 | 6,600 | 9,670 | 27,600 |
| בנימינה | 2,050,000 | 6,600 | 6,960 | 19,900 |
| בת ים | 2,700,000 | 6,300 | 9,160 | 26,200 |
| גבעת שמואל | 2,950,000 | 8,600 | 10,010 | 28,600 |
| גבעתיים | 4,150,000 | 9,400 | 14,080 | 40,200 |
| גדרה | 2,450,000 | 5,600 | 8,310 | 23,700 |
| גן יבנה | 2,100,000 | 5,900 | 7,120 | 20,400 |
| גני תקווה | 2,350,000 | אין נתון | 7,970 | 22,800 |
| דימונה | 1,000,000 | 3,900 | 3,390 | 9,700 |
| הוד השרון | 3,100,000 | 7,400 | 10,520 | 30,100 |
| הרצליה | 3,900,000 | 8,500 | 13,230 | 37,800 |
| זכרון יעקב | 2,000,000 | 6,200 | 6,790 | 19,400 |
| חדרה | 1,750,000 | 5,500 | 5,940 | 17,000 |
| חולון | 2,600,000 | 7,100 | 8,820 | 25,200 |
| חיפה | 1,800,000 | 5,000 | 6,110 | 17,400 |
| חריש | 1,400,000 | 5,600 | 4,750 | 13,600 |
| טבריה | 1,250,000 | 4,200 | 4,240 | 12,100 |
| טירת כרמל | 1,700,000 | 4,800 | 5,770 | 16,500 |
| יבנה | 2,100,000 | 6,000 | 7,120 | 20,400 |
| יהוד-מונוסון | 2,600,000 | 7,700 | 8,820 | 25,200 |
| ירושלים | 3,600,000 | 8,100 | 12,210 | 34,900 |
| כפר יונה | 2,100,000 | 6,500 | 7,120 | 20,400 |
| כפר סבא | 3,100,000 | 7,000 | 10,520 | 30,100 |
| כרמיאל | 1,600,000 | 4,500 | 5,430 | 15,500 |
| לוד | 1,800,000 | 5,100 | 6,110 | 17,400 |
| מגדל העמק | 1,350,000 | 4,200 | 4,580 | 13,100 |
| מודיעין | 3,000,000 | 8,200 | 10,180 | 29,100 |
| מודיעין עילית | 1,650,000 | 5,900 | 5,600 | 16,000 |
| מזכרת בתיה | 2,450,000 | אין נתון | 8,310 | 23,700 |
| נהריה | 1,400,000 | 4,900 | 4,750 | 13,600 |
| נוף הגליל | 1,350,000 | 4,600 | 4,580 | 13,100 |
| נצרת | 1,050,000 | 4,300 | 3,560 | 10,200 |
| נתיבות | 1,350,000 | 4,300 | 4,580 | 13,100 |
| נתניה | 2,600,000 | 6,900 | 8,820 | 25,200 |
| עכו | 950,000 | 4,600 | 3,220 | 9,200 |
| עפולה | 1,300,000 | 4,400 | 4,410 | 12,600 |
| ערד | 900,000 | 3,500 | 3,050 | 8,700 |
| פרדס חנה-כרכור | 2,050,000 | 5,600 | 6,960 | 19,900 |
| פתח תקווה | 2,800,000 | 7,100 | 9,500 | 27,100 |
| קריית אונו | 3,000,000 | אין נתון | 10,180 | 29,100 |
| קריית אתא | 1,550,000 | 4,800 | 5,260 | 15,000 |
| קריית ביאליק | 1,650,000 | 4,800 | 5,600 | 16,000 |
| קריית גת | 1,550,000 | 5,000 | 5,260 | 15,000 |
| קריית מוצקין | 1,750,000 | 4,700 | 5,940 | 17,000 |
| קריית מלאכי | 1,500,000 | 4,300 | 5,090 | 14,500 |
| קריית שמונה | 1,300,000 | 3,900 | 4,410 | 12,600 |
| ראש העין | 1,800,000 | 6,700 | 6,110 | 17,400 |
| ראשון לציון | 2,450,000 | 6,500 | 8,310 | 23,700 |
| רחובות | 2,150,000 | 7,000 | 7,290 | 20,800 |
| רמלה | 1,550,000 | 4,900 | 5,260 | 15,000 |
| רמת גן | 3,350,000 | 7,900 | 11,370 | 32,500 |
| רמת השרון | 3,500,000 | 9,000 | 11,870 | 33,900 |
| רעננה | 2,850,000 | 8,200 | 9,670 | 27,600 |
| שדרות | 1,200,000 | 4,400 | 4,070 | 11,600 |
| שוהם | 2,650,000 | 8,000 | 8,990 | 25,700 |
| תל אביב | 4,750,000 | 12,000 | 16,120 | 46,000 |
| העיר היקרה | מחיר, ש"ח | העיר הזולה | מחיר, ש"ח |
|---|---|---|---|
| תל אביב | 4,750,000 | ערד | 900,000 |
| גבעתיים | 4,150,000 | עכו | 950,000 |
| הרצליה | 3,900,000 | דימונה | 1,000,000 |
| ירושלים | 3,600,000 | נצרת | 1,050,000 |
| רמת השרון | 3,500,000 | שדרות | 1,200,000 |
הנחות והסתייגויות
השוק במודיעין: המחירים נעצרו, וב-5 חדרים אפילו ירדו
המחיר החציוני למ"ר בדירות יד שנייה במודיעין עומד על כ-31 אלף שקל, כמעט בלי שינוי לעומת לפני שנה ושנתיים. בדירות 5 חדרים המחיר למ"ר אפילו ירד, מכ-32,400 לכ-28,800 שקל. אחת הסיבות היא פרויקט מחיר מטרה בשכונת הכרמים, שבו הדירות נמכרות ב-22.5 עד 23 אלף שקל למ"ר, כ-27% פחות מדירות יד שנייה דומות. כתבנו כאן על הפרויקט שמושך את המחירים בכרמים למטה. הפער בין המחיר המבוקש למחיר שנסגר, כ-200 אלף שקל או 7%, הוא המרחב של הקונה למשא ומתן.
ואיפה זה עומד מול הערים שממנן מגיעים למודיעין? בפתח תקווה דירה טובה עולה 2.6 עד 3 מיליון שקל, וברמת גן 3.3 עד 3.9 מיליון. מודיעין יושבת ביניהן, עם דירות חדשות יותר וגדולות יותר משתיהן (להרחבה: 3,600 דירות בשכונת המעיינות במודיעין קיבלו אור ירוק).
עסקאות אחרונות
- דירת 4 חדרים ברחוב אייר 17 (הכרמים), 101 מ"ר, קומה 3 - נמכרה באוגוסט ב-2.87 מיליון שקל (28,400 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב כסלו 57 (הכרמים), 104 מ"ר, קומה 3 - נמכרה ביולי ב-2.93 מיליון שקל (28,200 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב הלוח העברי 11, 98 מ"ר, קומה 1 - נמכרה ביוני ב-2.75 מיליון שקל (28,100 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב הלוח העברי 38, 85 מ"ר, קומה 3 - נמכרה ביולי ב-2.4 מיליון שקל (28,200 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב ישעיהו הנביא, 102 מ"ר, קומה 19 - נמכרה ב-3.4 מיליון שקל (33,300 שקל למ"ר)
מה מוצע עכשיו למכירה
- דירות 4 חדרים בעיר - המחיר החציוני המבוקש כ-3.07 מיליון שקל
- דירות מחיר מטרה בכרמים - 22.5 עד 23 אלף שקל למ"ר
- דירות חדשות בשוק החופשי בכרמים - כ-40 אלף שקל למ"ר
