הון עצמי לדירה: כמה באמת צריך להביא מהבית, ומאיפה הכסף יגיע
דירה של 2 מיליון שקל דורשת הון עצמי של 500 אלף שקל, 600 אלף או מיליון שלם - הכל תלוי בזהות הקונה. הוראות בנק ישראל מחלקות את הרוכשים לשלוש מדרגות מימון: רוכש דירה ראשונה ויחידה זכאי למשכנתא של עד 75% ממחיר הנכס, ולכן יידרש להביא מהבית 25% לפחות, חצי מיליון שקל בדוגמה הזאת. משפר דיור, מי שמוכר דירה קיימת וקונה אחרת במקומה, מוגבל ל-70% מימון וזקוק ל-600 אלף שקל. מי שרוכש דירה נוספת, להשקעה או לכל מטרה אחרת, יקבל מהבנק עד 50% מהשווי ויצטרך להעמיד מיליון שקל על אותה דירה בדיוק.
את אחוז המימון הבנק גוזר מהנמוך מבין שניים: מחיר הדירה בחוזה או הערכת שמאי מטעם הבנק. דירה שנרכשה ב-2 מיליון שקל וקיבלה שמאות של 1.9 מיליון תזכה את הרוכש במימון שמחושב על 1.9 מיליון, וההפרש - 75 אלף שקל אצל רוכש דירה יחידה - יתווסף להון העצמי הנדרש. את התרחיש הזה שווה להביא בחשבון בעסקאות שנסגרו במחיר גבוה ממחירי הסביבה; שמאות גבוהה מהמחיר משאירה את החישוב על מחיר החוזה, כי הבנק נצמד לנמוך מבין השניים.
למה 25% הופכים בפועל לקרוב ל-30%
על דירת 2 מיליון שקל מתווספות למחיר עצמו העלויות שמעבר למחיר הדירה: שכר טרחת עורך דין של כ-0.5% בתוספת מע״מ, כ-12 אלף שקל; דמי תיווך של 2% בתוספת מע״מ, כ-47 אלף שקל כשהעסקה נעשית דרך מתווך; ולצידם שמאי, אגרות רישום, עמלת פתיחת תיק משכנתא, הובלה וריהוט ראשוני. מס רכישה מצטרף לפי סוג הרוכש: דירה יחידה נהנית ממדרגות מקלות, ודירה נוספת ממוסה מהשקל הראשון בשיעור של 8% - 160 אלף שקל על הדירה שבדוגמה (להרחבה: מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ולדירה נוספת).
רוכש דירה יחידה שהגיע עם 500 אלף שקל בדיוק יגלה אם כך שחסרים לו עוד 60 עד 100 אלף שקל להשלמת העסקה, ומשקיע יצטרך להוסיף למיליון שלו גם את מס הרכישה. נהוג לכן לחשב את ההון העצמי האמיתי על 28% עד 30% ממחיר הדירה אצל רוכשי דירה יחידה.
ההון העצמי גם משולם לפני המשכנתא, ובחלקים: במעמד חתימת החוזה מקובל לשלם 10% עד 15% ממחיר הדירה מכספי הרוכש, והבנק מעביר את כספי המשכנתא בשלבים מאוחרים יותר של העסקה, אחרי שהרוכש שילם את חלקו. כסף שיושב בקרן השתלמות או בתיק ניירות ערך דורש זמן מימוש, ולוח התשלומים בחוזה צריך להתחשב בזה.
אצל משפרי דיור עיקר ההון העצמי כלוא בדרך כלל בדירה הקיימת, והוא משתחרר במכירה. כשהרכישה מקדימה את המכירה, הלוואת גישור מהבנק מעמידה את הכסף לתקופת הביניים, כנגד הדירה הנמכרת, והיא נסגרת מכספי המכירה. הפתרון הזה מתומחר בריבית גבוהה מזו של המשכנתא עצמה, ולכן נהוג לתכנן אותו מראש לחודשים ספורים ולתקופה קצובה.
מאיפה הכסף מגיע
חיסכון פרטי הוא המקור המובן מאליו, אבל שוק הדיור הישראלי נשען במידה רבה על הדור הקודם. מתנה מההורים מתקבלת בבנקים כהון עצמי לכל דבר, בתנאי שהיא מלווה במכתב מתנה חתום שמצהיר שהכסף ניתן לצמיתות. הלוואה משפחתית, לעומת זאת, נרשמת כהתחייבות: הבנק יוסיף אותה לחישוב יחס ההחזר מההכנסה, והיא עלולה לצמצם את סכום המשכנתא שיאושר.
קרן השתלמות הופכת נזילה אחרי שש שנות ותק, והמשיכה ממנה פטורה ממס - שילוב שהופך אותה למקור הון עצמי מבוקש. מי שמעדיף לשמור על הצבירה יכול לקחת הלוואה כנגד הקרן, לרוב עד 80% מהסכום הצבור ובריבית שקרובה לפריים, שעומד היום על 5.0%, אם כי גם ההחזר על הלוואה כזאת נספר בבדיקת ההכנסות של הבנק. מימוש תיק ניירות ערך משמש מקור נוסף, עם מס רווח הון של 25% על הרווח הריאלי שכדאי להביא בחשבון מראש.
רוכשים במסלולי הסיוע הממשלתיים פוגשים לעיתים חישוב נדיב יותר: בחלק מהתוכניות המימון נגזר משווי השוק של הדירה לפי שמאות, במקום ממחיר הרכישה המוזל, וההון העצמי הנדרש מצטמק בעשרות אלפי שקלים. באזורי עדיפות מצטרפים לעיתים גם מענקים ממשלתיים (להרחבה: מסלולי הסיוע של המדינה ברכישת דירה).
- העלויות הנלוות שמפילות תקציבים: כמה באמת עולה לקנות דירה
- איזו דירה אתם באמת יכולים לקנות: הון עצמי, החזר חודשי ויחס ההחזר
ההון העצמי קובע גם את הריבית
אחוז מימון נמוך מתגמל את הלווה פעמיים. הבנקים מתמחרים את הריבית לפי רצועות מימון - עד 45%, בין 45% ל-60% ומעל 60% - ולווה שנכנס לרצועה נמוכה יזכה להצעות טובות יותר כבר בשלב האישור העקרוני והמשא ומתן מול הבנקים. הון עצמי גדול גם מרחיב את חופש הפעולה בהרכבת תמהיל המשכנתא, כי ההחזר החודשי הנדרש קטן יותר. שאר שלבי הדרך, מהאישור ועד רישום הזכויות, מרוכזים במדריך הגדול למשכנתא בישראל.
על משכנתא של 1.5 מיליון שקל ל-25 שנה, פער של 0.2% בריבית - בין 4.9% ל-4.7% לשם המחשה - שווה כ-175 שקל בחודש, ויותר מ-52 אלף שקל על פני חיי ההלוואה.
