כמה צריך להרוויח כדי לקנות דירה במודיעין? הזוג צריך להביא הביתה 28 אלף נטו לפחות
מודיעין היא עיר של משפחות, והשוק שלה בנוי על דירת 4 חדרים: יותר מחצי מהדירות בעיר הן כאלה. בחודשים האחרונים נסגרו עסקאות על דירות 4 חדרים במחיר חציוני של כ-2.87 מיליון שקל, והמחיר החציוני שמבקשים היום על דירה כזו הוא כ-3.07 מיליון. דירת 4 חדרים טובה, של כ-100 מ"ר עם מעלית, חניה וממ"ד, עולה היום בעיר 2.8 עד 3.3 מיליון שקל.
מה זה עושה להחזר החודשי? אנחנו מחשבים לפי אותן הנחות לכל הערים שבדקנו: 30% הון עצמי, ומשכנתא על השאר ל-25 שנה בריבית שקלית ממוצעת של כ-4.7%. על דירה של 2.8 עד 3.3 מיליון שקל ההחזר יוצא 11.1 עד 13.1 אלף שקל בחודש, על המשכנתא לבדה, לפני ארנונה, ועד בית וביטוחים.
אז כמה צריך להרוויח? אם המשכנתא לוקחת 40% מההכנסה נטו, הגבול שרוב הבנקים לא יעברו, משק הבית צריך להכניס 28 עד 33 אלף שקל נטו בחודש. ב-35% צריך 32 עד 37 אלף, ומי שרוצה להישאר סביב 30% צריך 37 עד 44 אלף. זוג עם שתי משכורות טובות עומד בזה. זוג עם שתי משכורות רגילות צריך הון עצמי גדול יותר.
ומה עם 20 אלף שקל נטו? זה לא מספיק לדירת 4 חדרים טובה במודיעין. ב-40% מההכנסה ההחזר המקסימלי הוא 8,000 שקל, וזה ממן משכנתא של כ-1.4 מיליון שקל. עם 30% הון עצמי מגיעים לדירה של כ-2 מיליון, ובמודיעין זו דירת 3 חדרים. דירת 4 חדרים קטנה, של 85 מ"ר, נמכרה ביולי ברחוב הלוח העברי ב-2.4 מיליון, ובשבילה צריך כבר כ-24 אלף נטו.
ההון העצמי: כמעט מיליון שקל
על דירה של 2.8 מיליון צריך להביא 840 אלף שקל, ועל 3.3 מיליון 990 אלף. בדירה ראשונה הבנק מאפשר עד 75% מימון, ואז אפשר להסתפק ב-700 עד 825 אלף שקל, אבל ההחזר החודשי עולה בעוד כ-800 עד 950 שקל. מי שמביא הון עצמי גדול, מהורים, מירושה או משנים של חיסכון, נמצא במקום אחר: עם 50% הון עצמי על דירה של 3.05 מיליון, המשכנתא יורדת ל-1.5 מיליון, ההחזר לכ-8,650 שקל, וההכנסה הנדרשת ב-40% לכ-22 אלף שקל נטו.
| מחיר דירת 4 חדרים טובה | 2.8 עד 3.3 מיליון שקל |
| הון עצמי (30%) | 840 עד 990 אלף שקל |
| סכום המשכנתא | 1.96 עד 2.31 מיליון שקל |
| החזר חודשי (25 שנה, 4.7%) | 11,100 עד 13,100 שקל |
| הכנסה נטו נדרשת (40%) | 28 עד 33 אלף שקל |
| הכנסה נטו נדרשת (35%) | 32 עד 37 אלף שקל |
| הכנסה נטו נדרשת (30%) | 37 עד 44 אלף שקל |
רוצים לבדוק עיר אחרת, או לשחק עם ההון העצמי והריבית? המחשבון הבא מראה כמה צריך להרוויח כדי לגור בכל אחת מיותר מ-60 ערים:
השוק במודיעין: המחירים נעצרו, וב-5 חדרים אפילו ירדו
המחיר החציוני למ"ר בדירות יד שנייה במודיעין עומד על כ-31 אלף שקל, כמעט בלי שינוי לעומת לפני שנה ושנתיים. בדירות 5 חדרים המחיר למ"ר אפילו ירד, מכ-32,400 לכ-28,800 שקל. אחת הסיבות היא פרויקט מחיר מטרה בשכונת הכרמים, שבו הדירות נמכרות ב-22.5 עד 23 אלף שקל למ"ר, כ-27% פחות מדירות יד שנייה דומות. כתבנו כאן על הפרויקט שמושך את המחירים בכרמים למטה. הפער בין המחיר המבוקש למחיר שנסגר, כ-200 אלף שקל או 7%, הוא המרחב של הקונה למשא ומתן.
ואיפה זה עומד מול הערים שממנן מגיעים למודיעין? בפתח תקווה דירה טובה עולה 2.6 עד 3 מיליון שקל, וברמת גן 3.3 עד 3.9 מיליון. מודיעין יושבת ביניהן, עם דירות חדשות יותר וגדולות יותר משתיהן.
עסקאות אחרונות
- דירת 4 חדרים ברחוב אייר 17 (הכרמים), 101 מ"ר, קומה 3 - נמכרה באוגוסט ב-2.87 מיליון שקל (28,400 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב כסלו 57 (הכרמים), 104 מ"ר, קומה 3 - נמכרה ביולי ב-2.93 מיליון שקל (28,200 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב הלוח העברי 11, 98 מ"ר, קומה 1 - נמכרה ביוני ב-2.75 מיליון שקל (28,100 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב הלוח העברי 38, 85 מ"ר, קומה 3 - נמכרה ביולי ב-2.4 מיליון שקל (28,200 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב ישעיהו הנביא, 102 מ"ר, קומה 19 - נמכרה ב-3.4 מיליון שקל (33,300 שקל למ"ר)
מה מוצע עכשיו למכירה
- דירות 4 חדרים בעיר - המחיר החציוני המבוקש כ-3.07 מיליון שקל
- דירות מחיר מטרה בכרמים - 22.5 עד 23 אלף שקל למ"ר
- דירות חדשות בשוק החופשי בכרמים - כ-40 אלף שקל למ"ר
