כמה צריך להרוויח כדי לקנות דירה טובה בת"א?

משפחה שרוצה היום דירת 4 חדרים טובה בתל אביב צריכה לחשוב במונחים של 4.5-5 מיליון שקל. הפערים בתוך העיר גדולים: בנחלת יצחק אפשר למצוא דירות סביב 4 מיליון שקל, ברמת אביב ג' סביב 4.2-4.4 מיליון, בלב העיר המחיר כבר מתקרב ל-5.5 מיליון ובאזורים היקרים ביותר גם יותר.

המספר שקובע אם העסקה אפשרית הוא ההחזר החודשי. משכנתה לרכישת דירה במחיר של 4.5-5 מיליון שקל, עם 30% הון עצמי, 70% מימון ופריסה ל-25 שנה, דורשת כיום החזר של בערך 15.2-16.9 אלף שקל בחודש. לפני שנה ההחזר בתל אביב היה גבוה בכ-7.4%, כך שנרשמה הקלה מסוימת, אבל רמת ההוצאה עדיין גבוהה מאוד.

כמה צריך להרוויח? בהחזר של 15.2-16.9 אלף שקל בחודש, משק בית צריך הכנסה נטו של כ-38-42 אלף שקל כשהמשכנתה תופסת 40% מההכנסה, כ-43-48 אלף שקל כשהיא תופסת 35%, וכ-51-56 אלף שקל כדי להישאר סביב 30%. בפועל, זוג שמכניס יחד 45-50 אלף שקל נטו נמצא באזור שמאפשר להתמודד עם דירה בחלק התחתון והאמצעי של הטווח, בעוד שבמחיר שמתקרב ל-5 מיליון שקל עדיף כבר להתקרב להכנסה של 50 אלף שקל נטו ומעלה.

משק בית עם 30 אלף שקל נטו, שזו כבר הכנסה גבוהה ביחס לרוב הציבור, יתקשה מאוד בעסקה כזאת. החזר של 15-17 אלף שקל משאיר בערך מחצית מההכנסה לכל יתר ההוצאות - ארנונה, ועד בית, ילדים, מזון, רכב, ביטוחים וחיסכון.

גם ההון העצמי גבוה. בדירה של 4.5 מיליון שקל, 30% הם 1.35 מיליון שקל. בדירה של 5 מיליון שקל מדובר ב-1.5 מיליון שקל. אפשר להגיע לשיעור מימון גבוה יותר בדירה יחידה, אבל אז המשכנתה וההחזר עולים בהתאם, ולכן למשפחה שרוצה להשאיר מרווח סביר בתקציב עדיף להגיע עם לפחות 1.35-1.5 מיליון שקל לפני הוצאות נלוות.

ההשוואה לעבר מראה עד כמה תל אביב התרחקה. לפני כעשור, ב-2016, דירת 4 חדרים ממוצעת בעיר עלתה בערך 3.1 מיליון שקל. כיום דירה טובה כבר נמצאת בטווח של 4.5-5 מיליון שקל - עלייה של בערך 45%-60%.

גם ההחזר החודשי עלה. לפני עשור משכנתה טיפוסית לדירת 4 חדרים בתל אביב דרשה בערך 11-12.5 אלף שקל בחודש. כיום מדובר בכ-15.2-16.9 אלף שקל, עלייה של בערך 30%-45%, תלוי במחיר הדירה ובנקודת ההשוואה.

הפער הגדול נוצר משילוב של עליית מחירי הדירות והריבית. ב-2021 מחיר דירת 4 חדרים בעיר כבר הגיע לאזור 4 מיליון שקל, אבל הריבית הנמוכה שמרה את ההחזר החודשי סביב 12 אלף שקל. היום הדירה יקרה יותר וגם המימון יקר יותר.

ברמת אביב ג' דירות 4 חדרים נמכרות כיום סביב 4.2-4.4 מיליון שקל, בנחלת יצחק המחירים נמצאים סביב 4 מיליון שקל, ואילו בלב תל אביב דירת 4 חדרים כבר מתקרבת ל-5.5 מיליון שקל.

• דיזנגוף סנטר עולה לגובה: 85 דירות להשכרה ושלוש קומות חדשות
• עיריית תל אביב אישרה: חוות המיכלים ברדינג תהפוך למתחם תרבות ופנאי

המשמעות היא שתל אביב פונה כיום בעיקר למשקי בית עם שתי משכורות גבוהות מאוד, הון עצמי גדול או דירה קודמת שאפשר למכור. גם ירידה של כמה אחוזים במחירי הדירות או בריבית תקל על החשבון, אבל בנקודת הפתיחה הנוכחית, דירה טובה של 4.5-5 מיליון שקל דורשת בדרך כלל הכנסה של כ-45-55 אלף שקל נטו בחודש והון עצמי של כ-1.35-1.5 מיליון שקל כדי שהעסקה תישאר סבירה.