שאלות ותשובות על מס רכישה - חלק מדירה, עולים, נכים וביטול עסקה

182,462 שקל הם ההפרש בין מס הרכישה של רוכש דירה יחידה למס של מחזיק דירה נוספת על אותה דירה של 2.6 מיליון שקל, ולכן רוב השאלות בתחום עוסקות בשוליים של ההגדרות: מי בדיוק נחשב בעל דירה יחידה, ומה עושים כשהעסקה יוצאת מהמסלול.

המדריך שמפרט את מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ולדירה נוספת מציג את החישוב המלא ואת חלון הזמן של משפרי הדיור. כאן מרוכזות התשובות למקרים המיוחדים: רכישה בחלקים, קטינים, עולים, נכים, תושבי חוץ ועסקאות שהתבטלו.

כל הסכומים בתשובות קפואים עד 15 בינואר 2028 במסגרת חוק ההסדרים, והמדרגה הפטורה לדירה יחידה עומדת עד אז על 1,978,745 שקל.

קונים חצי דירה יחד עם שותף. על מה משלמים מס?

על החלק הנרכש בלבד. מי שקונה מחצית מדירה בשווי שני מיליון שקל מדווח על שווי של מיליון, והמדרגות מיושמות עליו. לכלל יש צד שני: אחזקה בחלק מדירה אחרת משפיעה על מעמד הדירה היחידה ברכישה הבאה, כשהסף הוא שליש בדירה רגילה ומחצית בדירה שהתקבלה בירושה.

נרשום את הדירה על שם הבן בן ה-17 ונשלם פחות?

לא. התא המשפחתי, בני זוג וילדים עד גיל 18, נספר כרוכש אחד, ולכן דירה שנרשמת על שם קטין נחשבת דירת ההורים לצורך המס. ילד שמלאו לו 18 הוא רוכש נפרד, אבל אז הנכס באמת שלו, על כל המשמעויות המשפטיות של רישום בעלות.

עליתי לישראל לפני שנתיים וקונה דירה ראשונה. מה המס שלי?

ברכישת דירה יחידה בין 15 באוגוסט 2024 ל-15 בינואר 2028, החלק שעד 1,978,745 שקל פטור, החלק שעד 6,055,070 שקל חייב ב-0.5% בלבד, ומעליו חלים השיעורים הרגילים. ההטבה תקפה משנה לפני העלייה ועד שבע שנים אחריה, ומחייבת הגשת בקשה למשרד מיסוי מקרקעין.

אני גר בחוץ לארץ וקונה דירה יחידה בישראל. אקבל את הפטור?

מדרגות הדירה היחידה שמורות לתושב ישראל, וכן למי שהופך לתושב ישראל בתוך שנתיים מהרכישה. מי שנשאר תושב חוץ, גם כשהוא אזרח ישראלי, משלם לפי מדרגות דירה נוספת, 8% עד 6,055,070 שקל ו-10% מעבר לכך, גם כשזו הדירה היחידה שבבעלותו בעולם.

נכה רוכש דירה יחד עם בת זוג בריאה. ההטבה חלה על כל העסקה?

כן. בזוג שבו אחד מבני הזוג זכאי, ההטבה חלה על שניהם. השיעור המוטב הוא 0.5%, ובדירה יחידה בשווי של עד 2,500,000 שקל הוא משתלב עם הפטור, כך שהחלק עד 1,978,745 שקל פטור לגמרי. ההטבה ניתנת פעמיים בחיים לכל היותר ודורשת אישור על שיעור הנכות.

העסקה התפוצצה אחרי ששילמנו את המס. מחזירים אותו?

מס ששולם על עסקה שבוטלה ניתן להשבה, בתנאי שהביטול אמיתי ומחזיר את הצדדים למצב שקדם לעסקה, ואינו מכירה חוזרת שמוצגת כביטול. הרשות בוחנת מי החזיק בנכס, מי שילם וכמה זמן חלף, וככל שהקונה נהנה מהנכס יותר, הסיכוי להכרה בביטול קטן.

• שליש מס רכישה וארבע שנות צינון: המחיר המלא של דירה במתנה לילדים
• הדירה עולה 2.5 מיליון שקל - כמה באמת תשלמו עד המפתח?

שילמנו לפי שומה עצמית והמנהל קבע סכום גבוה יותר. מה עכשיו?

את ההפרש משלמים בתוך 30 יום מקבלת ההודעה, ומי שחולק על הקביעה רשאי להשיג עליה. לוח הזמנים הבסיסי בכל עסקה: הצהרה בתוך 30 יום מהחתימה ותשלום לפי השומה העצמית בתוך 60 יום ממועד העסקה. איחור בתשלום צובר ריבית והצמדה, ואיחור בדיווח חושף לקנס.

סגרנו מול הקבלן חבילת שדרוגים. המס מחושב גם עליה?

המס מחושב לפי שווי העסקה, כלומר כל מה שמשולם למוכר בעד הדירה, ולכן שדרוגים שנקבעים מול הקבלן במסגרת העסקה מצטרפים לשווי. חבילה של 100 אלף שקל בדירה שמעל המדרגה הפטורה מוסיפה כ-5,000 שקל במדרגת ה-5%. עיתוי החתימה על נספח השדרוגים משנה את התמונה, וזה נושא לעורך הדין בעסקה, כחלק מהבדיקות שנעשות לפני החתימה על החוזה.