מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות

סיור שכונות הוא פרויקט של ביזפורטל שעובר שכונה אחר שכונה ובודק מה קורה בה בפועל. הבסיס הוא מרשם העסקאות של רשות המסים: כל דירה שנמכרה, עם הכתובת, השטח, הקומה, שנת הבנייה והסכום שנרשם בחוזה. לצד הנתון הזה נבדקים המחירים המבוקשים במודעות הפעילות באותו רגע, וכך מתקבל הפער בין מה שהמוכרים מבקשים לבין מה שקורה בפועל. במקביל אנחנו מדברים עם מתווכים, שמאים ובמקרים מסוימים גם עושים סיור פיזי בשכונה.

אנחנו מנסים להגיע למסד נתונים מלא על כל שכונה - מחירים, הבדלים בין דירות חדשות לוותיקות, מגמה במחירים, התחדשות עירונית, ומספקים עסקאות נדל"ן לצד הצעות למכירה. הסקירות מתייחסות למחיר החציוני למ״ר בשנה שהסתיימה מול השנה שקדמה לה, פילוח לפי מספר חדרים, וכן יש מידע על העסקאות הבודדות שמספרות את הסיפור טוב יותר מהממוצע. שלוש הערים שכאן, גבעתיים, רמת גן ופתח תקווה, מרכיבות רצף אחד שנמתח מגבול תל אביב מזרחה, ובתוכו נפרשים פערי מחיר של עשרות אלפי שקלים למ״ר בין שכונות שמפרידות ביניהן דקות נסיעה.

גבעתיים

בורוכוב היא השכונה הפעילה ביותר בעיר במספר העסקאות: ברחוב כצנלסון עדיין עומדים בנייני שיכון בני שלוש קומות משנות החמישים, ובמרחק דקות הליכה נמסרות דירות בבניינים שרשומים לשנות 2026 ו-2027. בשלוש השנים וחצי האחרונות נרשמו בה 258 עסקאות בחציון של 3.66 מיליון שקל. מחיר המ״ר החציוני בשנה האחרונה עמד על כ-43,500 שקל מול כ-42,200 בשנה שקדמה לה, אבל העלייה הזו מתארת בעיקר תמהיל: יותר דירות חדשות בסל ופחות מ״ר לעסקה. דירת ארבעה חדרים ברחוב השומר בבניין חדש נסגרה ב-5.1 מיליון שקל, ובאותה שכונה עברה דירת שלושה חדרים בבניין משנת 1960 ב-2.4 מיליון. (להרחבה: בורוכוב: 5.1 מיליון לארבעה חדרים חדשים, 3.7 מיליון לוותיקים)

גבעת רמב״ם נשענת כמעט כולה על מלאי דירות ותיק: מתוך 145 העסקאות בשלוש השנים וחצי האחרונות, 97 נעשו בבניינים שנבנו לפני 1980, ו-84 מהן בדירות של שניים או שלושה חדרים. ב-12 החודשים האחרונים נסגרו 38 עסקאות במחיר מ״ר חציוני של כ-43,800 שקל, לעומת כ-44,400 בשנה הקודמת. בדירות ארבעה חדרים, שבהן ההשוואה נקייה יותר, החציון ירד מ-3.9 ל-3.68 מיליון שקל. דירת שני חדרים בת 42 מ״ר ברחוב רמב״ם, בבניין משנת 1950, נמכרה ב-2.2 מיליון שקל, שהם 52,381 שקל למ״ר. (להרחבה: גבעת רמב״ם: 2.2 מיליון לשני חדרים, והוותיקות יקרות מהחדשות)

רמת גן

תל בנימין מספקת את המקרה הנקי ביותר לבחינת מגמה, משום שרוב שוק הדירות שלה מרוכז במגדל אחד בשולי השכונה. שלוש עסקאות ברחוב הרי הגלעד 5, כולן דירות ארבעה חדרים: 4.12 מיליון שקל, אחריה 3.85 מיליון, ואחריה 3.6 מיליון על דירה בקומה גבוהה יותר. ארבעה חודשים הפרידו בין השתיים האחרונות, וירידה של כ-6.5%. בגרעין ההיסטורי, שבו עומדים בתים על מגרשים גדולים מאז שנות השלושים, המחירים למ״ר גבוהים בהרבה: ברחוב מקדונלד נסגרה דירת ארבעה חדרים בת 110 מ״ר ב-4.95 מיליון שקל, כ-45 אלף שקל למ״ר. (להרחבה: תל בנימין: באותו בניין ירדו ארבעה חדרים מ-4.12 ל-3.6 מיליון)

קריית קריניצי מחזיקה שתי שכונות תחת שם אחד, ושדרות קציר מפרידות ביניהן. ממזרח עומדים בתים פרטיים ובנייני שמונה קומות משנות השבעים, וממערב קם מאז 2013 רובע מאיר עמית עם מגדלים בני 16 עד 26 קומות. שתי עסקאות בהפרש של שלושה חודשים ממחישות את הפער: דירת ארבעה חדרים בת 120 מ״ר ברחוב מנדס, בבניין משנת 1970, נמכרה ב-2.925 מיליון שקל, כ-24,400 שקל למ״ר, ודירת חמישה חדרים בת 126 מ״ר ברחוב דן שומרון, בבניין משנת 2024, נסגרה ב-4.851 מיליון שקל, כ-38,500 שקל למ״ר. חציון המחיר למ״ר בשכונה כולה ירד לכ-33 אלף שקל מול כ-34,900 בשנה שקדמה לה. (להרחבה: קריית קריניצי: מ-24 אלף ל-38 אלף שקל למ״ר, אותה שכונה)

מרום נווה בנויה כטבעת מגדלים סביב פארק בן כ-40 דונם, עם כיכר מסחרית שאפשר להגיע אליה ברגל בלי לחצות כביש ראשי. השכונה קמה ב-1985 ותוכננה לכ-1,100 דירות גדולות, והבניין האחרון בה הושלם ב-2012, כך שכל רכישה כאן היא של דירה יד שנייה. המחיר החציוני למ״ר בשנה שהסתיימה עמד על כ-31,900 שקל מול כ-33,000 שקל בשנה הקודמת, ודירת ארבעה חדרים בת 105 מ״ר ברחוב גולומב נסגרה ב-2.9 מיליון שקל. שכר דירה לארבעה חדרים נע בין 6,700 ל-8,500 שקל בחודש, תשואה גולמית סביב 3%. (להרחבה: מרום נווה: 2.87 מיליון לארבעה חדרים, מה קרה למחירים בשנה האחרונה?)

פתח תקווה

אם המושבות מחולקת לשני חלקים בעלי אופי שונה, והפער ביניהם שווה מאות אלפי שקלים. בחלק החדש, יער מגדלים בני 12 עד 23 קומות, נרשמו בשנה האחרונה 97 עסקאות, מהמדגמים הגדולים בעיר. המחיר החציוני למ״ר בהן ירד ל-27,280 שקל מול 28,897 בשנה שקדמה לה, שחיקה של 5.6%, ודירת ארבעה חדרים ירדה מחציון של 2.9 מיליון ל-2.78 מיליון. בחלק הוותיק המצב רגוע יותר: 41 עסקאות ומחיר חציוני של 28,547 שקל למ״ר, כמעט זהה לשנה הקודמת. (להרחבה: אם המושבות: 97 עסקאות, והמחיר למ״ר ירד 5.6% בשנה)

כפר גנים ג׳ מציגה את התמונה היציבה ביותר מבין השכונות כאן. ב-54 העסקאות של השנה האחרונה עמד המחיר החציוני למ״ר על 30,070 שקל, מול 30,282 שקל בשנה שקדמה לה, שחיקה של שבע עשיריות האחוז בלבד. דירת ארבעה חדרים נסגרה בחציון של 3.25 מיליון שקל. במקביל נמכרות בה דירות במגדלים שאכלוסם רשום ל-2027 ול-2030 במחירים של 35 עד 43 אלף שקל למ״ר, ודירת חמישה חדרים בת 147 מ״ר בקומה העשרים עברה ב-6.34 מיליון שקל. (להרחבה: כפר גנים ג׳: 30 אלף שקל למ״ר, והמחיר דורך במקום)

• גבעת רמב"ם: 2.2 מיליון לשני חדרים, והוותיקות יקרות מהחדשות
• בורוכוב: 5.1 מיליון לארבעה חדרים חדשים, 3.7 מיליון לוותיקים

נווה עוז ממחישה בשני רחובות סמוכים כמה עולה דירה שתימסר בעתיד. דירת חמישה חדרים בפרויקט חדש ברחוב דגניה נסגרה ב-33,700 שקל למ״ר, ודירת חמישה חדרים במגדל סמוך משנת 2020 נסגרה ב-25,200 שקל למ״ר. בדירות ארבעה חדרים הפער דומה, 31 אלף מול 23,300 שקל למ״ר, כלומר פרמיה של כשלושים אחוז על דירה שתימסר בעוד כשנה במרחק הליכה של דקות. בשנה האחרונה נרשמו בשכונה תשע עסקאות בלבד, לעומת 26 בשנה שקדמה לה. (להרחבה: נווה עוז: 33,700 שקל למ״ר בחדש, 25 אלף ביד שנייה)

נווה גן היא המקרה שמעניין במיוחד את מי שמאמין שתחבורה ציבורית מייקרת דירות. הקו האדום של הרכבת הקלה פעיל, ותחנות דנקנר וקרול משרתות את השכונה ישירות. בפועל, מחיר דירת ארבעה חדרים בה ירד בכ-5% בשנה האחרונה בעוד המחיר בפתח תקווה כולה נותר יציב, ודירות חמישה חדרים דווקא עלו בכ-2.6%. החציון של דירת ארבעה חדרים עומד על 2.93 מיליון שקל, ושכר הדירה הממוצע בשכונה מגיע לכ-8,900 שקל בחודש. (להרחבה: נווה גן: הרכבת הקלה עוצרת בקצה השכונה, המחיר 2.93 מיליון)

קריית מטלון מדגימה מה קורה כשהמדגם זעיר. במרשם רשות המסים רשומות בה 178 עסקאות מאז 2004, ובשנה האחרונה נסגרו שלוש. דירת ארבעה חדרים בת 80 מ״ר בקומת קרקע, בבניין משנת 1960, נמכרה ב-4.5 מיליון שקל, שהם 56,250 שקל למ״ר, ובאותה שכונה עברה דירת שלושה חדרים בת 57 מ״ר ב-1.7 מיליון שקל, שהם 29,825 שקל למ״ר. ההסבר לפער של פי שלושה נעוץ בכך שדירה בקומת קרקע בבניין נמוך נמכרת עם המגרש ועם זכויות הבנייה שעליו. (להרחבה: קריית מטלון בפתח תקווה - מספר עסקאות מצומצם, מה המחירים?)