ביטלו עסקה מחשש שהרישום לא יושלם - וישלמו 182 אלף שקל
בית משפט השלום באשקלון קבע כי קונים שביטלו הסכם לרכישת דירה בעיר בטענה שהמוכר איחר ברישום הזכויות, הם אלה שהפרו את החוזה בפועל - ולא הוא
זוג שרכש דירה באשקלון תמורת 1.82 מיליון שקל חשב שהוא עושה מהלך זהיר כשביטל את העסקה, אחרי שהמוכר לא הצליח לרשום את הדירה על שמו במועד שנקבע בחוזה. בית המשפט חשב אחרת, וחייב אותם לשלם למוכר פיצוי מוסכם של 182 אלף שקל.
השופט עידו כפכפי מבית משפט השלום באשקלון דן בשתי תביעות הדדיות שהוגשו בעקבות אותה עסקה: עדי ונדז'דה (נדיה) צברי מול מאיר אלבז, מוכר הדירה. שני הצדדים טענו שהאחר הפר את ההסכם, ושניהם דרשו את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה.
בני הזוג צברי חתמו ביוני 2024 על הסכם לרכישת דירה ברחוב הטייסים באשקלון. הבעיה: במועד החתימה הזכויות בדירה עדיין לא היו רשומות על שם המוכר עצמו, אלא על שם בנו, ולטובתו היתה רשומה רק הערת אזהרה. הצדדים ידעו זאת מראש, ולכן נכנס לחוזה סעיף שלפיו המוכר "מתחייב להשלים את הליך רישום זכויותיו כיחידה נפרדת וזאת תוך 120 ימים מיום חתימת החוזה, ובלבד שהעיכוב ברישום כאמור אינו תלוי בו". בדיוק הניסוח הזה - "ובלבד שאינו תלוי בו" - הוא מה שהכריע את גורל התיק.
120 הימים חלפו באוקטובר 2024, והרישום עדיין לא הושלם. הקונים, לדבריהם, גילו זאת רק כשניסו לדחות את מועד קבלת החזקה בשל ניתוח שעברה נדיה. באותו השלב, כך טענו, הם איבדו את האמון שהמוכר יעמוד בהתחייבותו, ובסוף נובמבר שלחו הודעת ביטול באמצעות עורך דין. הם דרשו את כספי הנאמנות בחזרה ואף את הפיצוי המוסכם, בטענה שהמוכר הוא שהפר את ההסכם. המוכר מצדו, טען שעשה כל שביכולתו: התקשר בעצמו מקנדה, שבה הוא מתגורר, שכר עורך דין שרדף אחרי גורמי הרישום, והעסיק גם מזכירה שהתקשרה מדי שבוע. לדבריו, העיכוב לא נבע ממנו כלל אלא מהחברה הקבלנית שעדיין לא השלימה את הפרוטוקול הנדרש לרישום הבית המשותף - תהליך שאינו בשליטתו.
"התחייבות מרוככת", לא הבטחה מוחלטת
השופט כפכפי קבע כי הניסוח שבחרו הצדדים אינו יוצר התחייבות מוחלטת לסיום הרישום בתוך 120 יום, אלא חובה מרוככת יותר - להשתדל ולפעול, לא להבטיח תוצאה. הוא כתב כי, "המשמעות הלשונית הפשוטה של היקף ההתחייבות היא כי על המוכר לקדם את הליך הרישום ככל שבכוחו לעשות כן, ואם הרישום יתעכב בגין נסיבות שתלויות בו, יפר את התחייבותו". ואם הקונים רצו להבטיח לעצמם זכות ביטול אוטומטית בתום 120 יום, היה עליהם לנסח תנאי מפסיק מפורש - אבל הם לא עשו זאת.
מבחינה ראייתית, השופט מצא שהמוכר עמד בנטל להראות שהעיכוב לא היה תלוי בו. העדויות של עורך הדין שטיפל ברישום מטעמו, מזכירתו של בא כוחו ואפילו של בא כוחם של הקונים עצמו תמכו בטענות שלפיהן בוצעו פניות חוזרות ונשנות לחברה הקבלנית, שהתמהמהה בהכנת המסמכים הדרושים. גם כשנשאל בא כוחם של הקונים מדוע לא נוסח תנאי מפסיק ברור אם זה היה הרצון, הוא התחמק מלענות.
לעומת זאת, ההתנהלות של הקונים עוררה אצל השופט תהיות. באמצע נובמבר הוצע להם מנגנון פשרה: קבלת חזקה בדירה כבר במועד המקורי, מבלי לשלם את יתרת התמורה, עד שיושלם הרישום בפועל. הם סירבו - סירוב שהשופט ראה כחוסר תום לב, בייחוד לאור כך שבמקביל כבר ארזו את חפציהם והתכוננו לפינוי הדירה שהם מכרו. בנוסף, בין המועד שבו חלפו 120 הימים לבין הודעת הביטול עברו כשישה שבועות, שבהם לא נשלחה אף התראה.
השופט הזכיר גם את חובת תום הלב הבסיסית בקיום חוזים, בהתבסס על דברי נשיא העליון בדימוס, אהרן ברק, שלפיהם צדדים לחוזה חייבים לנהוג זה כלפי זה "ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל על בעלי חוזה הוגנים", ולא כ"זאבים זה לזה".
התוצאה: הביטול עצמו הוא ההפרה
מכאן היתה הדרך קצרה למסקנה: אם המוכר לא הפר את החוזה, הרי שהודעת הביטול שהוציאו הקונים היא זו שמהווה הפרה יסודית. בית המשפט קיבל את תביעת המוכר במלואה וחייב את הקונים בפיצוי המוסכם - 182 אלף שקל. מתוכם, 90 אלף שקל שכבר הוחזקו בנאמנות אצל בא כוח המוכר יועברו אליו ישירות, ואת היתרה, 92 אלף שקל, ישלמו הקונים בתוספת ריבית והצמדה. תביעתם הנגדית נדחתה, והם חויבו גם בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 20 אלף שקל.
בפועל הרישום הושלם רק כעשרה חודשים לאחר החתימה על ההסכם - הרבה מעבר ל-120 הימים שנקבעו. אבל בעיני בית המשפט, האיחור עצמו לא היה הבעיה. הבעיה היתה מי שבחר לוותר על הדירה לפני שנתן למוכר את ההזדמנות להוכיח שהוא בכל זאת יעמוד במלה שלו.
