האם זוג שמרוויח 25 אלף שקל בחודש יכול להרשות לעצמו דירה?

כן, בטווח מחירים מסוים: משכנתה שדורשת 9,000 שקל בחודש לוקחת 36% מהנטו של זוג שמרוויח 25 אלף שקל, וזה שיעור שיושב בקצה העליון של מה שבנקים נוהגים לאשר.

החזר כזה קונה הלוואה בגודל מסוים, ומחיר הדירה נגזר ממנה יחד עם ההון העצמי. בריבית הממוצעת הלא צמודה, 4.56%, ולתקופה של 25 שנה, 9,000 שקל בחודש נושאים משכנתה של כ-1.61 מיליון שקל. מול דירה ממוצעת שעומדת על 2.435 מיליון שקל נדרש הון עצמי של כ-826 אלף שקל, שהם 34% מהמחיר.

אחרי ארנונה, ועד בית, רכב, אוכל וילדים, 16 אלף השקלים שנותרים מתכווצים מהר. הבנק בוחן את יחס ההחזר מההכנסה ואת ההתחייבויות הרשומות, בעוד ההוצאות השוטפות של המשפחה נשארות מחוץ לחישוב שלו, וההפרש הזה מסביר איך משפחה מקבלת אישור להחזר שקשה לה לעמוד בו. כשההחזר יורד ל-5,000 עד 6,000 שקל המצב החודשי נוח בהרבה, והמשפחה שומרת כרית לחודשים שבהם מגיעה הוצאה גדולה.

ההחזר הנמוך יותר מחמיר את הצד השני: 6,000 שקל נושאים משכנתה של כ-1.07 מיליון שקל בלבד, וההון העצמי הנדרש מזנק לכ-1.36 מיליון שקל, שהם 56% מהמחיר. הרף שנתקל בו זוג כזה עובר מההכנסה החודשית אל הסכום שהספיק להיצבר, וזו הסיבה שזוגות עם משכורת גבוהה מוצאים את עצמם ממתינים שנים.

המחיר הכולל של החיים בדירה גדול מההחזר עצמו. לצידו נכנסות הוצאות שהשוכר פטור מהן: ועד בית, ביטוח מבנה, תחזוקה ותיקונים, וגם עלויות הכניסה החד פעמיות שיוצאות מאותו הון עצמי שכבר מתוח, כפי שמפורט בההוצאות הנלוות לרכישת דירה. הבדיקה המעשית מחברת את כולן להחזר, וההשוואה לשכר הדירה נעשית מול הסכום המלא.

ההשוואה המעשית היא בין ההחזר החודשי לבין שכר הדירה על אותה דירה עצמה, במקום בין ההחזר למחיר. בשנה האחרונה מדד מחירי הדירות ירד ב-1.5% ושכר הדירה עלה ב-3.2%, כך שהפער בין קנייה לשכירות הצטמצם משני הכיוונים באותה שנה.

במסלול קבוע לא צמוד ההחזר ידוע מראש לכל התקופה, בעוד שכר הדירה נקבע מחדש בכל חידוש חוזה ועלה בשנה האחרונה ב-3.2%. הוודאות הזו שווה כסף בפני עצמה, והמחיר שלה הוא הריבית הגבוהה יותר שגובה המסלול הקבוע. זו ההשוואה שמופיעה במתי קנייה עדיפה על שכירות.