כמה הון עצמי צריך לדירה ב-2026? 25% הם רק תחילת החשבון

75% הם תקרת המימון שבנק ישראל מתיר לרוכש דירה יחידה, ומכאן נולד הכלל המוכר שלפיו צריך 25% הון עצמי. משפר דיור מוגבל ל-70% ורוכש דירה להשקעה ל-50%. החישוב נראה פשוט: דירה של 2 מיליון שקל דורשת 500 אלף שקל מהבית. בפועל 500 אלף שקל הם קו הכניסה לבנק בלבד, והתקציב שמאפשר לסגור עסקה ולהמשיך לנהל משק בית גבוה מזה בעשרות אלפי שקלים.

הפער נובע מכך שהמשכנתא מממנת את מחיר הנכס, בעוד שורה שלמה של הוצאות מסביב לעסקה יוצאת מהכיס. מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאות, רישום, מעבר, שיפוץ והתאמות אינם נכנסים לתוך ההלוואה. בדירה של 2 מיליון שקל רוכש דירה יחידה כמעט פטור ממס רכישה, מפני שהמדרגה הפטורה מגיעה עד 1,978,745 שקל. בדירה יקרה יותר המס נכנס לחשבון ומצטרף לכל השאר.

מדרגות מס הרכישה קפואות עד תחילת 2028, ולכן אפשר לתכנן איתן קדימה. בדירה יחידה: פטור עד 1,978,745 שקל, 3.5% עד 2,347,040 שקל, ו-5% עד 6,055,070 שקל. בדירה נוספת אין מדרגה פטורה כלל, והמס מתחיל ב-8% מהשקל הראשון. ההבדל בין שני הסיווגים על אותה דירה בדיוק מגיע למאות אלפי שקלים.

דירה של 2.4 מיליון שקל: כמה כסף באמת יוצא מהחשבון

1.8 מיליון שקל היא המשכנתא המקסימלית על דירה יחידה במחיר 2.4 מיליון שקל, וההון העצמי המינימלי עומד על 600 אלף שקל. מס הרכישה בעסקה כזו מסתכם בכ-15.5 אלף שקל: 3.5% על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 שקל ועוד 5% על היתרה. זה החלק הקל של החשבון.

שכר טרחת עורך דין בעסקאות מקרקעין נע בשוק בין 0.5% ל-1% משווי העסקה בתוספת מע״מ, כאשר עסקאות פשוטות יושבות בקצה התחתון ועסקאות עם חברה משכנת, ירושה או רישום שאינו מסודר בקצה העליון. בשיעור של 0.5% מדובר בכ-14 אלף שקל בדירה כזו. דמי התיווך הם המספר הגדול יותר: ברירת המחדל בשוק היא 2% בתוספת מע״מ, קרוב ל-57 אלף שקל, וגם חלוקה של 1% לכל צד משאירה כ-28 אלף שקל על הרוכש. השיעור נקבע במשא ומתן ואינו קבוע בחוק.

שמאות, פתיחת תיק, רישום הערת אזהרה ואגרות מוסיפים כמה אלפי שקלים. מעבר דירה, ריהוט חסר ומוצרי חשמל מגיעים בקלות ל-25 אלף שקל, ושיפוץ בסיסי בדירה יד שנייה נע באזור 50-80 אלף שקל. הסכום שנדרש סביב העסקה, מעבר למקדמה עצמה, מצטבר ל-100-150 אלף שקל בתרחיש נפוץ. משפחה שהגיעה עם 600 אלף שקל בדיוק מסיימת את היום שאחרי החתימה עם יתרה אפסית.

בדירה יקרה יותר המספרים מתרחקים מהר. בדירה של 3.2 מיליון שקל מס הרכישה לדירה יחידה קופץ לכ-55.5 אלף שקל, שכר טרחה של 0.5% מגיע לכ-19 אלף שקל ותיווך של 2% נוגע ב-75 אלף שקל. ההון העצמי המינימלי הוא 800 אלף שקל, אבל הכסף שצריך לשבת בחשבון ביום החתימה מתקרב למיליון שקל.

ההחזר החודשי קובע כמה מההון באמת מספיק

יחס החזר של יותר מ-40% מההכנסה מוגדר בבנק ישראל כהלוואה בסיכון גבוה. משכנתא של 1.8 מיליון שקל ל-25 שנה בריבית משוקללת של 5% מייצרת החזר של כ-10,500 שקל בחודש. במשק בית שמכניס 20 אלף שקל נטו מדובר ביותר ממחצית ההכנסה, רמה שמשאירה מעט מאוד מקום למזון, ילדים, רכב וחיסכון.

הריבית בפועל תלויה בתמהיל. הריביות הממוצעות במסלולים שאינם צמודים נעות סביב 4.8%-4.9%, המסלולים הצמודים למדד לטווח ארוך יושבים סביב 3.4%-3.5%, ומסלול הפריים ניתן בהנחה של 0.7%-1% מתחת לפריים שעומד על 5%. ריבית בנק ישראל היא 3.5%, ואינפלציה שנתית של 1.6% מרסנת בינתיים את הרכיב הצמוד. תמהיל טוב מוריד את ההחזר, אך אינו משנה את העיקרון: כל 100 אלף שקל של חוב נוסף שווים כ-585 שקל בחודש.

• הון עצמי לדירה: כמה באמת צריך להביא מהבית, ומאיפה הכסף יגיע
• העלויות הנלוות שמפילות תקציבים: כמה באמת עולה לקנות דירה

הון עצמי גבוה עושה שתי פעולות במקביל. זוג שמגיע לדירה של 2.4 מיליון שקל עם 900 אלף שקל זקוק למשכנתא של 1.5 מיליון שקל ולהחזר של כ-8,770 שקל. זוג שמגיע עם 600 אלף שקל זקוק ל-1.8 מיליון שקל ולהחזר של כ-10,500 שקל. הפער של 300 אלף שקל בהון העצמי שווה כ-1,750 שקל בחודש וכ-525 אלף שקל בתשלומים לאורך 25 שנה.

לכסף שנכנס לדירה יש גם מחיר חלופי. 600 אלף שקל שיושבים במק״מ לשנה בתשואה של כ-3.2% מייצרים כ-19 אלף שקל בשנה לפני מס. הסכום הזה נעלם ברגע שההון עובר למוכר, ובמקומו מגיעה חשיפה לשינוי במחירי הדירות. המדריך המלא לבניית משכנתא מפרט כיצד תמהיל המסלולים משפיע על ההחזר ועל הסיכון לאורך התקופה.

איך בודקים את זה בפועל

אישור עקרוני מהבנק הוא הבדיקה הראשונה, והוא מגיע לפני חיפוש הדירה. באישור מופיעה תקרת המימון שהבנק מוכן להעמיד, והיא מחושבת לפי השווי שהבנק מכיר בו ולא לפי מחיר החוזה. רוכש שסגר דירה ב-2.4 מיליון שקל ושמאי הבנק העריך אותה ב-2.3 מיליון שקל מקבל תקרת מימון נמוכה יותר ונדרש להשלים 75 אלף שקל נוספים מהבית.

הכלי השני הוא גיליון בשלוש עמודות: הוצאה ודאית, הוצאה משוערת ורזרבה. מס רכישה, שכר טרחה ואגרות נכנסים לעמודה הראשונה לפי המדרגות והחוזים, ותיווך נכנס אליה רק כאשר נחתם הסכם. שיפוץ, ריהוט ומעבר נכנסים לעמודה השנייה עם טווח נמוך וגבוה. הרזרבה, שלושה עד שישה חודשי הוצאות של משק הבית, נשארת מחוץ לעסקה ואינה מיועדת למקדמה.

מבחן שלישי הוא הרצת ההחזר בתרחיש של הכנסה נמוכה ב-10%. משק בית עם 20 אלף שקל נטו בודק כיצד נראה התקציב עם 18 אלף שקל, בשילוב ההחזר, הארנונה, ועד הבית והביטוחים. התרגיל לוקח כמה דקות ומכניס לתכנון בונוס שלא הגיע, מעבר עבודה או ירידה זמנית בהיקף משרה. המדריך לרוכשי דירה מסביר את שלבי העסקה מהאישור העקרוני ועד הרישום בטאבו.

• שכונת הל״ה: 41 אלף שקל למ״ר; דירת 3 חדרים עולה 2.5-3 מ׳ שקל
• אם הקירות יכלו לדבר: מה קורה לאחוזות הענק כשהדור המייסד הולך לעולמו?

הסיווג לצורכי מס רכישה ראוי לבדיקה נפרדת אצל מי שמחזיק חלק מדירה אחרת, ירש נכס או נמצא בתהליך של שיפור דיור. ההפרש בין דירה יחידה לדירה נוספת מגיע למאות אלפי שקלים, והוא נקבע לפי הנסיבות ביום העסקה. מפת המסים המלאה מציגה את הכללים לצד שאר המסים שנוגעים למשק בית.

משפחה שמגיעה עם 35% הון עצמי ורזרבה של חצי שנת הוצאות נכנסת לדירה זולה יותר עם מרווח נשימה, ומשפחה שמגיעה עם 25% מדויקים והחזר שנוגע ב-40% מהנטו נכנסת לדירה גדולה יותר בלי מרווח כלל. השאלה שקובעת אינה כמה כסף יש לפני החתימה, אלא כמה נשאר אחריה.