כמה משכורת צריך כדי לקנות דירה של 2 מיליון שקל?

החישוב מתחיל בהון עצמי של 600 אלף שקל ובמשכנתה של 1.4 מיליון, כלומר 70% מימון. אותו תרגיל בסכום גבוה יותר מופיע בבדיקה של ההון העצמי לדירה של 3 מיליון, ושם ההון העצמי הוא המחסום.

בהחזר של כ-8,000 עד 9,000 שקל בחודש נדרשת הכנסה נטו שמשאירה מקום לשאר התקציב, והמספר המדויק תלוי בתקופה. משכנתה של 1.4 מיליון שקל בריבית הממוצעת הלא צמודה, 4.56%, עומדת על כ-7,830 שקל בחודש ל-25 שנה וכ-8,900 שקל ל-20 שנה. לפי רף של 35% מהנטו, שתי האפשרויות דורשות הכנסה של כ-22,400 שקל וכ-25,400 שקל בהתאמה.

ברמת החזר של 35% עד 40% מהנטו, הכנסה של 22 עד 25 אלף שקל כבר הופכת מתוחה, מפני שהיתרה שנשארת אחרי המשכנתה צריכה לכסות את כל שאר ההוצאות. משפחה עם 30 אלף שקל נטו נמצאת במקום נוח יותר, ועדיין ילדים, רכב והלוואות קיימות מזיזים את הרף כלפי מעלה.

חלק מההחזר יושב בדרך כלל במסלול פריים, שהריבית בו היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. עם ריבית בנק ישראל של 3.5%, הפריים עומד על 5%, וכל שינוי בהחלטת הריבית עובר ישירות להחזר החודשי בלי שינוי בהסכם ובלי הודעה מוקדמת. השנה כבר בוצעו שלוש הורדות ריבית, וכל אחת מהן הזיזה את הפריים, כך שהחזר שנבנה על הריבית של היום עשוי להיראות אחרת בתוך שנה.

חמש השנים שמפרידות בין 20 ל-25 שנה עולות כסף בשני הכיוונים. הקיצור ל-20 שנה מעלה את ההחזר בכ-1,070 שקל בחודש ומוריד את הריבית הכוללת מכ-949 אלף שקל לכ-736 אלף, הפרש של יותר מ-200 אלף שקל שנחסך בזכות קרן שיורדת מהר יותר. המסלול הצמוד נראה זול יותר, 3.39%, אלא שהקרן עצמה מתעדכנת לפי המדד, כך שההשוואה למספר הלא צמוד היא השוואה בין שני דברים שונים.

הבנק בוחן את היחס מול ההכנסה הפנויה אחרי הלוואות קיימות, במקום מול השכר ברוטו. בדיקה מעשית: לוח סילוקין נפרד לכל מסלול בתמהיל, ומעקב אחרי ההחזר הגבוה ביותר לאורך התקופה במקום זה של החודש הראשון. מדד מחירי הדירות ירד ב-1.5% בשנה האחרונה, ולכן ההחלטה נשענת על יכולת ההחזר בפועל. לצד ההחזר נכנסות גם העלויות שמעבר למחיר בחוזה.