נחלת יהודה: 31 אלף שקל למ"ר בבנייה שתימסר ב-2028
מושבה בת 113 שנה שהפכה לשכונה יקרה: דירת ארבעה חדרים נסגרת סביב 3.15 מיליון שקל, והמדד השכונתי לארבעה חדרים ירד ב-7.6%
נחלת יהודה נולדה ב-1913 כמושב עובדים עצמאי מצפון לראשון לציון, השני מסוגו בארץ, וב-1988 סופחה לעיר כשכונה בת כ-2,400 תושבים. היום חיים בה זה לצד זה בתים פרטיים בשיטת בנה ביתך ומגדלי מגורים בני תשע עד 25 קומות, והמחיר החציוני למ"ר בעסקאות שנרשמו בשנה האחרונה עומד על כ-29,800 שקל. זוג צעיר שמגיע לכאן פוגש שני שווקים נפרדים בתוך שכונה אחת: הבנייה החדשה והמלאי הוותיק.
מה נסגר בפועל ברחובות השכונה בחודשים האחרונים?
מהדיווחים שהוגשו לרשות המסים על נחלת יהודה עולה הרשימה הבאה. ברחוב אשר אורנבך 11 נמכרה ביוני 2026 דירת ארבעה חדרים בשטח 112 מ"ר בקומה שלישית, בבניין שמסירתו מתוכננת ל-2028, בסכום של 3,481,980 שקל, כלומר 31,089 שקל למ"ר. ברחוב יואל כהן 6 נמכרה באותו חודש דירת ארבעה חדרים בשטח 101 מ"ר בקומה רביעית, בבניין משנת 2019, בסכום של 3,020,000 שקל, כלומר 29,901 שקל למ"ר. ברחוב הרב יצחק שלינקה 3 נמכרה במאי דירת חמישה חדרים בשטח 169 מ"ר בקומה ראשונה בסכום של 4,780,000 שקל. באותו רחוב, במספר 4, נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 80 מ"ר בקומה שישית בסכום של 2,380,000 שקל, וברחוב מרים בן פורת 4 נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 75 מ"ר בקומה 12 בסכום של 2,350,000 שקל.
הפער בין שתי העסקאות הראשונות מתמצת את השכונה כולה. אותו מספר חדרים, הפרש של 11 מ"ר, והפרש של 462 אלף שקל. ההבדל האמיתי הוא שנת המסירה: קונה שמשלם היום על דירה שתימסר בעוד שנתיים מוסיף כ-1,200 שקל לכל מטר מרובע לעומת קונה של דירה מאוכלסת משנת 2019. במונחי משכנתה מדובר בכ-2,300 שקל נוספים בהחזר החודשי לאורך 30 שנה, ולסכום הזה מצטרפים כ-53 אלף שקל של מס רכישה על דירה יחידה בשווי 3.15 מיליון שקל. פירוט מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה מסביר איך מגיעים למספר.
ברמת הרקע, כ-50 עסקאות נרשמו בשכונה בשנים-עשר החודשים האחרונים, והמחיר החציוני של דירת ארבעה חדרים בהן עמד על 3,150,000 שקל. מדד המחירים השכונתי לדירות ארבעה חדרים ירד ב-7.6% בשנה, מדד חמישה חדרים ירד ב-3.4% ומדד שלושה חדרים ירד ב-1.9%. במקביל, המדד הכולל של השכונה עלה ב-2.6%, ופער הכיוונים נובע מתמהיל: כניסת עסקאות של בנייה חדשה ויקרה מושכת את הממוצע כלפי מעלה בעוד המחיר של אותו סוג דירה יורד. הממוצע העירוני בראשון לציון ירד ב-6.6% באותה תקופה. השוואה רחבה יותר של מחירי הדירות והעסקאות האחרונות בראשון לציון ממקמת את השכונה בחלק היקר של העיר.
3.15 מיליון בעסקה מול 2.99 מיליון במודעה: מי מתגמש?
בהיצע הנוכחי בנחלת יהודה מבקשים המוכרים כך. ברחוב שולמית אלוני מוצעת דירת ארבעה חדרים בשטח 96 מ"ר בקומה שמינית מתוך 18, ומבוקשים עליה 2,990,000 שקל. ברחוב מרים בן פורת מוצעת דירת חמישה חדרים בשטח 121 מ"ר בקומה 12 מתוך 25, ומבוקשים עליה 3,370,000 שקל. ברחוב מיכאל סיטרמן מוצעת דירת שלושה חדרים בשטח 85 מ"ר בקומה חמישית מתוך תשע, ומבוקשים עליה 2,750,000 שקל.
ההצלבה מייצרת מסקנה מעשית לקונה. במגזרת שלושת החדרים, המחיר המבוקש ברחוב סיטרמן גבוה בכ-380 אלף שקל מהמחירים שבהם נסגרו בפועל דירות שלושה חדרים ברחובות שלינקה ובן פורת, פער של כ-16%. במגזרת ארבעת החדרים המרחק קטן בהרבה: 2.99 מיליון שקל מבוקשים על 96 מ"ר לעומת 3.02 מיליון שקל שנסגרו על 101 מ"ר. מי שנכנס למשא ומתן עם המספרים האלה ביד מחזיק בטווח המיקוח האמיתי.
מי גר כאן, ומדוע החניה מדורגת 3.3 מתוך 5
הבנייה בשכונה ממשיכה בשני מוקדים מרכזיים: מגדל ברחוב אשר אורנבך ומתחם ברחוב אלי כהן, שניהם עם מסירה מתוכננת ב-2028 ואילך. עסקאות שנרשמו במגדלים האלה נעו בין 31,000 ל-37,200 שקל למ"ר, טווח שמותיר את המלאי הוותיק של 2006 עד 2020 בטווח 26,000 עד 30,000 שקל למ"ר. מי שמעדיף להיכנס לדירה מאוכלסת מיד ישלם פחות למטר וימצא מבחר גדול יותר.
מערכת החינוך בשכונה צעירה. בית הספר היסודי בן גוריון ברחוב נועם לאונר 9 נפתח ב-2012 ולומדים בו 548 תלמידים, ובית הספר היסודי אליאב ברחוב האגס 13 נפתח ב-2016 ולומדים בו 442 תלמידים. בית הספר החקלאי נחלת יהודה ברחוב הבנים 21 פועל מאז 1922, לומדים בו 443 תלמידים, ושיעור הזכאות לבגרות בו עומד על 91.9%. תיכון מקיף י"ב המעיין שבשדרות הציונות 4 מונה 1,208 תלמידים עם 95.7% זכאות לבגרות ו-89.2% זכאות מצטיינת. באזור פועלים 33 גני ילדים. מדד בתי הספר של השכונה עומד על 55 מול 68 בממוצע העירוני, ותושבים מדרגים את בתי הספר 4.6 מתוך 5.
מבחינת תחבורה, השכונה יושבת בין כביש 4, כביש 412 וכביש 44. תחנת הרכבת ראשון לציון הראשונים מרוחקת כ-3.8 קילומטרים ומפעילה קו פרברי שעתי ללוד, ותחנת ראשון לציון משה דיין מרוחקת כ-4.6 קילומטרים ומציעה נסיעה של תשע דקות לתל אביב ושלוש רכבות בשעה להרצליה בשעות השיא. השילוב הזה מסביר את הדירוג הנמוך שנותנים התושבים לתחבורה הציבורית, 3.2 מתוך 5, מול 4.4 לנגישות ברכב פרטי.
- תל בנימין: באותו בניין ירדו ארבעה חדרים מ-4.12 ל-3.6 מיליון
- פארק הים: 3.33 מיליון לארבעה חדרים - עסקאות ומחירים בשכונה
לצד המחיר הגבוה, השכונה גובה מספר מחירים יומיומיים. דירוג החניה עומד על 3.3 מתוך 5, דירוג הקניות על 2.8 ודירוג הבילוי על 3.5, ותושבים מדווחים על עומסי תנועה ביציאה מהשכונה בשעות הבוקר ובסביבת מוסדות החינוך. אתרי בנייה פעילים ממשיכים לפעול בתוך רקמת המגורים, וחלק מהמרחב הציבורי בחלקים החדשים עדיין בשלבי פיתוח. שיעור השוכרים עומד על 30% ושיעור בעלי הדירות על 63%, ו-27% מהתושבים בגילי 40 עד 59.
קונה שמביא היום 3.15 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים בנחלת יהודה משלם על מטר מרובע כמעט את אותו סכום שמשלמים בשכונות החדשות במזרח העיר, ומקבל תמורתו מושבה בת 113 שנה שנמצאת באמצע החלפת עורה.
