מחירי הדירות בבת ים - תמונת מצב: כמה עולה דירה ישנה, ומה הפער מול דירות חדשות?

בשוק הדירות של בת ים יש הרבה סימני שאלה. מצד אחד, העיר נמצאת בהתחדשות מואצת, עם עשרות פרויקטים בשלבים מתקדמים. מצד שני - יש האטה בקצב העסקאות, הנחות מצד יזמים, ותחושה כללית ששוק הדירות ממשיך לדשדש.

אז לאן הולכים המחירים?

בחודשים האחרונים נרשמה עצירה מובהקת בעליות המחירים בבת ים, אחרי שנתיים של עלייה מצטברת של כ-10%. המחירים נעצרו. חשוב לציין - מחירי הדירות לא יורדים משמעותית, אבל גם לא עולים, והעסקאות נסגרות לעיתים אחרי מו"מ ארוך, עם מבצעים של 5%-7% מתחת למחיר שמוצג לראשונה, בעיקר על דירות חדשות "על הנייר".

השוק אמנם לא קפוא - אבל הוא הרבה יותר זהיר. אחת הסיבות לכך היא ריבוי פרויקטים בהתחדשות עירונית: מלאי הדירות שמציף את השוק, לצד מלאי עתידי ענק , יוצר תחושת רוויה אצל הקונים.

אבל האם זו באמת הצפה, או פשוט תחילתה של עיר שנבנית מחדש?

לדברי רועי גולן, אשר מלווה עסקאות באופן שוטף - התשובה נמצאת בדיוק שם - בין השורות: "בת ים היא העיר היחידה בין ראשון לנתניה עם דירות על קו החוף במחירים נגישים", הוא אומר. ומוסיף: "הפער בינה לבין תל אביב עצום - גם במחיר, גם בשווי הקרקע. ולמרות כל הבנייה, אין תחליף אמיתי למיקום שלה".

אבל כדי להבין אם יש פה באמת הזדמנות, צריך לדעת מה קונים: "הפער בין דירה ישנה לדירה חדשה בבת ים - עצום", מסביר גולן ומוסיף: "ולכן קונים חכמים מנסים לאתר דירה ישנה שממוקמת במתחם שבו צפוי פינוי בינוי. ברגע שיש ודאות מסוימת, שיש כבר יזם לפרויקט, שיש תב"ע מאושרת, שיש חתימות דיירים - אז יש גם פוטנציאל עליית ערך".

בפועל, אומר גולן, רבים מהקונים לא באמת בודקים: "יש אנשים שקונים דירה כי אמרו להם 'הולך להיות פה פינוי־בינוי', אבל לא בודקים אם זה מגובה בחתימות, או אם בכלל יש יזם. התוצאה: הם קונים במחיר שכבר כולל את התמורה העתידית, ומאבדים את כל היתרון".

ההמלצה שלו? פשוטה: "לפני שקונים - לבדוק. אפשר לגשת למנהלת התחדשות עירונית בעירייה, לשוחח עם נציגות הדיירים, לבדוק אם יש עורך דין מייצג או יזם. היום אפשר גם לבדוק אם יש תוכנית מאושרת. וכמובן – כדאי לקחת שמאי שמכיר את בת ים. שמאי מקומי יידע לזהות תוך דקה אם הדירה שווה את המחיר או לא".

במקביל, צריך לזכור שבת ים שינתה את מבנה התכנון שלה: לאחרונה קיבלה ועדה מקומית עצמאית. כלומר, היא כבר לא תלויה באישור מחוזי עבור כל תוכנית. זה יכול להוביל לזירוז משמעותי בפרויקטים שכבר אושרו עקרונית.

ומה לגבי דירות קיימות?

מחירי דירות ישנות (2.5-3 חדרים) נעים סביב 1.6-2.2 מיליון שקל, תלוי במיקום וקרבה לים. דירות חדשות בפרויקטים גדולים נמכרות סביב 2.9-3.2 מיליון שקל לדירת 90-100 מ"ר.

גם בשוק השכירות נרשמת עלייה: דירות קטנות מושכרות היום בין 4 אלף שקל ל-5.5 אלף שקל לחודש.

בחלק מהמקומות - פוטנציאל השבחה נמוך

אחת ההבחנות החשובות בבת ים של היום היא בין דירות ישנות "רגילות", לבין דירות ישנות שממוקמות בתוך תהליך של פינוי-בינוי. הפער ביניהן עצום, גם במחיר, גם בפוטנציאל.

דירה ישנה בבניין ללא תוכנית מאושרת יכולה להימכר סביב 1.6 מיליון שקל, אבל עם אותו בניין כבר חלק מתוכנית עם יזם חתום, הדירה תעלה הרבה יותר - לפעמים גם 2.2 מיליון שקל או אפילו 2.4 מיליון.

הסיבה? השוק כבר מתמחר את דירת התמורה העתידית. גולן מחלק את בת ים למספר אזורים עיקריים: במזרח העיר נמצאות שכונות כמו עמידר ורמת יוסף - אזורים שבהם הבניינים ישנים יותר, רמת התחזוקה נמוכה יותר, ויש עדיין הרבה מקום לפיתוח.

לעומתן, דרום-מערב העיר היא שכונת "העירייה", שנבנתה ברובה אחרי שנות ה-80 ולכן פחות מתאימה לפינוי-בינוי. שם המחירים גבוהים יחסית, אבל הפוטנציאל להשבחה נמוך.

החלק המעניין נמצא בצפון-מערב בת ים. בסמוך לים, שם ריכוז פרויקטי ההתחדשות העירונית הוא מהגבוהים בארץ. גם בעירייה סימנו את האזור הזה כיעד מועדף לפיתוח, ובשנים האחרונות קודמו בו תוכניות פינוי-בינוי רחבות היקף.

גולן מציין: "מי שלא מכיר את העיר עלול לחשוב ששכונות כמו רמת הנשיא ורמת יוסף דומות - אבל הן שונות לחלוטין. מספיק לעבור את הכביש, ואתה פתאום בשכונה שונה לגמרי - גם במחיר, גם באוכלוסייה, גם בפוטנציאל".

דוגמה נוספת לפערים הפנימיים בעיר ניתן לראות בין דירה ברמת הנשיא, הנחשבת לשכונה חזקה ומבוקשת, לבין דירה ברמת יוסף - שנמצאת מעבר לכביש, אך מתאפיינת בפרופיל סוציו-אקונומי שונה ובביקושים נמוכים יותר.

שם, אומר גולן, "משקיעים צריכים לקחת בחשבון גם מי יהיו הדיירים בשנים הקרובות, עד שתתחיל ההתחדשות בפועל". גם פרויקטים יוקרתיים מול הים, כמו אלו לאורך רחוב בן גוריון. מושכים רוכשים בעלי יכולת כלכלית גבוהה, ומציגים מחירים של 35-40 אלף שקל למ"ר ואף יותר.

אלו דירות חדשות או על הנייר, באזורים שבהם הקרבה לחוף, הנוף והבנייה האיכותית מייצרים שוק שונה לגמרי מהדירות הישנות בעיר. ועדיין, בת ים נותרה יעד מועדף למשקיעים.

המחירים בה, במיוחד לדירות קטנות עם פוטנציאל התחדשות, נגישים יחסית - והתשואה על השכירות גבוהה מהממוצע הארצי. דירה שמושכרת ב-4.5-5 אלף שקל לחודש יכולה להניב כ-3% תשואה. ובשילוב עם השבחת הערך דרך התחדשות עירונית, מדובר על השקעה שמדברת ללבם של משקיעים רבים.

נקודה משמעותית נוספת היא הרכבת הקלה: ובת ים מחוברת אליה היטב. הקו האדום כבר פועל, ויש לו מספר תחנות לאורך העיר. המשמעות: חיבור ישיר ומהיר לתל אביב, יפו, ראשון לציון ובני ברק - בלי פקקים, בלי חניה, ועם שדרוג אמיתי לאטרקטיביות של מגורים בעיר.

ולבסוף, אי אפשר להתעלם מהעובדה שבשנים האחרונות בת ים הפכה, בפועל - ליקרה יותר מחולון. דירות בפרויקטים חדשים בעיר נושקות ל-3 מיליון שקל ויותר, בעיקר בקרבת הים.

זו תוצאה ישירה של הביקושים הגבוהים מצד משפרי דיור, משקיעים ורוכשים צעירים שמחפשים חלופה זמינה וקרובה לתל אביב.

• התחדשות עירונית של 900 דירות יוצאת לדרך במרכז בת ים
• בת-ים מתחדשת: אושרה תוכנית לבניית כ־1,000 דירות חדשות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה המשמעות לרוכשים הפוטנציאליים?

מצד אחד, יש עודף יחסי במלאי - והקונים זהירים יותר. מצד שני, העיר ממשיכה להתחדש, לחזק את החיבור לתל אביב, והביקוש עדיין קיים. אם הריבית תרד - סביר שנראה חזרה של קונים, גם אם לא עלייה מיידית במחירים.

התחזיות של השמאים מדברות על עלייה מתונה של 3%-5% בשנה הקרובה. הכל בערבון מוגבל כמובן - אף אחד לא יכול לדעת מה יהיה עתיד המחירים. מה המשמעות למי ששוקל השקעה? "זו עדיין עיר שמעניינת משקיעים", אומר גולן, ומוסיף: ""גם בזכות השכירות, גם בזכות הפוטנציאל".

אבל היום, יותר מתמיד - צריך לדעת לקרוא את המפה. לדעת מי היזם, באיזה שלב הפרויקט, ומה התמורה. דירה ישנה ללא הפוטנציאל להתחדשות -היא רק דירה ישנה. אבל דירה בתוך מהלך התחדשות עירונית אמיתי, זו כבר השקעה לטווח בינוני".

עסקאות אחרונות

ברחוב מוהליבר 7, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.19 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר שנמצאת בקומה השישית.

ברחוב בלפור 147, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.5 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-65 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב קדושי קהיר 7, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית.

ברחוב יוספטל-גיורא 92, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.852 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ85 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב העצמאות 67, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.78 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-74 מ"ר שנמצאת בקומה העשירית.

ברחוב כט בנובמבר 63, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.82 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-70 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב דניאל 8, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.25 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-62 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב ליבורנו 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.87 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב השקמה 17, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.99 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-68 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.