מסלול הפריים במשכנתא: שמונה החלטות ריבית בשנה שמגיעות ישר להחזר החודשי
ריבית פריים שמונה פעמים בשנה מתכנסת הוועדה המוניטרית של בנק ישראל ומחליטה על גובה הריבית במשק, מול יעד אינפלציה של 1% עד 3%, נתוני צמיחה ותעסוקה ושער השקל. ההחלטה מגיעה לשוק המשכנתאות מהר מכל מסלול אחר דרך הפריים, ריבית שמוגדרת באופן אוטומטי כריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%: הריבית עומדת היום על 3.5%, אחרי שתי הפחתות רצופות, ולכן הפריים על 5.0%. אותו פריים משמש בסיס גם למשיכת יתר ולהלוואות צרכניות, אבל את עיקר המשקל שלו מרגישים במשכנתאות, על סכומים של מאות אלפי שקלים ללווה.
עדכון הפריים אצל הבנקים נעשה בסמוך למועד ההחלטה, וההחזר החודשי מתעדכן בחיוב הקרוב או בזה שאחריו, לפי מועד החיוב של כל לווה. החלטה שמתקבלת בירושלים מיתרגמת כך לשינוי בהוראת הקבע בתוך שבועות ספורים, על מלוא רכיב הפריים במשכנתא.
פריים מינוס: המרווח קבוע, הבסיס נושם
פריים מינוס 0.7, מינוס 0.9 ולפעמים עמוק מזה - כך נראות הצעות הבנקים במסלול, והמרווח שנסגר במשא ומתן נעול לכל חיי ההלוואה. מה שזז הוא הבסיס: לווה שסגר פריים מינוס 0.9 משלם היום 4.1%, ואם הפריים יירד ל-4.75% הוא ישלם 3.85%, עם אותו מרווח בדיוק. גובה המרווח משתנה בין בנקים ובין לקוחות, לפי פרופיל הסיכון וכוח המיקוח, והשוואת הריביות שמפרסם בנק ישראל מגלה איפה עומדת הצעה ביחס לשוק.
שיפור של שתי עשיריות במרווח, מפריים מינוס 0.7 למינוס 0.9, שווה על מיליון שקל כ-112 שקל בחודש וכ-33 אלף שקל לאורך 25 שנה. זה הסכום שעומד על השולחן במשא ומתן, ולווים שמגיעים אליו עם הצעות מכמה בנקים ביד נוטים לסגור קרוב יותר לקצה הזול.
מיליון שקל ל-25 שנה בפריים מינוס 0.9 מיתרגמים היום להחזר של 5,334 שקל בחודש לפי לוח שפיצר. הריבית הממוצעת במסלול השקלי הקבוע הארוך עומדת לפי בנק ישראל על כ-4.9%, שמייצרים על אותה הלוואה החזר של 5,788 שקל - פער של 454 שקל בחודש לטובת הפריים, שמגלם כמובן גם את הסיכון שהבסיס יטפס בהמשך.
כמה שווה רבע אחוז
הפחתה אחת של רבע אחוז, שתוריד את ריבית בנק ישראל ל-3.25% ואת ריבית המסלול בדוגמה ל-3.85%, תקטין את ההחזר ל-5,196 שקל - 138 שקל בחודש, כ-1,650 שקל בשנה. העלאה באותו שיעור תוסיף סכום זהה. הרגישות גדלה עם הסכום ועם התקופה: על שני מיליון שקל אותו רבע אחוז שווה 276 שקל בחודש, ועל הלוואה של 30 שנה במקום 25 הוא מגיע ל-144 שקל למיליון; בהלוואות קצרות התנודה מתמתנת, ועל 15 שנה היא מסתכמת ב-125 שקל למיליון.
ב-2021 עמדה ריבית בנק ישראל על 0.1%, והחזר על מיליון שקל בפריים מינוס 0.9 היה 3,634 שקל בחודש; בשיא של 2023, עם ריבית של 4.75% ופריים של 6.25%, אותו החזר טיפס ל-6,052 שקל - קפיצה של כ-2,400 שקל בתוך כשנתיים. ההפחתות שהצטברו מאז החזירו את ההחזר בדוגמה ל-5,334 שקל, ירידה של יותר מ-700 שקל מהשיא.
זוג שרוכש דירת שלושה חדרים באזור בורוכוב שבגבעתיים (להרחבה: בורוכוב גבעתיים: מחירי עסקאות) ונוטל משכנתא של 1.5 מיליון שקל יכול להחזיק בפריים עד מיליון שקל, שני שלישים מההלוואה, לפי מגבלות בנק ישראל - וכל תנועה של רבע אחוז שווה אצלו בדיוק את אותם 138 שקל בחודש על רכיב הפריים.
נזילות מלאה: מאיפה מגיע הפטור מעמלת ההיוון
עמלת היוון נולדת מפער ריביות: כשלווה פורע מסלול בריבית קבועה גבוהה בתקופה שבה ריבית השוק ירדה, הבנק גובה ממנו את ההפרש שאבד לו. במסלול הפריים הריבית מתעדכנת ממילא יחד עם השוק, הפער מתאפס מעצמו והעמלה מתייתרת - ולכן חלק הפריים במשכנתא פתוח לפירעון, להקטנה או לשינוי בכל רגע, בעלות שולית. הגמישות הזאת הופכת אותו לרכיב שדרכו נוח להתחיל מיחזור משכנתא כשהתנאים משתפרים.
מכירת דירה מתוכננת, בונוס שנתי או קרן השתלמות שמשתחררת הופכים רכיב פריים גדול לכלי עבודה, כי כל פירעון חלקי בו חופשי מקנסות. מנגד, מי שתקציבו מתוח עד הקצה עשוי להעדיף ריבית נעולה ושקט, גם במחיר פתיחה גבוה יותר; ההשוואה המסודרת בין הגישות נמצאת במדריך הריבית הקבועה מול המשתנה, והשאלה כמה פריים לשים בהלוואה שייכת לבניית תמהיל המשכנתא.
בנק ישראל תוחם את המסלול מלמעלה: עד שני שלישים מהמשכנתא יכולים לשבת בפריים, אחרי שההגבלה הישנה של שליש הוסרה ב-2021. את מקומו של המסלול בתהליך המלא, מההון העצמי ועד רישום המשכנתא, מסדר המדריך הגדול למשכנתא בישראל. ובינתיים, שתי ההפחתות הרצופות האחרונות, חצי אחוז במצטבר, כבר חתכו מהחזר של מיליון שקל בפריים כ-280 שקל בחודש.
