כמה עולה דירה מעבר למחיר שמופיע בחוזה?

דירה ב-2 מיליון שקל יכולה לעלות בפועל הרבה יותר.

נניח:

עורך דין 15 אלף.

תיווך 40 אלף.

שיפוץ 100 אלף.

ריהוט 50 אלף.

הוצאות משכנתה ושמאות 5,000.

כבר נוספו יותר מ-200 אלף שקל.

אם קיים מס רכישה, העלות עולה עוד.

לכן צריך לבנות תקציב "דירה על הכביש", בדומה לרכב.

בסכומים: 210 אלף שקל על דירה של 2 מיליון הם 10.5% מהמחיר. בהנחת מימון של 75%, ההון העצמי הוא 500 אלף שקל, וביחד עם ההוצאות נדרשים 710 אלף שקל במזומן - 42% מעל הסכום שנראה בהתחלה. מכאן משתנה גם התשובה לשאלה איזו משכורת נדרשת לדירה של 2 מיליון.

ההוצאות האלה נשארות מחוץ למשכנתה. הבנק מלווה כנגד הדירה בלבד, ולכן עורך הדין, התיווך והריהוט יוצאים ממזומן שיושב בצד. מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה מוקפאות עד ינואר 2028, ומכיוון שהן מקובעות ואינן מתעדכנות למדד, כל עליית מחיר מכניסה יותר רוכשים למדרגה החייבת.

העלויות האלה משולמות ביום הראשון ומוחזרות רק לאורך שנים. 210 אלף שקל שקולים לכ-30 חודשי שכירות בשכר דירה של 7,000 שקל בחודש. בשנה האחרונה מדד מחירי הדירות ירד ב-1.5%, שהם 30 אלף שקל על דירה של 2 מיליון, כך שתנועת המחיר בשנה קטנה בהרבה מעלות העסקה עצמה.

סעיף שקל לפספס נמצא בדירה מקבלן: המחיר בחוזה צמוד למדד תשומות הבנייה, והתשלומים משתנים לפי המדד בין מועד החתימה למועד כל תשלום. הבדיקה נעשית על שלושה סעיפים בחוזה - סעיף ההצמדה, לוח התשלומים ומועד המסירה - ועל חשבונית התיווך, שבה המע"מ מתווסף לשיעור המוסכם. משם נגזרת גם יכולת הרכישה של זוג צעיר.