2.45 מיליון שקל ל-4 חדרים ברחובות: כמה משכורת צריך כדי לעמוד במשכנתא
דירת 4 חדרים ברחובות עולה כ-2.45 מיליון שקל. עם 30% הון עצמי צריך להכניס כ-24 אלף שקל נטו בחודש, ומי שמגיע עם מיליון שקל מהבית מסתדר עם כ-20.6 אלף
דירת 4 חדרים ברחובות נמכרה ברבעון השני של השנה במחיר ממוצע של כ-2.44 מיליון שקל, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמבוססים על 81 עסקאות בעיר. גם במאגר העסקאות של אתר הנדל"ן הממשלתי המחיר החציוני של 4 חדרים ברחובות עומד על אותו סכום. מי שמחפש 4 חדרים בעיר צריך לתכנן סביב 2.45 מיליון שקל, ועם 30% הון עצמי משק הבית צריך להכניס כ-24 אלף שקל נטו בחודש כדי לעמוד בהחזר.
החישוב מניח משכנתא ל-25 שנה בלוח שפיצר ובריבית ממוצעת של 4.7%. הריבית שתקבלו בפועל תלויה בתמהיל שתבחרו ובפרופיל שלכם מול הבנק, ולכן מדובר בהערכה ולא בהצעה. על דירה של 2.45 מיליון שקל עם 735 אלף שקל הון עצמי, המשכנתא עומדת על כ-1.72 מיליון וההחזר החודשי יוצא כ-9,700 שקל.
ההון העצמי מזיז את כל החשבון. כל 100 אלף שקל שמגיעים מהבית מורידים מההחזר כ-570 שקל בחודש, ומההכנסה הנדרשת כ-1,400 שקל. מי שמביא את המינימום, 25% מהמחיר או כ-610 אלף שקל, לוקח משכנתא של כ-1.84 מיליון ומשלם כ-10,400 שקל בחודש, וזה מחייב הכנסה של כ-26 אלף שקל נטו. עם מיליון שקל הון עצמי המשכנתא יורדת ל-1.45 מיליון, ההחזר לכ-8,200 שקל, ומספיקה הכנסה של כ-20.6 אלף. מי שמגיע עם 1.5 מיליון, למשל אחרי מכירה של דירה קודמת, צריך משכנתא של 950 אלף שקל בלבד ומסתדר עם כ-13.5 אלף שקל נטו.
את ההון העצמי אי אפשר להקטין בלי גבול. לפי הוראות הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, מי שקונה דירה יחידה יכול לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס. משפרי דיור, שקונים דירה חליפית, מוגבלים ל-70%, ובדירה להשקעה המימון נעצר ב-50%. על דירה של 2.45 מיליון שקל זה אומר הון עצמי של לפחות כ-612 אלף שקל בדירה ראשונה, 735 אלף למשפרי דיור ו-1.225 מיליון בקנייה של דירה להשקעה.
המגבלה השנייה היא יחס ההחזר מההכנסה. הבנקים לא רשאים לאשר משכנתא שההחזר שלה עולה על 50% מההכנסה, ומעל 40% הם נדרשים להקצות יותר הון כנגד ההלוואה, כך שבפועל רובם עוצרים שם. רמה של 30% עד 35% נחשבת נוחה יותר ומשאירה מקום לשאר ההוצאות של הבית. ב-30% דירת 4 חדרים עם 30% הון עצמי כבר דורשת כ-32.5 אלף שקל נטו בחודש.
ומה אפשר לקנות עם 20 אלף שקל נטו? ב-40% מההכנסה ההחזר המקסימלי הוא 8,000 שקל, וזה מממן משכנתא של כ-1.41 מיליון שקל. עם הון עצמי מינימלי של 25% מגיעים לדירה של כ-1.88 מיליון, ובשביל זה צריך להביא כ-470 אלף שקל. ברחובות זה תקציב של דירת 3 חדרים: המחיר הממוצע של 3 חדרים בעיר עמד ברבעון השני על כ-1.99 מיליון, ובשכונות הוותיקות נסגרו בקיץ עסקאות של 3 חדרים ב-1.5 עד 1.85 מיליון שקל. כדי להגיע ל-4 חדרים עם אותה משכורת צריך הון עצמי של כמיליון שקל.
הפערים בין השכונות גדולים. ברחובות המדע דירות 5 חדרים של 115 עד 135 מ"ר נמכרו בחודשים האחרונים ב-3.1 עד 3.5 מיליון שקל, והמחיר החציוני בשכונה עומד על כ-3.45 מיליון. ברחובות ההולנדית דירות 4 חדרים של כ-90 מ"ר עברו ידיים ב-2.2 עד 2.4 מיליון, והחציון של 4 חדרים שם הוא כ-2.39 מיליון. בקרית משה נמכרו בקומות גבוהות דירת 4 חדרים ב-2.58 מיליון ודירות 5 חדרים ב-2.85 עד 2.91 מיליון שקל.
דירת 5 חדרים ברחובות המדע, סביב 3.4 מיליון שקל, דורשת חשבון אחר. עם 30% הון עצמי, כלומר 1.02 מיליון, המשכנתא מגיעה ל-2.38 מיליון וההחזר לכ-13,500 שקל בחודש. זה מחייב הכנסה של כ-34 אלף שקל נטו, ובמסגרת נוחה של 30% כ-45 אלף.
המחירים בעיר לא מטפסים. לפי הלמ"ס, המחיר הממוצע של 4 חדרים ברחובות ירד מכ-2.49 מיליון שקל בממוצע של 2025 לכ-2.44 מיליון ברבעון השני, ובאתר הנדל"ן הממשלתי העיר מסומנת בירידה של כ-2.75% במחיר החציוני בשנה האחרונה. ברחובות ההולנדית הירידה חדה יותר ומגיעה לכ-9%.
- הרצליה: בגליל ים ארבעה חדרים עולים 4 מיליון, בהרצליה הצעירה המחיר ירד ב-12%
- יבנה: אותה דירה, פער של 800 אלף שקל בין השכונות
ואיך זה ביחס לשכנות? בראשון לציון דירת 4 חדרים נמכרה ברבעון השני בממוצע של כ-2.5 מיליון שקל, כמעט כמו ברחובות, ושם עם 30% הון עצמי צריך כ-24.8 אלף שקל נטו. במחוז המרכז כולו הממוצע של 4 חדרים עמד על כ-2.55 מיליון. מי שמחפש מחיר נמוך יותר יכול לבדוק את יבנה ואת נס ציונה. מי שמוכן לשקול גם את גוש דן יכול לראות איפה אפשר לקנות 5 חדרים ליד תל אביב עם מיליון שקל ו-22 אלף נטו. ומי שזכאי למסלולי הסיוע של המדינה ברכישת דירה יכול לבדוק את ההגרלות בעיר ובסביבתה. לחשבון צריך להוסיף גם מס רכישה על החלק שמעל תקרת הפטור, שכר טרחה ועלויות נלוות, שמגיעים בקלות לעשרות אלפי שקלים.
עסקאות אחרונות ברחובות
העסקאות שדווחו לרשות המסים באוגוסט מראות כמה רחב טווח המחירים בעיר. דירות 4 חדרים בבניינים ותיקים, ברחוב לוי אשכול וברחוב בר כוכבא, נמכרו ב-2 עד 2.2 מיליון שקל, מתחת לחציון של 4 חדרים בעיר, שעומד לפי אתר הנדל"ן הממשלתי על כ-2.44 מיליון. במחיר למטר זה כ-20 עד 21 אלף שקל. דירות 3 חדרים של 60 עד 70 מ"ר עברו ידיים ב-1.55 עד 1.84 מיליון, ודירה של 72 מ"ר ברחוב חן נמכרה ב-2.1 מיליון, כ-29 אלף שקל למטר.
להרחבה: מחשבון: בכמה מכר השכן שלכם את הדירה? על המחירים בבניין שלכם
מה מוצע עכשיו למכירה
- דירת 4 חדרים ברחוב חזון איש 6 (רחובות הצעירה), 123 מ"ר, קומה 2 - מבקשים 2.56 מיליון שקל (20,800 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב הר הצופים 13 (רחובות ההולנדית), 102 מ"ר, קומה 6 - מבקשים 2.45 מיליון שקל (24,000 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים ברחוב כובשי החרמון 15 (שעריים), 131 מ"ר, קומה 6 - מבקשים 2.52 מיליון שקל (19,200 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים ברחוב ראול ולנברג 2 (רחובות החדשה), 140 מ"ר, קומה 2 - מבקשים 3.25 מיליון שקל (23,200 שקל למ"ר)
התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי
עמוד 1: המחשבון - כמה צריך להרוויח כדי לגור בעיר
| שדה | ברירת מחדל | טווח והסבר |
|---|---|---|
| העיר | תל אביב | שדה טקסט עם השלמה אוטומטית. ברשימה יותר מ-60 ערים. אם העיר לא נמצאה מופיעה ההודעה: העיר לא נמצאה ברשימה, נסו עיר קרובה, או הזינו מחיר דירה ידנית |
| מחיר הדירה | 4,750,000 ש"ח | 500,000 עד 8,000,000 ש"ח, בקפיצות של 50,000, וגם כסכום מדויק בשדה מספר. המחיר שמופיע הוא הערכה לדירת 4 חדרים טובה בעיר |
| הון עצמי | 30% | 20% עד 70%. בדירה יחידה הבנק מאפשר עד 75% מימון, כלומר 25% הון עצמי לפחות. בדירה שנייה ומעלה צריך 50% |
| שנים | 25 | 10 עד 30 שנה |
| ריבית ממוצעת | 3.2% | 2.0% עד 6.0%, בקפיצות של 0.1 |
| תוצאה | ערך בברירת המחדל (תל אביב) |
|---|---|
| הכנסה נטו נדרשת למשק בית, כשההחזר תופס 35% מההכנסה | 46,000 ש"ח בחודש |
| הכנסה נדרשת אם ההחזר תופס 40% מההכנסה | 40,300 ש"ח |
| הכנסה נדרשת אם ההחזר תופס 30% מההכנסה | 53,700 ש"ח |
| הון עצמי שצריך להביא (30%) | 1,425,000 ש"ח |
| סכום המשכנתא | 3,325,000 ש"ח |
| החזר חודשי משוער | 16,120 ש"ח |
| סך התשלומים לבנק לאורך המשכנתא | 4,835,000 ש"ח |
| מחיר דירה | הון עצמי | שנים | ריבית | הון עצמי בש"ח | משכנתא | החזר חודשי | סך תשלומים | הכנסה ב-35% | הכנסה ב-40% | הכנסה ב-30% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,000,000 | 30% | 25 | 3.2% | 900,000 | 2,100,000 | 10,180 | 3,053,000 | 29,100 | 25,400 | 33,900 |
| 2,000,000 | 25% | 30 | 4.0% | 500,000 | 1,500,000 | 7,160 | 2,578,000 | 20,500 | 17,900 | 23,900 |
| 1,500,000 | 50% | 20 | 5.0% | 750,000 | 750,000 | 4,950 | 1,188,000 | 14,100 | 12,400 | 16,500 |
עמוד 2: השוואה בין שבע ערים מהסדרה
| עיר | מחיר דירה טובה, ש"ח | החזר חודשי, ש"ח | הכנסה נטו (35%), ש"ח |
|---|---|---|---|
| תל אביב | 4,750,000 | 16,120 | 46,000 |
| כפר סבא | 3,100,000 | 10,520 | 30,100 |
| פתח תקווה | 2,800,000 | 9,500 | 27,100 |
| בת ים | 2,700,000 | 9,160 | 26,200 |
| חולון | 2,600,000 | 8,820 | 25,200 |
| נתניה | 2,600,000 | 8,820 | 25,200 |
| חריש | 1,400,000 | 4,750 | 13,600 |
עמוד 3: כל הערים ברשימה (63 ערים)
| עיר | מחיר דירה, ש"ח | שכירות חודשית, ש"ח | החזר חודשי, ש"ח | הכנסה נטו נדרשת, ש"ח |
|---|---|---|---|---|
| אור יהודה | 2,450,000 | 6,800 | 8,310 | 23,700 |
| אשדוד | 2,250,000 | 6,500 | 7,630 | 21,800 |
| אשקלון | 1,700,000 | 5,500 | 5,770 | 16,500 |
| באר יעקב | 2,550,000 | אין נתון | 8,650 | 24,700 |
| באר שבע | 1,400,000 | 4,700 | 4,750 | 13,600 |
| בית שמש | 1,550,000 | 6,800 | 5,260 | 15,000 |
| ביתר עילית | 2,200,000 | 6,300 | 7,460 | 21,300 |
| בני ברק | 2,850,000 | 6,600 | 9,670 | 27,600 |
| בנימינה | 2,050,000 | 6,600 | 6,960 | 19,900 |
| בת ים | 2,700,000 | 6,300 | 9,160 | 26,200 |
| גבעת שמואל | 2,950,000 | 8,600 | 10,010 | 28,600 |
| גבעתיים | 4,150,000 | 9,400 | 14,080 | 40,200 |
| גדרה | 2,450,000 | 5,600 | 8,310 | 23,700 |
| גן יבנה | 2,100,000 | 5,900 | 7,120 | 20,400 |
| גני תקווה | 2,350,000 | אין נתון | 7,970 | 22,800 |
| דימונה | 1,000,000 | 3,900 | 3,390 | 9,700 |
| הוד השרון | 3,100,000 | 7,400 | 10,520 | 30,100 |
| הרצליה | 3,900,000 | 8,500 | 13,230 | 37,800 |
| זכרון יעקב | 2,000,000 | 6,200 | 6,790 | 19,400 |
| חדרה | 1,750,000 | 5,500 | 5,940 | 17,000 |
| חולון | 2,600,000 | 7,100 | 8,820 | 25,200 |
| חיפה | 1,800,000 | 5,000 | 6,110 | 17,400 |
| חריש | 1,400,000 | 5,600 | 4,750 | 13,600 |
| טבריה | 1,250,000 | 4,200 | 4,240 | 12,100 |
| טירת כרמל | 1,700,000 | 4,800 | 5,770 | 16,500 |
| יבנה | 2,100,000 | 6,000 | 7,120 | 20,400 |
| יהוד-מונוסון | 2,600,000 | 7,700 | 8,820 | 25,200 |
| ירושלים | 3,600,000 | 8,100 | 12,210 | 34,900 |
| כפר יונה | 2,100,000 | 6,500 | 7,120 | 20,400 |
| כפר סבא | 3,100,000 | 7,000 | 10,520 | 30,100 |
| כרמיאל | 1,600,000 | 4,500 | 5,430 | 15,500 |
| לוד | 1,800,000 | 5,100 | 6,110 | 17,400 |
| מגדל העמק | 1,350,000 | 4,200 | 4,580 | 13,100 |
| מודיעין | 3,000,000 | 8,200 | 10,180 | 29,100 |
| מודיעין עילית | 1,650,000 | 5,900 | 5,600 | 16,000 |
| מזכרת בתיה | 2,450,000 | אין נתון | 8,310 | 23,700 |
| נהריה | 1,400,000 | 4,900 | 4,750 | 13,600 |
| נוף הגליל | 1,350,000 | 4,600 | 4,580 | 13,100 |
| נצרת | 1,050,000 | 4,300 | 3,560 | 10,200 |
| נתיבות | 1,350,000 | 4,300 | 4,580 | 13,100 |
| נתניה | 2,600,000 | 6,900 | 8,820 | 25,200 |
| עכו | 950,000 | 4,600 | 3,220 | 9,200 |
| עפולה | 1,300,000 | 4,400 | 4,410 | 12,600 |
| ערד | 900,000 | 3,500 | 3,050 | 8,700 |
| פרדס חנה-כרכור | 2,050,000 | 5,600 | 6,960 | 19,900 |
| פתח תקווה | 2,800,000 | 7,100 | 9,500 | 27,100 |
| קריית אונו | 3,000,000 | אין נתון | 10,180 | 29,100 |
| קריית אתא | 1,550,000 | 4,800 | 5,260 | 15,000 |
| קריית ביאליק | 1,650,000 | 4,800 | 5,600 | 16,000 |
| קריית גת | 1,550,000 | 5,000 | 5,260 | 15,000 |
| קריית מוצקין | 1,750,000 | 4,700 | 5,940 | 17,000 |
| קריית מלאכי | 1,500,000 | 4,300 | 5,090 | 14,500 |
| קריית שמונה | 1,300,000 | 3,900 | 4,410 | 12,600 |
| ראש העין | 1,800,000 | 6,700 | 6,110 | 17,400 |
| ראשון לציון | 2,450,000 | 6,500 | 8,310 | 23,700 |
| רחובות | 2,150,000 | 7,000 | 7,290 | 20,800 |
| רמלה | 1,550,000 | 4,900 | 5,260 | 15,000 |
| רמת גן | 3,350,000 | 7,900 | 11,370 | 32,500 |
| רמת השרון | 3,500,000 | 9,000 | 11,870 | 33,900 |
| רעננה | 2,850,000 | 8,200 | 9,670 | 27,600 |
| שדרות | 1,200,000 | 4,400 | 4,070 | 11,600 |
| שוהם | 2,650,000 | 8,000 | 8,990 | 25,700 |
| תל אביב | 4,750,000 | 12,000 | 16,120 | 46,000 |
| העיר היקרה | מחיר, ש"ח | העיר הזולה | מחיר, ש"ח |
|---|---|---|---|
| תל אביב | 4,750,000 | ערד | 900,000 |
| גבעתיים | 4,150,000 | עכו | 950,000 |
| הרצליה | 3,900,000 | דימונה | 1,000,000 |
| ירושלים | 3,600,000 | נצרת | 1,050,000 |
| רמת השרון | 3,500,000 | שדרות | 1,200,000 |
הנחות והסתייגויות
- מכירות הדירות בארה"ב צנחו לשפל של 16 שנה, והמחירים עדיין עולים
- ניו וורלד עצרה את המסחר במניה, חודש אחרי הפסד של 3.6 מיליארד דולר
עוד בסדרה: ירושלים | תל אביב | חיפה | ראשון לציון | פתח תקווה | אשדוד | נתניה | באר שבע | חולון | רמת גן | בת ים | אשקלון | הרצליה | כפר סבא | מודיעין | הוד השרון | רעננה | לוד | גבעתיים | ראש העין | נס ציונה | יבנה | קריית אונו | בית שמש | נהריה | עפולה | כרמיאל | חריש
