ממשלה חדשה - תוכנית חדשה? דירה בהנחה מגיעה לצומת

"דירה בהנחה" כבר החליפה כמה שמות וכמה שיטות. מחיר למשתכן, מחיר מופחת ומחיר מטרה פועלים על אותו בסיס: המדינה משווקת קרקע בהנחה או קובעת מחיר נמוך ממחיר השוק, והזכאים מתחרים בהגרלה.

הבעיה היא שהביקוש גדול בהרבה מההיצע. בהגרלה האחרונה נרשמו 114,848 משקי בית ל-7,922 דירות. פחות מ-7% זכו. יותר מ-106 אלף נשארו בחוץ.

גם הסיכוי הזה מתחלק בצורה מאוד לא שווה. כמעט 60% מהזוכים בהגרלה האחרונה היו מילואימניקים. יש גם העדפה לבני מקום ולקבוצות נוספות. לזכאי רגיל שנכנס להגרלה בלי עדיפות הסיכוי בחלק מהערים נמוך מאוד.

ההטבה לזוכה, לעומת זאת, גדולה. במקרים רבים מדובר במאות אלפי שקלים, ובפרויקטים שבהם מחירי השוק עלו בזמן שבין המכרז למסירה נוצרו גם פערים גדולים יותר.

בדיקות שפורסמו כאן הראו שבחלק מהפרויקטים זוכים מכרו את הדירות ברווחים משמעותיים אחרי תום תקופת החסימה. מבחינת המשפחה שזכתה מדובר בעסקה מצוינת. מבחינת המדינה עולה שאלה אחרת: האם הדרך הטובה ביותר להשתמש בקרקע ציבורית היא להעניק הטבה גדולה לקבוצה קטנה שנבחרת בהגרלה.

גם בתוך משרד השיכון ניכרת תזוזה. בתוכנית העבודה ל-2026 היעד הוא שכ-30% מהדירות שישווקו יהיו במסלול דירה בהנחה, לעומת שיעור גבוה משמעותית ב-2025. כלומר, המדינה כבר מחזירה חלק גדול יותר מהקרקעות לשיווק רגיל.

הסיבה כלכלית. ככל שהמדינה מוכרת יותר קרקע בהנחה, היא מוותרת על הכנסות. לאורך שנות מחיר למשתכן ודירה בהנחה מדובר בעשרות מיליארדי שקלים של שווי קרקע והטבות. במקביל, ההגרלות עצמן אינן מגדילות בהכרח את מספר הדירות במשק. הן בעיקר קובעות מי יקנה חלק מהדירות במחיר נמוך יותר.

ממשלה חדשה תוכל לשנות כמעט כל רכיב: גובה ההנחה, שיעור הקרקע שמופנה לתוכנית, המכסות למילואימניקים, ההעדפה לבני מקום, הערים שבהן התוכנית פועלת ואפילו את תנאי הזכאות.

כאן כנראה יעמוד הוויכוח הבא. אפשר להשאיר את התוכנית כמו שהיא, אבל המשמעות היא המשך הגרלות עם עשרות אלפי מפסידים מול כמה אלפי זוכים. אפשר לצמצם אותה לאזורים שבהם המדינה רוצה למשוך אוכלוסייה. אפשר להכניס מבחני הכנסה והון. ואפשר להפריד בין סיוע לחסרי דירה לבין תגמול למילואימניקים.

• 60% מהזוכים בדירה בהנחה הם מילואימניקים - ומה נשאר ל-89 אלף הזכאים האחרים?
• אתר "דירה בהנחה" נסגר זמנית: מי יישאר ברשימת ההמתנה ומי יוצא ממנה?

ההשוואה לסיוע בשכר דירה מחדדת את הפער. בשנת 2025 יותר מ-106 אלף משקי בית קיבלו סיוע מדי חודש, בעלות כוללת של כ-1.5 מיליארד שקל. בדירה בהנחה, משק בית אחד יכול לקבל הטבה של מאות אלפי שקלים, אבל מספר הנהנים קטן בהרבה.

גם המבנה של התוכנית השתנה. בהגרלה האחרונה משרתי המילואים היו כ-22% מהנרשמים וכמעט 60% מהזוכים. כלומר, התוכנית כבר משמשת במקביל גם ככלי דיור וגם ככלי תגמול.

ממשלה חדשה תצטרך להחליט מה קודם למה. אם המטרה היא להגדיל היצע, צריך יותר קרקע, תכנון ותשתיות. אם המטרה היא לעזור למעמד הביניים, אפשר לכוון את ההטבה טוב יותר. אם המטרה היא לתגמל מילואימניקים, אפשר לבנות להם מסלול נפרד.

"דירה בהנחה" כנראה תישאר גם בעתיד, מפני שקשה פוליטית לוותר על תוכנית שמייצרת זוכים ברורים והנחה גדולה. אבל המתכונת הנוכחית הולכת ונעשית קשה יותר להצדקה: יותר מדי מבקשים, מעט מדי דירות, והעדפות שהופכות את ההגרלה הכללית לפחות ופחות כללית.