שלוש מדרגות המימון שקובעות את ריבית המשכנתא היום

שני לווים נכנסים לאותו סניף ומקבלים ריבית שונה על אותו מסלול. הפער הראשון הוא שיעור המימון. הבנקים מחלקים את הלווים לשלוש מדרגות הון: עד 45% מימון, 45% עד 60%, ומעל 60%. כל מדרגה דורשת מהבנק יותר הון עצמי לפי כללי בנק ישראל, והעלות הזו עוברת לריבית. הפריים עומד על 4.75%, והריבית הממוצעת על משכנתאות קבועות ארוכות נעה סביב 4.8% עד 4.9%.

על דירה ב-2 מיליון שקל, מדרגת 45% דורשת הון עצמי של 1.1 מיליון שקל ומשכנתא של 900 אלף. מדרגת 60% דורשת 800 אלף הון ו-1.2 מיליון הלוואה. מעל 60%, עד תקרת 75% לדירה יחידה, ההון יורד ל-500 אלף וההלוואה עולה ל-1.5 מיליון. התקרה הרגולטורית והמדרגה התמחורית הן שני דברים שונים: הבנק רשאי לתת 75%, והוא מייקר את זה. להרחבה על ההון העצמי וההחזר על דירה של 2 מיליון.

עשירית אחוז על 1.5 מיליון שקל ל-25 שנה שווה כ-25 אלף שקל לאורך חיי ההלוואה, כפי שחושב במדריך למשכנתא מההון העצמי עד הטאבו. פער של 0.4% בין מדרגת 45% למדרגת 70% הוא כ-100 אלף שקל. משפחה שמסוגלת להביא עוד 100 אלף שקל הון ולרדת מתחת ל-60% קונה ריבית זולה יותר, מעבר לחיסכון בקרן.

הפרמטר השני הוא פרופיל הלווה והנכס: ותק בעבודה, יציבות שכר, יחס החזר, מיקום הדירה, קומה, וחובות קיימים. זוג עם שתי משכורות קבועות בדירה במרכז מקבל תמחור טוב יותר מלווה יחיד עם הכנסה משתנה בפריפריה, גם באותו שיעור מימון. הבנק מחשב סיכון כולל, והנכס הוא הבטוחה אבל הלווה הוא מי שמשלם.

הפרמטר השלישי הוא המיקוח. רפורמת השקיפות מחייבת את הבנק לתת אישור עקרוני אחיד, עם שלוש הצעות ברירת מחדל ועוד אחת מותאמת, שמחייב ל-24 ימים לפחות. הפערים בין הבנקים על אותו מסלול נמדדים בעשיריות אחוז. מי שמגיע עם שני אישורים מתחרים מזיז את הריבית יותר ממי שמסתפק בהצעה הראשונה. באוגוסט 2026 משקל הפריים בתמהיל עלה מ-22% ל-24%, סימן שהלווים חוזרים למסלול הנזיל אחרי ההפחתות, כפי שפורט בנתוני המשכנתאות לאוגוסט.

שלושת הפרמטרים עובדים יחד. מימון נמוך עם פרופיל חלש עדיין יקר. מימון גבוה עם תיק נקי ושני בנקים בתחרות מתקרב למדרגה הזולה. הבדיקה הפרקטית היא איפה התיק יושב על שלושת הצירים, ואיזה ציר זול יותר להזיז: עוד הון עצמי, סילוק הלוואת רכב שתוקעת את יחס ההחזר, או שבוע נוסף של מו"מ.

האישור העקרוני האחיד מציג את הריבית בשלושה תמהילים של בנק ישראל ועוד אחד מותאם. ההשוואה בין בנקים נעשית על אותו סכום, אותה תקופה ואותו הרכב מסלולים, אחרת הפער מטעה. בנק אחד עשוי להוזיל קל"צ ולהשאיר פריים גבוה, והשני להפך. סך ההחזר החודשי וסך הריבית ל-25 שנה הם שני המספרים שמשווים, מעבר לכותרת של מסלול בודד. יועץ משכנתאות גובה 6 עד 9 אלף שקל לתיק מלא, סכום שנבלע בפער של עשירית אחוז אחת על 1.5 מיליון. בתיק פשוט, דירה יחידה ומדרגת מימון נמוכה, אפשר לנהל את המו"מ לבד עם שני אישורים. בתיק מורכב, מפוצל, מושע או יחס החזר על הגבול, המחיר של היועץ קטן מהנזק של מדרגה אחת למעלה.