לוח שפיצר מול קרן שווה: אותה משכנתא, הפרש של 117 אלף שקל בריבית

שתי משכנתאות זהות לחלוטין - מיליון שקל, 25 שנה, ריבית שנתית של 4.8% לשם המחשה, בדומה לריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל למסלול השקלי הקבוע - מסתיימות בעלות שונה מאוד. בלוח שפיצר ישלם הלווה לאורך התקופה כ-719 אלף שקל ריבית, ובלוח קרן שווה כ-602 אלף שקל. הפרש של 117 אלף שקל נולד מהחלטה שרוב הלווים פוגשים לראשונה בחתימה, אם בכלל: באיזה לוח סילוקין תרוץ ההלוואה.

לוח סילוקין הוא סדר החלוקה של כל תשלום חודשי בין שני רכיבים: החזר הקרן, הכסף שנלווה בפועל, והריבית עליו. שני הלוחות מגיעים לאותו יעד, החזר מלא של מיליון השקלים, אבל בקצב שונה - וקצב החזרת הקרן הוא שקובע כמה ריבית תצטבר בדרך. ההבדל מורגש כבר בלוח הסילוקין שהבנק מנפיק עם ההצעה, ומי שמבקש יכול לקבל מראש את שני התרחישים זה לצד זה, על אותה הלוואה בדיוק.

שפיצר: החזר קבוע שמסתיר קרן איטית

5,730 שקל בחודש, מהתשלום הראשון ועד התשלום ה-300 - זה כל מה שהלווה בשפיצר רואה בתזרים, וזה בדיוק כוחו של הלוח: ההחזר קבוע, צפוי ונוח לתכנון תקציב. מתחת לפני השטח היחס בין הרכיבים משתנה כל הזמן. בתשלום הראשון 4,000 שקל הולכים לריבית ו-1,730 שקל בלבד יורדים מהקרן, כי הריבית מחושבת בכל חודש על היתרה, והיתרה בהתחלה גבוהה.

שפיצר הוא ברירת המחדל של המערכת הבנקאית, ורוב מוחלט של המשכנתאות בישראל רצות עליו, בין השאר כי ההחזר הפותח הנמוך מכניס יותר לווים אל מתחת לתקרת יחס ההחזר. בתום השנה החמישית רכיב הריבית בתשלום עומד עדיין על כ-3,500 שקל; הרכיבים משתווים סביב השנה העשירית וחצי; ובתשלום האחרון הריבית מסתכמת ב-23 שקל בלבד.

אחרי עשור של תשלומים - 120 חודשים ויותר מ-687 אלף שקל ששולמו - יתרת החוב עומדת עדיין על כ-734 אלף שקל. השיעור הזה רלוונטי במיוחד למי שישקול בהמשך מיחזור משכנתא או מכירה: הקרן יורדת לאט בשנים הראשונות, והיתרה גבוהה מכפי שמרגיש מי ששילם ברציפות עשר שנים.

קרן שווה: מתחילים גבוה ויורדים כל חודש

7,333 שקל - זה התשלום הראשון על אותה הלוואה בדיוק בלוח קרן שווה, גבוה ב-1,600 שקל מהמקבילה בשפיצר. ההיגיון פשוט: הקרן מוחזרת בקצב אחיד של 3,333 שקל בחודש, מיליון שקל חלקי 300 תשלומים, והריבית מתווספת לפי היתרה שנותרה. מכיוון שהיתרה יורדת מהר ובאופן קבוע, התשלום קטן בכ-13 שקל מדי חודש, כ-160 שקל בשנה.

בראייה שנתית, השנה הראשונה בקרן שווה עולה כ-87 אלף שקל מול כ-68.8 אלף בשפיצר - פער של יותר מ-18 אלף שקל, שהולך ומצטמצם עד שהוא מתהפך.

מעט אחרי עשור, בסביבות החודש ה-122, שני הלוחות נפגשים: התשלום בקרן שווה יורד אל מתחת ל-5,730 השקלים של שפיצר, וממשיך לרדת עד 3,347 שקל בתשלום האחרון. באותו שלב היתרות כבר רחוקות זו מזו - 600 אלף שקל בקרן שווה מול כ-734 אלף בשפיצר. קרן שהוחזרה מהר יותר צברה פחות ריבית, ומכאן ההפרש המצטבר בין הלוחות.

איך בוחרים בין הלוחות

את התשלום הראשון הבנק מודד מול יחס ההחזר מההכנסה, וכאן נמצא המחסום המרכזי של קרן שווה: היא דורשת הכנסה גבוהה יותר על אותה הלוואה. ביחס של 40%, ההחזר הפותח של שפיצר דורש הכנסה פנויה של כ-14,300 שקל, בעוד קרן שווה דורשת כ-18,300 שקל - פער של 4,000 שקל בחודש בדרישת הסף, וביחס השמרני של שליש הדרישה עולה לכ-17,400 שקל מול כ-22,200 בהתאמה. מנגד, מי שההכנסה שלו גבוהה היום וצפויה לרדת, למשל לקראת פרישה, מוצא בקרן שווה מבנה שהולך עם כיוון החיים: ההחזר כבד עכשיו וקל בעתיד.

• הרבעון הרווחי ביותר מזה ארבע שנים - והמניה צנחה: מה קרה לענקית המשכנתאות רוקט?
• ״המחירים ימשיכו לרדת בשנה הקרובה - אך בעוד חמש שנים יהיו גבוהים יותר״

על מלוא התקופה, סך התשלומים בשפיצר מגיע לכ-1.72 מיליון שקל מול כ-1.6 מיליון בקרן שווה. ההשוואה הזאת דורשת הגינות: מי שבחר שפיצר מחזיק בשנים הראשונות כ-1,600 שקל פנויים בחודש, וכסף שנשאר בבית יכול לעבוד - לסגור חוב יקר, להישאר כחיסכון או להפוך להשקעה. קרן שווה פועלת למעשה כחיסכון כפוי שמקטין את החוב מהר, ושפיצר משאיר את הגמישות בידי הלווה.

הבחירה בלוח נפרדת לגמרי מהבחירה בין ריבית קבועה למשתנה ומהרכבת התמהיל: כל מסלול יכול לרוץ על כל לוח, ואפשר לשלב - חלק מההלוואה בשפיצר וחלק בקרן שווה, כך שההחזר הפותח עולה במידה מתונה. בחלוקה שווה של המיליון בין הלוחות ההחזר הפותח עומד על כ-6,530 שקל, תוספת של כ-800 שקל לעומת שפיצר מלא, והריבית הכוללת יורדת לכ-660 אלף שקל - חיסכון של קרוב ל-60 אלף. במסלולים צמודי מדד, שהריבית הממוצעת בהם עומדת לפי בנק ישראל על כ-3.4%, ההצמדה פועלת על היתרה, ויתרה שיורדת מהר חשופה להצמדה קטנה יותר לאורך הדרך.

גם פירעון מוקדם ועמלות ההיוון נראים אחרת בשני הלוחות: העמלה מחושבת על היתרה, ויתרה נמוכה יותר בקרן שווה מקטינה את החשבון למי שסוגר הלוואה באמצע חייה. בדוגמה שלמעלה, סגירה בתום עשור פוגשת יתרה של 600 אלף שקל בקרן שווה מול כ-734 אלף בשפיצר - בסיס קטן ב-134 אלף שקל לכל חישוב עמלה. השיקולים האלה מתחברים לשאר שלבי התהליך, שמרוכזים במדריך הגדול למשכנתא בישראל.

בשוק שבו שכונות מבוקשות נסגרות על יותר מ-33 אלף שקל למ״ר (להרחבה: שכונת רמת יוסף: 33,700 שקל למ״ר), הלוואה של מיליון שקל היא עניין שגרתי - וההחלטה בין שפיצר לקרן שווה עליה שווה, בריבית שבדוגמה, 117 אלף שקל.