אישור עקרוני למשכנתא: כך מריצים את הבנקים זה מול זה ומורידים את הריבית
אישור עקרוני הוא התחייבות של הבנק להעמיד הלוואה בסכום, במסלולים ובריביות שמפורטים בו, על סמך הנתונים שמסר הלווה: הכנסות, התחייבויות קיימות, מחיר הנכס וההון העצמי. האישור מחייב את הבנק ל-24 ימים לפחות, ולכן נפתח חלון זמן נוח לאסוף הצעות מתחרות לפני שמתחייבים. מי שמגיע לשלב הזה אחרי שבדק את ההון העצמי הנדרש לפי סוג הרוכש יושב מול הבנקאי כשהוא יודע בדיוק כמה הלוואה הוא מבקש.
רפורמת השקיפות של בנק ישראל, שנכנסה לתוקף ב-2022, שינתה את מאזן הכוחות בין הלווה לבנק. כל בנק נדרש להנפיק אישור עקרוני בפורמט אחיד בתוך ימים ספורים, גם בהגשה מקוונת, ולהציג בו שלושה סלים זהים בהרכבם בכל המערכת: סל שכולו ריבית קבועה שקלית, סל של שליש קל״צ, שליש משתנה צמודה ושליש פריים, וסל של מחצית קל״צ ומחצית פריים, לצד סל רביעי שהבנק מרכיב כרצונו. ליד כל סל מופיעים הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים הצפוי וההחזר החודשי הגבוה ביותר. המדד המשוקלל הזה מגלם את הריביות בכל המסלולים יחד עם תחזיות למדד ולריבית, ולכן הוא המספר הבודד הקרוב ביותר למחיר האמיתי של ההצעה.
הריבית שמציע הבנק משתנה מלקוח ללקוח, לעיתים בפערים גדולים. אחוז המימון, יחס ההחזר מההכנסה, יציבות תעסוקתית, היסטוריית האשראי ואפילו יעדי המכירות של הסניף באותו חודש - כולם משפיעים על ההצעה. לווה עם 40% הון עצמי ושכר קבוע יקבל תמחור שונה מהותית מלווה עם 25% הון עצמי והכנסה תנודתית, ולכן הריבית שקיבל חבר או שכן היא אינדיקציה חלקית בלבד. ההבדלים בין המסלולים עצמם מוסברים במדריך על ריבית קבועה מול משתנה, והם הסיבה לכך שמשווים סל מול סל במקום מסלול בודד מול מסלול בודד.
שלושה אישורים, שני סיבובים
שלושה אישורים עקרוניים משלושה בנקים שונים הם תשתית מקובלת למשא ומתן אמיתי. מגישים בקשות במקביל, אוספים את הסלים ומסמנים את ההצעה הזולה בכל תמהיל. בסיבוב השני חוזרים לבנק המועדף עם ההצעה הכתובה של המתחרה ומבקשים להשוות אותה או לשפר אותה. בנקים מתגמשים מול הצעה כתובה של מתחרה הרבה יותר משנדמה ללווים, ובנקאי שיודע שהלקוח משווה פותח את השיחה ממקום אחר. רקע על פערי התמחור בין הבנקים, ועל השאלה ממי כדאי להתחיל, נמצא בהשוואת הריביות בין הבנקים לפי נתוני בנק ישראל.
הסל הרביעי, זה שהבנק בונה לפי שיקול דעתו, הוא המקום שבו נבחנת ההצעה האמיתית. הסלים האחידים נועדו להשוואה נקייה בין בנקים, ואילו התמהיל שייחתם בפועל נגזר מהצרכים של הלווה: אופק המגורים בדירה, ציפיות לשינויי הכנסה, רגישות להחזר משתנה. נהוג לנהל את המיקוח בשני מישורים במקביל - קודם משווים את הסלים האחידים כדי לזהות את הבנק הזול באמת, ואז מתמקחים על התמהיל המותאם אישית מולו ומול הבאים אחריו בטבלה.
פער של 0.3 נקודת אחוז נשמע זניח, עד שממירים אותו לשקלים. על הלוואה של מיליון שקל ל-25 שנה, החזר חודשי בריבית של 4.5% עומד על כ-5,560 שקל, ובריבית של 4.2% על כ-5,390 שקל - הריביות לשם המחשה. ההפרש, כ-170 שקל בחודש, מצטבר לאורך חיי ההלוואה לכ-50 אלף שקל, שכר של חודשי עבודה שלמים תמורת כמה פגישות ושיחות טלפון.
מה מחזק את העמדה מול הבנקאי
תיק מסמכים מסודר - שלושה תלושי שכר אחרונים, דפי עובר ושב, פירוט הלוואות קיימות ואישור על מקור ההון העצמי - מקצר את התהליך ומוזיל את תמחור הסיכון. עבר האשראי נשאב ממערכת נתוני האשראי של בנק ישראל, ובדיקה מוקדמת של דוח ריכוז הנתונים האישי מאפשרת לתקן טעויות לפני שהבנקאי רואה אותן. רוכשי דירה ראשונה מרוויחים מבדיקת זכאות לתוכניות ממשלתיות עוד לפני הפנייה לבנקים (להרחבה: מסלולי הסיוע של המדינה ברכישת דירה). הבנק מעמיד מימון לפי הנמוך מבין מחיר החוזה והערכת השמאי, ולכן היכרות עם מחירי העסקאות באזור המבוקש חוסכת אכזבות בשלב מאוחר (להרחבה: מחירי הדירות ברמת יוסף בבת ים).
24 הימים של האישור העקרוני מספיקים לשני סיבובי משא ומתן מלאים, ובמקרה הצורך מגישים בקשה מחודשת ומקבלים אישור מעודכן. מי שמעדיף שאיש מקצוע ינהל את המכרז הזה עבורו ימצא ניתוח עלות מול תועלת במדריך על יועץ משכנתא, ואת מפת התהליך המלאה, מההון העצמי ועד רישום הבטוחות, מרכז המדריך הגדול למשכנתא בישראל. אחרי בחירת הבנק מגיעים אישור סופי, שמאות וביטוח, והריבית ננעלת ביום החתימה על הסכם ההלוואה.
