נחלת יצחק: 50 אלף שקל למ"ר; דירת 3 חדרים ב-3.6 מ׳ שקל

נחלת יצחק נחשבת אמנם לשכונה פחות יקרה לעומת האזורים שיותר קרובים לים. אבל גם בה המחירים כבר רחוקים מלהיות נמוכים. מחיר ממוצע למ״ר של דירה ממוצעת נע כיום סביב 50 אלף שקל למ״ר, כאשר דירת שלושה חדרים עולה בסביבות 3.6 מיליון שקל, דירת ארבעה חדרים סביב 4-4.2 מיליון שקל ודירת חמישה חדרים ברוב העסקאות נסגרת בכ־5.1-5.3 מיליון שקל. במגדלים החדשים ובדירות גבוהות, גדולות או משודרגות המחירים יכולים להיות גבוהים משמעותית.

השכונה, שממוקמת ממזרח לנתיבי איילון ובסמוך לגבעתיים, משלבת בין בניינים ותיקים בני 4-8 קומות לבין מגדלי מגורים חדשים. הפערים בין סוגי הבנייה גדולים, ולכן קשה להציג מחיר אחד שמייצג את כל הדירות. בדירות הוותיקות ניתן למצוא עסקאות גם סביב 40–43 אלף שקל למ״ר, בעוד שבפרויקטים החדשים ובמגדלים המחירים חוצים לעיתים את רף 50 אלף השקלים למ"ר ומגיעים גם ל-55 אלף שקל ויותר. כמובן שהמחיר למ״ משתנה בהתאם לגיל הבניין, הקומה, מצבו של הנכס והאם יש בו מעלית, חניה, ממ"ד ומרפסת.

בחמש השנים האחרונות עלו המחירים בנחלת יצחק בכ־25% במצטבר. כלומר, דירה ששווייה עמד לפני כחמש שנים על כ-3 מיליון שקל עשויה להיות שווה כיום כ-3.8 מיליון שקל, אם כי העלייה אינה אחידה בין הבניינים. עיקר העלייה התרחש בשנים שבהן שוק הדיור כולו עלה במהירות, בעוד שבשנה האחרונה נרשמה התמתנות. הריבית הגבוהה, ההחזר החודשי על המשכנתא וההאטה בשוק הדירות בתל אביב מקשים על המוכרים להמשיך להעלות מחירים. חשוב לציין - ברוב האזורים בתל אביב רואים ירידות של כ-7-10% בשנה האחרונה. כאן זה לא המצב ומדובר על ירידה נמוכה משמעותית מהירידה העירונית.

גם מספר העסקאות ירד. לפי בדיקת העסקאות בשכונה, בשנה שהסתיימה ביולי 2026 בוצעו כ-41 עסקאות, לעומת כ-55 עסקאות בשנה שקדמה לה - ירידה של כרבע. עם זאת, בשל גודלה המצומצם יחסית של השכונה, מספר קטן של עסקאות חדשות או חריגות יכול להשפיע באופן חד על הממוצע. לכן נכון יותר להסתכל על טווחי המחירים ועל סוג הדירה, ולא רק על נתון ממוצע יחיד.

עסקאות אחרונות בשכונה

ברחוב עליית הנוער נמכרה דירת 2.5 חדרים בשטח 65 מ״ר תמורת 2.67 מיליון שקל, המשקפים כ-41.1 אלף שקל למ״ר. ברחוב עמק ברכה נמכרה דירת שני חדרים בפרויקט חדש תמורת 2.55 מיליון שקל, כ־55.4 אלף שקל למ״ר. במגדלי תל אביב נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 105 מ״ר תמורת 3.5 מיליון שקל, ואילו בפרויקט ברחוב נחלת יצחק 17-19 נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 80 מ"ר בכ-3.99 מיליון שקל.

בשוק הדירות המוצעות למכירה, דירות שלושה חדרים ותיקות מופיעות גם במחירים של 2.8–3.35 מיליון שקל, אך דירות גדולות יותר, משופצות או חדשות מתקרבות ל־3.6-4 מיליון שקל. בדירות ארבעה חדרים ניתן למצוא היצע סביב 3.5–4.3 מיליון שקל, כך שמחיר של כ־3.9 מיליון שקל הוא נקודת אמצע סבירה. בדירות חמישה חדרים המחיר הטיפוסי נע סביב 5.1–5.2 מיליון שקל, אם כי קיימות דירות ותיקות מתחת לרף הזה ודירות במגדלים שמוצעות ב־6 מיליון שקל ויותר. אלו מחירים מבוקשים, והמחיר הסופי עשוי להיות נמוך יותר לאחר משא ומתן.

שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על כ־7,000-7,250 שקל בחודש. דירות קטנות או ותיקות מושכרות לעיתים בפחות, בעוד שדירות במגדלים, הכוללות חניה, ממ"ד, מרפסת ושירותי אחזקה, יכולות להגיע ל-9,000 שקל בחודש ואף יותר. דירת שלושה חדרים מוצעת כיום סביב 7,000 שקל בחודש, אך לא נכון להציג מחיר של יותר מ-8,000 שקל כממוצע לכל הדירות בשכונה. ביחס למחירי הרכישה מתקבלת תשואה גולמית נמוכה של כ-2.2%–2.5% בשנה, עוד לפני הוצאות תחזוקה, תיקונים, תקופות שבהן הדירה עומדת ריקה ומיסוי.

נחלת יצחק עצמה עוברת תהליך ממושך של התחדשות וציפוף

בפרויקט פרי מגדים נהרסו חמישה בניינים ותיקים שכללו 52 דירות, ובמקומם מוקם מגדל בן 28 קומות ובו 161 דירות ושטח מסחרי. מחירי דירות חמישה חדרים בפרויקט מתחילים בכ-5.5 מיליון שקל, והמסירה צפויה במהלך 2027.

לצד הפרויקט הזה מקודמים ונבנים פרויקטים נוספים ברחובות עמק ברכה, נחלת יצחק ותוצרת הארץ. התוצאה היא שכונה שהולכת ומשנה את אופייה: פחות בניינים נמוכים וישנים ויותר בנייה גבוהה, דירות חדשות ועירוב של מגורים, משרדים ומסחר. התוספת העתידית עשויה להגדיל את היצע הדירות, ונחכה לראות את השפעת ההיצע שבדרך על המחירים.

• מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות
• יד התשעה: 2 מיליון שקל על 41 מ"ר - והפינוי-בינוי עוד רחוק

היתרון המרכזי של נחלת יצחק הוא המיקום. השכונה סמוכה למוקדי התעסוקה של יגאל אלון, מתחם הבורסה ומרכז תל אביב, קרובה לתחנת הקו האדום ומאפשרת גישה מהירה לנתיבי איילון. מנגד, הקרבה לצירי התנועה היא גם אחד החסרונות שלה: רעש, עומסים וזיהום אוויר מורגשים בחלק מהרחובות והדירות. לכך מצטרפים אתרי הבנייה הרבים, שמייצרים במשך שנים אבק, משאיות ועומס על הרחובות המקומיים.