דירה ב-2 מיליון שקל עולה כמעט 2.12 מיליון: כל העלויות שמעבר למחיר
כ-120 אלף שקל מפרידים בין המחיר שכתוב בחוזה לבין העלות האמיתית של עסקת הדירה. רוכש דירה יחידה ב-2 מיליון שקל, שנעזר במתווך ומרהט ברמה בסיסית, יוציא בפועל קרוב ל-2.12 מיליון שקל - תוספת של כ-6%. מי שמחשב את ההון העצמי הנדרש לרכישה לפי מחיר החוזה בלבד עלול לפגוש את הפער ימים ספורים לפני החתימה, בשלב שבו כל שקל קובע.
מס הרכישה הוא הסעיף התנודתי מכולם, והוא נשען על שאלה אחת: האם מדובר בדירה יחידה. מדרגות המס לדירה יחידה מתחילות קרוב ל-2 מיליון שקל, ולכן הרוכש בתרחיש הזה ישלם כמה מאות שקלים. רוכש דירה נוספת ישלם 8% מהשקל הראשון - 160 אלף שקל על אותה דירה בדיוק (להרחבה: מס רכישה 2026: מדרגות דירה יחידה מול נוספת).
משפרי דיור נמצאים באמצע: מי שקונה דירה חדשה ומוכר את הישנה בתוך פרק הזמן שקובע החוק נחשב עדיין בעל דירה יחידה לצורך המס. עיכוב במכירה מעביר את הרכישה למדרגות הגבוהות, כך שהפרש של עד 160 אלף שקל תלוי בתזמון של חוזה אחד מול חוזה אחר.
העלויות במרוכז: דירת 2 מיליון שקל לרוכש דירה יחידה
| סעיף | עלות משוערת | הערות |
|---|---|---|
| מס רכישה | כ-700 שקל | בדירה נוספת: 160,000 שקל |
| עורך דין | כ-12,000 שקל | כ-0.5% בתוספת מע״מ |
| תיווך | כ-47,000 שקל | 2% בתוספת מע״מ |
| שמאות | כ-2,000 שקל | תנאי של הבנק למשכנתא |
| אגרות ורישום | כ-2,500 שקל | טאבו, הערת אזהרה, רישום משכנתא |
| הובלה | כ-5,000 שקל | דירת 4 חדרים, מרחק בינוני |
| ריהוט ומוצרי חשמל | כ-50,000 שקל | קנייה בסיסית, מטבח קיים |
| סה״כ | כ-119,000 שקל | כ-6% ממחיר הדירה |
התוספת של 6% משנה את חישוב ההון העצמי מהיסוד. מי שחסך 500 אלף שקל למקדמה של 25% על דירת 2 מיליון צריך בפועל קרוב ל-620 אלף שקל כדי לכסות גם את העלויות הנלוות. הבנק מממן עד 75% ממחיר הדירה לרוכשי דירה ראשונה, והעלויות הנלוות נשארות כולן מחוץ למימון הזה, על הרוכש.
שכר הטרחה של עורך הדין נתון למשא ומתן, ובעסקאות יד שנייה נהוג לסגור בין 0.5% ל-1% ממחיר הדירה בתוספת מע״מ. בקנייה מקבלן מצטרפת השתתפות בשכר הטרחה של עורך הדין מטעם הקבלן, בסדר גודל של 5,000 שקל בתוספת מע״מ שקובעות התקנות. דמי התיווך עומדים ברוב השוק על 2% בתוספת מע״מ, והם הסעיף הגדול בטבלה - מי שמאתר דירה בכוחות עצמו מוחק ממנה 47 אלף שקל במכה אחת.
השמאות היא תנאי של הבנק לשחרור הכסף: שמאות מקוצרת עולה 500 עד 900 שקל בדירות רגילות, ושמאות מקיפה לפני חתימה, בעלות של 2,000 עד 3,000 שקל, עשויה לחשוף חריגות בנייה או הערות רישום שמשנות את שווי הנכס. רישום הערת אזהרה, נסח טאבו ואגרת רישום המשכנתא מוסיפים יחד מאות שקלים, ודמי פתיחת תיק בבנק מגיעים לעיתים לכ-0.25% מסכום ההלוואה - סעיף שהבנקים מוותרים עליו ברוב המקרים במסגרת המשא ומתן.
ההובלה של דירת 4 חדרים בין ערים במרכז עולה 4,000 עד 6,000 שקל, קומה גבוהה בלי מעלית מוסיפה מאות שקלים, ומעבר בין קצוות הארץ מטפס מעבר לכך. סעיף הריהוט גמיש מכולם: 50 אלף שקל בקנייה מרוכזת של מכשירי חשמל וריהוט בסיסי, ופחות מכך בפריסה על פני השנה הראשונה.
העלויות שממשיכות אחרי קבלת המפתח
הבנק מתנה את ההלוואה בשתי פוליסות, ביטוח חיים וביטוח מבנה למשכנתא, שעולות יחד מאות שקלים בשנה לזוג צעיר ומתייקרות עם הגיל. בהמשך הדרך ממתינות עלויות מותנות: מי שיפרע את ההלוואה לפני הזמן עשוי לפגוש עמלות פירעון מוקדם ועמלת היוון, ומי שימכור ויעבור יידרש להכריע בין גרירת המשכנתא לדירה החדשה לבין סילוק ולקיחת הלוואה חדשה. את מקומה של כל עלות בתוך התהליך המלא ממפה המדריך הגדול למשכנתא בישראל.
איפה אפשר לקצץ
שלושה סעיפים בטבלה גמישים במיוחד - תיווך, ריהוט ושכר טרחה. איתור דירה בכוחות עצמיים חוסך 47 אלף שקל, פריסת הריהוט מקטינה את ההוצאה הראשונית בעשרות אלפים, ומשא ומתן על שכר הטרחה מוריד עוד כמה אלפים. רוכשים ראשונים זכאים לעיתים גם להטבות ממשלתיות במחיר הדירה או במס (להרחבה: מסלולי הסיוע של המדינה ברכישת דירה).
- הון עצמי לדירה: כמה באמת צריך להביא מהבית, ומאיפה הכסף יגיע
- דירה להשקעה: תשואת שכירות, מיסוי ההכנסה ומס שבח במכירה
אחרי כל הקיצוצים נשארת ליבה קשיחה של מס, אגרות, שמאות, הובלה ושכר טרחה מינימלי. בתרחיש חסכוני, בלי מתווך ועם ריהוט מדורג, התוספת על דירת 2 מיליון שקל מסתכמת בכ-65 אלף שקל - כ-3% ממחיר הדירה.
