רמת אביב ג׳: מחירי הדירות ירדו בכ-10% - כמה עולה דירה בשכונה כיום?

רמת אביב ג׳ נחשבת לשכונה מבוססת בצפון תל אביב, אבל גם היא לא חסינה מההאטה בשוק הדיור. לאחר שנים שהמחירים בשכונה טיפסו בעקביות, בשנה האחרונה נרשמה ירידה של כ-9%-10%. למרות הירידה, רמת המחירים נותרה גבוהה מאוד: המחיר הממוצע עומד כיום על כ- 51-53 אלף שקל למ״ר, דירת 4 חדרים ממוצעת נמכרת בכ- 4.2-4.4 מיליון שקל בממוצע - המחיר הממוצע של דירת 5 חדרים מגיע לכ-5.8 מיליון שקל ואף ליותר מכך.

השכונה כאמור נחלשה ביחס לשיא שהיה בשנת 2022 ו-2023, אבל היא עדיין רחוקה מלהיות זולה. מדובר בתיקון מחירים שמתרחש באופן רוחבי בעיר תל אביב. חשוב לציין - כאשר מסתכלים על ה-3 שנים האחרונות מגלים ירידה ממוצעת של כ-20% בעיר בדירות יד שניה.  

שוק חלש - מחירים יורדים

גם לאחר ירידה של כ-10%, משפחה שרוצה לרכוש בה דירה נדרשת להון עצמי משמעותי וליכולת לעמוד בהחזרי משכנתא גבוהים. סביבת הריבית וההתייקרות החדה בעלויות המימון צמצמו את מספר הרוכשים שיכולים לבצע עסקאות ברמות המחיר האלה, והדבר בא לידי ביטוי בכמות העסקאות וגם במחירים שהמוכרים מצליחים לקבל. השוק הפך לאיטי מאוד והמחירים כבר בכיוון הנגדי - כלפי מטה.

השכונה התפתחה בעיקר בשנות ה-80 כחלק מהתרחבות אזורי המגורים בצפון תל אביב. בניגוד לשכונות חדשות יותר, שנבנו מראש סביב מגדלים ודירות גדולות במיוחד, חלק ניכר מהשכונה מורכב מבניינים ותיקים יחסית, עם דירות בתכנון שאפיין את התקופה. לצד זאת, היא נהנית מתכנון שכונתי מרווח יחסית, רחובות ירוקים, גינות, מרכז מסחרי גדול ומוסדות חינוך. כל אלה ממשיכים למשוך אליה משפחות שמבקשות להישאר בתל אביב אך מעדיפות סביבת מגורים שקטה יותר מזו שבמרכז העיר.

המיקום נחשב ליתרון מרכזי

אחד מיתרונותיה המרכזיים של השכונה הוא המיקום. היא נמצאת בקרבת אוניברסיטת תל אביב, קניון רמת אביב, מרכז שוסטר, פארק הירקון וצירי התנועה המרכזיים של צפון העיר. היא מאפשרת לתושבים ליהנות מנגישות למוקדי מסחר, לימודים, תעסוקה ופנאי, בלי לוותר על אופי שכונתי. עם זאת, היתרונות האלה לא הספיקו כדי לבלום לחלוטין את ירידת המחירים. הסיבה המרכזית אינה בהכרח ירידה באטרקטיביות של רמת אביב ג׳, אלא שינוי ביכולת של הרוכשים לשלם. כשמחיר דירת 4 חדרים עומד על כ- 4.4-4.8 מיליון שקל ודירת 5 חדרים על כ- 5.7-5.9 מיליון שקל, מי שלא מגיע לעסקה עם הון עצמי גבוה מתקשה יותר להשלים את הרכישה.

הירידה המשמעותית במחירים מלמדת כי ההאטה כבר אינה מוגבלת רק לשכונות מרוחקות יותר או לפרויקטים שבהם קיים מלאי גדול של דירות חדשות. היא הגיעה גם לאזורים שבהם ההיצע מוגבל יחסית והמוניטין מבוסס. כאשר מספר העסקאות נמוך, חשוב אמנם להתייחס בזהירות לכל ממוצע, משום שעסקה אחת בדירה גדולה, משופצת או חריגה יכולה להשפיע על הנתונים. ובכל זאת, הכיוון שעולה מהעסקאות הוא די ברור: המחירים כיום נמוכים מרמות השיא והמגמה השתנתה. דבר נוסף הוא שלרוכשים יש יותר כוח מיקוח מכפי שהיה להם בתקופות החזקות של השוק. והמשא ומתן יכול להיות יותר אפקטיבי ויעיל.

המחיר הממוצע של כ- 51-53 אלף שקל למ״ר לא אומר שכל הדירות בשכונה נמכרות ברמה זהה. רמת אביב ג׳ כוללת דירות שונות מאוד זו מזו מבחינת גיל הבניין, שטח, קומה, חניה, מעלית, מרפסת, כיווני אוויר ורמת התחזוקה. יש פער משמעותי בין דירה ישנה שדורשת שיפוץ לבין דירה משופצת בבניין מטופח, ובוודאי בין בניין ותיק לבין נכס שעבר התחדשות עירונית. גם בתוך אותה קטגוריה של ארבעה או חמישה חדרים עשויים להימצא פערים של מאות אלפי שקלים ולעיתים יותר מכך.

כך, דירת 4 חדרים ממוצעת נמכרת כיום בכ-4.2-4.4 מיליון שקל, אבל דירות גדולות, משופצות או כאלה שנמצאות בקומות גבוהות יכולות להימכר במחיר גבוה יותר. מנגד, דירות קטנות יחסית, בבניינים ותיקים או כאלה שדורשות השקעה נוספת, נמכרות בפחות ויכולות להיסגר בכ- 3.8-4.1 מיליון. בדירות 5 חדרים המחיר הממוצע עומד על כ- 5.7-5.9 מיליון שקל.

בדירות קטנות המחיר למ״ר עולה

גם ההשוואה בין המחיר הכולל של הדירה לבין המחיר למ״ר מחייבת זהירות מסוימת. דירות קטנות נמכרות בדרך כלל במחיר גבוה יותר למ״ר, בעוד שבדירות גדולות המחיר הכולל גבוה מאוד אך המחיר לכל מ״ר עשוי להיות נמוך יותר. כך למשל: דירת 4 חדרים בשטח של כ-70 מ״ר לא תהיה זהה במחיר למ״ר לעומת דירה באותו רחוב ששטחה מגיע לכ-100 מ״ר. זה נובע מהכלל שבדירות קטנות יותר המחיר למ״ר נוטה לעלות. ובדירות ששטחן גדול מהממוצע עשוי לרדת.

• עיר היין: מחיר דירת ארבעה חדרים ירד ב-10% בשנה
• דירה במרכז עד 2 מיליון שקל - איפה עדיין אפשר למצוא ומה מקבלים?

למשקיעים שמחפשים תשואה שוטפת, לא תמצאו אותה בשכונה. שכן התשואה הממוצעת עומדת על כ-2.4% בשנה. וזה עוד לפני הוצאות על תיקונים, החלפות ומיסוי (אם עוברים את תקרת הפטור). מחירי הרכישה הגבוהים גורמים לכך שגם שכר דירה גבוה יחסית אינו מייצר בהכרח תשואה שנתית גבוהה. עיקר הביקוש מגיע ממשפחות שרוצות להתגורר בשכונה לטווח ארוך, ולא ממשקיעים שמחפשים תשואה שוטפת כאמור. זהו גם אחד הגורמים שתומכים ביציבותה: חלק גדול מהרוכשים בוחן את הנכס על בסיס איכות החיים, מערכת החינוך, המיקום וההתאמה המשפחתית, ולא רק לפי היחס בין מחיר הרכישה לשכר הדירה. 

עסקאות אחרונות בשכונה

ברחוב אליעזר קשאני 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.35 מיליון שקל. מדובר על דירת 3.5 חדרים בשטח של כ-62 מ״ר שנמצאת בקומה השישית מתוך 8 קומות.

ברחוב אבא אחימאיר 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 5.956 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-105 מ״ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 6 קומות.

ברחוב אליהו חכים 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 7.5 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-120 מ״ר שנמצאת בקומה ה-13 מתוך 16 קומות.

ברחוב בית צורי 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.95 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-85 מ״ר שנמצאת בקומה החמישית מתוך 7 קומות.

• 60% מהזוכים ב״דירה בהנחה״ הם משרתי מילואים
• בנקים מזרימים 1.2 מיליארד למגדל במנהטן שכבר מושכר בחצי

ברחוב אליעזר קשאני 8, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 6.215 מיליון שקל. מדובר על דירת 120 מ״ר שנמצאת בקומה התשיעית.