מ-1 באוקטובר: הבנק יבדוק את כל ההלוואות על הדירה יחד, גם את המשכנתא הקיימת

משפחה שמכניסה 20 אלף שקל נטו בחודש ומשלמת 6,000 שקל על המשכנתא תוכל מיום חמישי הקרוב להוסיף על אותה דירה הלוואה בהחזר של כ-2,000 שקל בחודש, אם הבנק שלה עובד עם סף של 40% מההכנסה. בבנק שמוכן להגיע עד התקרה של 50%, המרווח יגדל לכ-4,000 שקל. עד עכשיו בנקים רבים בדקו את ההלוואה החדשה לבדה, והמשכנתא שכבר רובצת על הדירה לא נכנסה לחשבון. מ-1 באוקטובר כל ההלוואות שהדירה משועבדת להן נספרות יחד.

השינוי נקבע בתיקון להוראה 329 של הפיקוח על הבנקים, שפורסם בחוזר 2840. הוא היה אמור לחול כבר ביולי, אבל בחוזר 2852 דחה בנק ישראל את המועד בשלושה חודשים, אחרי שהבנקים ביקשו עוד זמן להיערך. הוא נכנס לשוק חם: בין ינואר לאוגוסט נלקחו בבנקים משכנתאות חדשות בכ-80 מיליארד שקל, ממוצע של 10 מיליארד בחודש.

מה משתנה בפועל

לפני כל הלוואה לדיור הבנק מחשב את יחס ההחזר להכנסה, כלומר איזה חלק מההכנסה הפנויה של משק הבית יוצא כל חודש על תשלומים. כשמישהו ביקש הלוואה נוספת על דירה שכבר יש עליה משכנתא, בנקים רבים הסתכלו על התשלום החדש מול ההכנסה ולא חיברו אותו לתשלום הישן. כך יכלה משפחה להגיע בפועל להחזר כולל של חצי מההכנסה ויותר, ועל הנייר להיראות סבירה.

מעכשיו נכנסות לחישוב כל ההלוואות שהדירה משמשת להן בטוחה: המשכנתא הקיימת, הלוואה בבנק אחר והלוואה מגוף חוץ-בנקאי. התנאי הוא שנותרו להן יותר מ-18 חודשים עד הסוף, כך שהלוואה שנגמרת בתוך שנה וחצי נשארת בחוץ. בהלוואת בולט או בלון נספר תשלום הריבית החודשי, בהלוואה עם גרייס נספר התשלום שיתחיל בסוף תקופת הדחייה, ומסגרת שאושרה נספרת במלואה גם אם נוצל חלק ממנה. הכלל חל גם על הגדלה של הלוואה שאושרה בעבר.

מי שנחסם בבנק ופונה לגוף חוץ-בנקאי, שם הריבית בדרך כלל גבוהה יותר, יגלה שגם ההלוואה הזאת תיספר בפעם הבאה שיבקש אשראי על הדירה.

את מי זה תופס

החישובים כאן מניחים משכנתא במסלול שפיצר בריבית 4.7% ל-25 שנה, שבה כל מיליון שקל עולה כ-5,672 שקל בחודש. משפר דיור שעדיין משלם משכנתא על הדירה הישנה ומשעבד אותה כבטוחה עד שתימכר הוא המקרה הראשון. נניח הכנסה של 20 אלף שקל נטו, משכנתא ישנה בהחזר של 3,400 שקל, בערך מה שמשלמים על 600 אלף שקל באותם תנאים, ומשכנתא חדשה של מיליון שקל. לבדה ההלוואה החדשה לוקחת 28% מההכנסה. יחד עם הישנה ההחזר מגיע לכ-9,070 שקל, 45% מההכנסה, מעל הסף שרוב הבנקים עובדים איתו.

הלוואה לכל מטרה על הדירה, לשיפוץ או לעזרה לילדים, היא המקרה השני. הלוואה של 200 אלף שקל ל-20 שנה עולה כ-1,290 שקל בחודש בריבית של 4.7%, וכ-1,430 שקל בריבית של 6%, שקרובה יותר למה שהבנקים גובים בהלוואות כאלה. אצל המשפחה מהפתיחה זה מעלה את ההחזר הכולל ל-7,430 שקל, 37% מההכנסה, ועדיין עובר. הלוואה של 300 אלף שקל באותם תנאים כבר עולה כ-2,150 שקל ומעבירה את היחס ל-41%.

הורים שמשעבדים את הדירה שלהם כדי לעזור לילד לקנות הם המקרה השלישי. זוג עם 14 אלף שקל נטו שעוד משלם 3,000 שקל בחודש על המשכנתא שלו ומבקש 500 אלף שקל ל-20 שנה בריבית 4.7% יוסיף כ-3,220 שקל בחודש. ההלוואה לבדה שווה ל-23% מההכנסה, אבל יחד עם המשכנתא הקיימת מדובר בכ-6,220 שקל, 44% מההכנסה.

מי שקונה דירה ראשונה ואין על הנכס חוב קודם לא ירגיש שינוי. ברחובות, למשל, דירת 4 חדרים דורשת החזר של כ-9,700 שקל והכנסה של כ-24 אלף שקל נטו, והחישוב הזה נשאר כמו שהיה. בתל אביב, שבה דירת 4 חדרים טובה עולה 4.5 עד 5 מיליון שקל, נדרשת הכנסה של 38 עד 42 אלף שקל נטו. משפחה שנכנסת כבר היום לסף של 40% תתקשה לקבל בעתיד הלוואה נוספת על אותה דירה.

• משכנתא של 80% ל-40 שנה: הראל נכנסת למגרש של הבנקים
• דוד קליין - הנגיד שהוריד ריבית בעסקת חבילה עם שרון, ואז העלה אותה ל-9 אחוז כשהשקל קרס

מה לא משתנה ומה עוד לא הוחלט

תקרת 50% מההכנסה הפנויה קיימת כבר שנים, וכך גם המדרגה של 40%. מעליה הבנק צריך להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה, ולכן רוב הבנקים עוצרים סביב 35% עד 40%. ההכנסה הפנויה היא הנטו פחות הוצאות קבועות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים, כמו מזונות.

מחצית מההכנסה של הורה, אח או ילד נספרת בחישוב כבר מ-2025, בתנאי שהקרוב ערב להלוואה, עבר בדיקת יכולת החזר בבנק ומשלם מחשבונו לפחות 20% מההחזר החודשי. בן זוג שגר בדירה נספר במלואו.

בעיתונות דווח על טיוטה שתגביל גם הורים שנרשמים כלווים עיקריים למשכנתא של הילדים, כך שתיספר מחצית מההכנסה שלהם. טיוטה כזאת לא מופיעה באתר בנק ישראל, ובינתיים זו לא החלטה.

הכלל חל על הלוואות שיאושרו מתחילת אוקטובר. מי שנמצא באמצע תהליך צריך לברר מול הבנק אם האישור הסופי יינתן לפני המועד. לפני שמגישים בקשה חדשה כדאי להוציא נסח טאבו ולבדוק אילו שעבודים רשומים על הדירה, כמה חודשים נותרו לכל הלוואה ואם יש מסגרת אשראי פתוחה שאין בה צורך. סדר הפעולות המלא לקראת משכנתא ראשונה מופיע במדריך למשכנתא, מההון העצמי ועד הרישום בטאבו. מסגרת של 100 אלף שקל שנוצלה בחציה תיספר בבדיקה כאילו נוצלה כולה.