כמה צריך להרוויח כדי לקנות דירה בבת ים?
בת ים היא העיר הזולה ביותר על קו החוף של גוש דן, ובשנה האחרונה גם זו שירדה הכי הרבה. דירת 4 חדרים טובה עולה 2.5-2.9 מיליון שקל, ההחזר 5.9-6.9 אלף בחודש, ומשק בית עם 17-20 אלף נטו כבר בפנים. איפה קונים ב-1.9 מיליון, ולמה הדירה החדשה ליד הים עולה כמעט כפול
מי שמחפש דירת 4 חדרים בבת ים מגלה עיר עם שני שווקים שונים לגמרי, ובמרחק כמה רחובות זה מזה. ברמת הנשיא, השכונה הגדולה בדרום-מזרח העיר, דירת 4 חדרים בת 68 מטר בבניין משנות ה-70 נמכרה ביוני ב-1.89 מיליון שקל. בצפון מערב, ליד הגבול עם יפו, דירת 4 חדרים בבניין מ-1995 נסגרה ב-2.65 מיליון, ובפרויקטים החדשים באותה שכונה כבר משלמים 3.05-3.15 מיליון. בפארק הים, הרובע החדש על החוף, דירת 4 חדרים עוברת ידיים ב-3.5 מיליון. הממוצע העירוני לדירת 4 חדרים, כ-2.24 מיליון שקל, נמוך מכל זה, כי הוא כולל המון דירות קטנות בשיכונים. דירה טובה, עם מעלית, חניה וממ"ד, עולה היום בבת ים 2.5-2.9 מיליון שקל.
מה זה עושה להחזר החודשי? על דירה של 2.5-2.9 מיליון, עם 30% הון עצמי ומשכנתה על השאר ל-25 שנה, ההחזר יוצא בערך 5.9-6.9 אלף שקל בחודש. לשם השוואה, דירת 4 חדרים בעיר מושכרת ב-6,300-7,500 שקל, ובבניינים החדשים גם יותר. כלומר, בבת ים ההחזר על המשכנתה ושכר הדירה כמעט זהים, מצב נדיר בגוש דן, וזו הסיבה שמשקיעים עדיין מסתובבים כאן.
אז כמה צריך להרוויח? אם המשכנתה לוקחת 40% מההכנסה, צריך 15-17 אלף שקל נטו בחודש. ב-35% צריך 17-20 אלף, ומי שרוצה להישאר סביב 30% צריך 20-23 אלף. זוג עם שתי משכורות רגילות, 20 אלף שקל נטו יחד, נמצא בנוחות בתוך הטווח. מי שמכוון לפארק הים או לבניין חדש בצפון מערב צריך 25 אלף ומעלה.
עם 12 אלף שקל נטו העסקה לא עובדת גם כאן. החזר של 6-7 אלף משאיר פחות מחצי משכורה לכל השאר, והבנק יעצור את זה. מה שכן עובד עם הכנסה כזאת הוא דירת 4 חדרים קטנה בשיכון ותיק ברמת הנשיא או ביוספטל, ב-1.9-2.1 מיליון שקל, עם החזר של 4.5-5 אלף. הרבה מהבניינים האלה נמצאים בתוכניות פינוי-בינוי, ומי שקונה שם קונה גם את ההימור על השכונה.
רוצים לבדוק עיר אחרת, או לשחק עם ההון העצמי והריבית? המחשבון הבא מראה כמה צריך להרוויח כדי לגור בכל אחת מיותר מ-60 ערים:
ויש את ההון העצמי. על דירה של 2.5 מיליון צריך להביא 750 אלף שקל, על 2.9 מיליון 870 אלף. בדירה ראשונה הבנק מאפשר 75% מימון, ואז מסתפקים ב-625-725 אלף, אבל ההחזר עולה בהתאם. מי שרוצה לנשום אחרי הקנייה צריך להגיע עם 750-850 אלף שקל, וזה לפני מס רכישה, עורך דין ומתווך.
השוק בבת ים ירד בשנה האחרונה יותר מבכל עיר גדולה אחרת, וזה נתון שקונה צריך לדעת. הממוצע העירוני לדירת 4 חדרים ירד בכ-3% מול המחצית הראשונה של השנה שעברה, וברמת הנשיא חציון העסקאות צנח מ-2.08 ל-1.75 מיליון שקל, כ-16%. בצפון מערב נסגרו 163 עסקאות בשנה, קצב של 13-14 בחודש, כלומר יש למי למכור, אבל המוכרים מתפשרים. הפער בין המחיר המבוקש למחיר שנסגר בפרויקטים החדשים מגיע ל-5%-7%, וזה המרחק שאפשר לנסות לגשר במשא ומתן.
הפער הגדול בעיר הוא בין ישן לחדש, ובבת ים הוא כמעט כפול. ברמת הנשיא נמכרה ביוני דירת 4 חדרים בת 83 מטר בבניין מ-1995 ב-2.8 מיליון, ובאותה שכונה, באותו חודש, עברה דירת 4 חדרים בת 68 מטר בבניין משנות ה-70 ב-1.89 מיליון. בצפון מערב הדירות הישנות נסגרות ב-24-31 אלף שקל למטר, והבנייה החדשה ב-31-37 אלף. 900 אלף שקל הפרש הם כ-2,100 שקל בחודש בהחזר ועוד 270 אלף שקל בהון עצמי. מי שמוכן לבניין ישן קונה במחיר של עיר בפריפריה, ומקבל ים במרחק הליכה.
ואיפה זה עומד מול השכנות? בתל אביב, עשר דקות צפונה, דירה טובה עולה 4.5-5 מיליון ודורשת הכנסה של 38-56 אלף שקל נטו, ובחולון, ממש מעבר לכביש, משלמים 2.4-2.8 מיליון על אותה דירה. בחריש מסתפקים ב-1.3-1.5 מיליון, אבל בלי ים ובלי איילון. ובאותה שיטה בדקנו גם את כפר סבא, נתניה, פתח תקווה. בת ים היא הדרך הזולה ביותר לגור על החוף של גוש דן: עם 17-20 אלף שקל נטו בחודש ו-750 אלף שקל ביד קונים כאן דירה טובה, ועם 14 אלף נטו קונים ברמת הנשיא ומחכים שהפינוי-בינוי יגיע לרחוב.
