המשכנתאות חוזרות לפריים: הישראלים בונים על ירידת ריבית ובורחים מהמדד

10.9 מיליארד שקל של משכנתאות נלקחו באוגוסט. זה נתון גבוה, והוא כבר חלק ממגמה שנמשכת כמה חודשים. במאי נלקחו משכנתאות בכ-9.7 מיליארד שקל, ביוני כ-11.1 מיליארד, ביולי כ-11.6 מיליארד ובאוגוסט עוד 10.9 מיליארד. בארבעת החודשים האלה מדובר ביותר מ-43 מיליארד שקל.

מתחילת 2026 נלקחו משכנתאות בכ-79.6 מיליארד שקל, כמעט 14% יותר מבתקופה המקבילה בשנה שעברה. זה קורה בזמן ששוק הדירות עצמו עדיין מתנהל בקצב מתון יחסית, עם מלאי גדול של דירות חדשות ומחירים שירדו בשנה האחרונה. חלק מהמשכנתאות שנלקחות היום קשורות לעסקאות קבלן שנחתמו חודשים קודם, בעיקר במבצעי 20/80 ומבנים דומים שבהם רוב התשלום נדחה.

בתוך המספרים האלה בולט שינוי בתמהיל המשכנתאות. הציבור חוזר בהדרגה לפריים ומצמצם את המסלולים הצמודים למדד.

ההיגיון ברור. ריבית בנק ישראל ירדה מתחילת השנה מ-4% ל-3.25%, וריבית הפריים ירדה בהתאם ל-4.75%. מי שלקח חלק מהמשכנתא בפריים כבר נהנה מהירידה הזאת. ההחזר החודשי ירד בלי צורך למחזר את המשכנתא ובלי לפתוח מחדש את ההלוואה.

נניח שלמשפחה יש 400 אלף שקל במסלול פריים ל-25 שנה. ירידה של 0.75 נקודת אחוז בריבית יכולה לחסוך סדר גודל של 150-170 שקל בחודש, בהתאם למרווח מהפריים ולתקופה שנותרה. במשכנתא שבה 700 אלף שקל נמצאים בפריים, החיסכון כבר יכול להתקרב ל-300 שקל בחודש.

במסלולים בריבית משתנה התהליך מעט שונה. שם הריבית מתעדכנת בתחנות שנקבעו מראש, למשל אחת לשנתיים או לחמש שנים. מי שמגיע עכשיו לתחנת עדכון בתקופה שבה הריביות נמוכות יותר עשוי לקבל ריבית חדשה נמוכה מזו שהייתה במסלול קודם.

זו אחת הסיבות שהלווים מוכנים לקחת היום יותר סיכון ריבית. אחרי כמה שנים שבהן הפריים התייקר שוב ושוב, הכיוון השתנה. מי שבחר מסלול משתנה ספג בעבר את העליות, ועכשיו הוא מתחיל ליהנות מהירידות.

משקל הפריים כבר הגיע באוגוסט לכ-24% מהמסלולים הרגילים, לעומת כ-22% ביולי. ביוני הוא היה באזור 20%-21%. כלומר, זו מגמה שנבנית כבר כמה חודשים.

פחות מדד, יותר גמישות

במקביל הציבור ממשיך להתרחק מהמסלולים הצמודים למדד. במאי נלקחו בהם כ-1.24 מיליארד שקל, ביולי המשקל שלהם ירד לכיוון 10%, ובאוגוסט כבר ירד מתחת לכך.

• מחר יתפרסם מדד המחירים לאוגוסט - מה הצפי?
• תמהיל משכנתה: 5,728 שקל מפרידים בין שניים, ועלייה אחת בפריים הופכת את הסדר

גם כאן יש סיבה ברורה. במסלול צמוד מדד הריבית שמוצגת בתחילת הדרך יכולה להיות נמוכה יחסית, אבל הקרן עצמה עולה יחד עם האינפלציה.

מי שמחזיק מיליון שקל במסלול צמוד ורואה מדד שעולה ב-1%, מקבל תוספת של כ-10,000 שקל לקרן. במדד של 0.7%, כמו באוגוסט, מדובר בכ-7,000 שקל. כך מדד של 0.7% משפיע על משכנתא של מיליון שקל.

האינפלציה השנתית כבר ירדה לכיוון 1.5%, בתוך יעד בנק ישראל, ועדיין הציבור מקטין את החשיפה למדד. אחרי השנים שבהן הקרן תפחה גם כששולמו ההחזרים בזמן, רבים מעדיפים לדעת שהחוב עצמו נשאר קבוע.

לכן התמהיל החדש נראה אחרת: חלק גדול בריבית קבועה שאינה צמודה למדד, וחלק הולך וגדל בפריים או בריבית משתנה. הראשון נותן ודאות, השני מאפשר ליהנות אם הריבית תמשיך לרדת.

גם הריביות על המשכנתאות ירדו בחודשים האחרונים. במסלולים הלא צמודים הריבית הממוצעת הייתה סביב 4.89% באפריל, 4.87% במאי, 4.74% ביוני וכ-4.56% ביולי. באוגוסט הריבית המשוקללת בכלל המסלולים עמדה סביב 4.38%. ריבית קבועה מול משתנה יכולה ליצור פער של מאות שקלים בכל חודש.

• 3.1 מיליארד שקל לחולון: 10,700 דירות בדרך - ומה זה יעשה למחירי הדירות בעיר
• השליטה בסקייליין עגורנים נמכרת ב-270 מיליון שקל

הירידה בריבית גם משנה את השאלה האם כדאי למחזר משכנתא קיימת. מי שלקח הלוואה בשיא הריבית, בעיקר ב-2023-2024, יכול למצוא היום מסלולים זולים יותר. ככל שהמשכנתא גדולה יותר וככל שנותרו יותר שנים, גם ירידה של 0.3%-0.5% יכולה להיות שווה עשרות אלפי שקלים לאורך התקופה.

צריך להביא בחשבון עמלת פירעון במסלולים קבועים, עלויות מחזור ותנאי ההלוואה הקיימת. במסלול פריים המעבר קל יותר, מכיוון שאין בדרך כלל עמלת היוון על פירעון מוקדם.

הפערים בין הבנקים נשארים גדולים. במשכנתא של מיליון שקל ל-25 שנה, פער של 0.3% בריבית יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. לכן גם כשהריבית יורדת, עדיין יש משמעות גדולה למכרז בין הבנקים. שלוש מדרגות המימון שמשפיעות על הריבית שהבנק מציע כוללות את שיעור המימון, איכות הלווה והיכולת להביא הצעות מתחרות.

המגמה של החודשים האחרונים ברורה: היקף המשכנתאות נשאר גבוה, הפריים חוזר, החשיפה למדד יורדת והריבית נמוכה יותר מתחילת השנה. מי שבחר במסלול משתנה בתקופה שבה הריבית הייתה גבוהה התחיל לקבל בחזרה חלק מההתייקרות שספג. עכשיו יותר לווים בונים את המשכנתא מתוך הנחה שהכיוון הזה יכול להימשך.