ביטלתם עסקת דירה? זה יעלה לכם רבע מיליון שקל, וזה עוד לפני ריבית הפיגורים
1,821 רוכשים כבר ביטלו רכישה מקבלן, זינוק של 41% בחצי שנה. ניתוח ביזפורטל: מה באמת קורה לכסף כשמבטלים, מה חוזר ומה נעלם, ולמה משא ומתן שווה עשרות אלפי שקלים. המחשבון שבכתבה מאפשר להזין את נתוני העסקה ולראות את התוצאה.
הדיל נראה מצוין ב-2024: 20% במעמד החתימה, 80% באכלוס, בלי ריבית ובלי הצמדה. עכשיו מגיע מועד התשלום, המשכנתא התייקרה, הדירה הישנה נשארה ללא קונה, ואלפי רוכשים מגלים שאין להם 1.7 מיליון שקל. לפי הכלכלן הראשי באוצר, 1,821 עסקאות מקבלנים שנחתמו בשנים 2023 עד 2025 בוטלו נכון לאוגוסט, 41% יותר מהסקירה הקודמת בינואר. באר שבע וטבריה מובילות עם 3.4% ביטולים, ובעסקאות 2023 בדרום שיעור הביטול כבר הגיע ל-7%.
מה קורה לכסף
ביטול רחוק מלחיצה על כפתור. ניקח דירה ב-2.2 מיליון שקל שעליה שולמו 440 אלף. הפיצוי המוסכם בחוזי קבלנים עומד בדרך כלל על 10%, ובחלק מהחוזים 15%. במקרה של 10%, הקבלן מקזז 220 אלף שקל מהכסף ששולם ומחזיר 220 אלף. במקרה של 15%, הפיצוי הוא 330 אלף, והרוכש מקבל חזרה 110 אלף בלבד.
לזה מצטרפות ההוצאות שנשארות אצל הצד השני: שכר טרחת עורך דין הקבלן, עורך הדין שלכם, דמי תיווך אם היו ועמלות משכנתא. בעסקה ממוצעת מדובר ב-15 עד 30 אלף שקל. ואם הפיגור בתשלום התחיל לפני הביטול, ריבית הפיגורים, לרוב ריבית החשב הכללי או פריים פלוס, נצברת על הסכום שטרם שולם. חצי שנה של פיגור על 1.7 מיליון שקל בריבית של 9% היא עוד 76 אלף.
הבשורה הטובה היחידה היא מס הרכישה. סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שביטול אמיתי של עסקה מזכה בהחזר המס ששולם, בצירוף הצמדה וריבית. מי שרכש דירה שנייה או דירה מעל תקרת הפטור עשוי לקבל חזרה עשרות אלפי שקלים, בתנאי שדיווח על הביטול למיסוי מקרקעין ושהדירה נשארה אצל הקבלן. גם המע"מ חוזר, כשהקבלן מוציא הודעת זיכוי.
הפיצוי המוסכם רחוק מלהיות גזירת גורל. סעיף 15 לחוק החוזים תרופות מאפשר לבית המשפט להפחית פיצוי שנקבע ללא יחס סביר לנזק. כשקבלן עם מלאי גדול מוכר את הדירה מחדש במחיר דומה, קשה לו להוכיח נזק של 15%. בפועל, קבלנים רבים מתפשרים על 5% עד 7.5% כדי לחסוך תביעה. באותה דירה, ההפרש בין 10% ל-5% הוא 110 אלף שקל.
החלופה הזולה מכולן היא להימנע מביטול: המחאת זכויות, כלומר מכירת החוזה לרוכש אחר תמורת עמלה של 0.5% עד 2% לקבלן, או בקשה לפריסת התשלום. קבלנים שיושבים על מלאי של 84 אלף דירות שממתינות לקונה מעדיפים כמעט תמיד דחייה על ביטול.
התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי
עמוד 1: המחשבון
| שדה | ערך ברירת המחדל | טווח או אפשרויות |
|---|---|---|
| מחיר הדירה בחוזה | 2,200,000 שקל | |
| כמה שילמתם עד היום | 440,000 שקל | |
| פיצוי מוסכם | 10% ממחיר הדירה | 5% או 10% |
| מס רכישה ששולם | 0 שקל | |
| עורכי דין, כולל עורך הדין של הקבלן | 12,000 שקל | |
| תיווך ועמלות משכנתא | 0 שקל | |
| תשלום שלא שולם במועדו | 0 שקל | |
| חודשי פיגור | 0 | |
| ריבית פיגורים שנתית | 9% |
| רכיב | סכום | הערה |
|---|---|---|
| שולם לקבלן עד היום | 440,000 שקל | הבסיס לקיזוז |
| פיצוי מוסכם (10%) | -220,000 שקל | נשאר אצל הקבלן |
| החזר מהקבלן | +220,000 שקל | ששולם פחות הפיצוי |
| החזר מס רכישה | +0 שקל | סעיף 102, בצירוף הצמדה וריבית |
| עורכי דין, תיווך, עמלות | -12,000 שקל | לא מוחזרים |
| ריבית פיגורים | -0 שקל | אין פיגור |
| הפסד נטו מהביטול | -232,000 שקל | מתוך 452,000 שקל שהוצאתם על העסקה |
עמוד 2: מה חוזר ומה לא
| מה | חוזר? | הפרטים |
|---|---|---|
| הכסף ששילמתם לקבלן | חלקית | הקבלן רשאי לקזז את הפיצוי המוסכם. אם שילמתם פחות מהפיצוי הוא יכול לתבוע את ההפרש |
| מס רכישה | כן | לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין, ביטול אמיתי של העסקה מזכה בהחזר המס ששולם, בצירוף הצמדה וריבית. חובה לדווח על הביטול למיסוי מקרקעין |
| הצמדה למדד תשומות הבנייה | לא | הפרשי ההצמדה ששולמו על התשלומים בדרך כלל לא מוחזרים; תלוי בניסוח החוזה |
| שכר טרחת עורך הדין של הקבלן | לא | עד 5,000 שקל + מע"מ או 0.5% (הנמוך מביניהם) לפי התקנות, משולם על השירות שניתן |
| עורך הדין שלכם | לא | ולעיתים תשלמו שוב, על ניהול הביטול |
| דמי תיווך | לא | המתווך זכאי לעמלה עם חתימת החוזה, גם אם העסקה בוטלה |
| עמלות משכנתא | לא | פתיחת תיק, שמאות ועמלת פירעון מוקדם אם הכסף כבר הועבר |
| ריבית פיגורים | מצטברת | נצברת מיום איחור התשלום עד הביטול. ככל שמושכים, החוב גדל |
| מע"מ על הדירה | כן | הקבלן מוציא הודעת זיכוי; המע"מ אינו הפסד לרוכש |
עמוד 3: גל הביטולים במספרים
| נתון | ערך | הערה |
|---|---|---|
| עסקאות מקבלנים שבוטלו | 1,821 | עסקאות 2023-2025, נכון לאוגוסט 2026 |
| גידול בביטולים בחצי שנה | +41% | לעומת 1,294 בסקירת ינואר |
| שיעור הביטולים מעסקאות 2024 | 2.3% | לעומת 1.5% בתחילת השנה |
| אזור | שיעור הביטולים |
|---|---|
| באר שבע (כולל שדרות, נתיבות, אופקים) | 3.4% |
| טבריה | 3.4% |
| ממוצע ארצי, עסקאות 2024 | 2.3% |
| באר שבע, עסקאות 2023 בלבד | 7.0% |
עמוד 4: הנחות, קבועים וקישורים
ביטול עסקה טיפוסית של 2.2 מיליון שקל עולה בין 240 ל-360 אלף שקל, לפני ריבית פיגורים. זה כסף שרוכשים רבים התעלמו ממנו כשחתמו על מבצע שנראה חף מסיכון. המחשבון מאפשר להזין את נתוני העסקה ולראות מה חוזר, מה נשאר אצל הקבלן, ומה שווה משא ומתן על הפיצוי.
