משכון הדירה הקיימת לרכישה חדשה: גישור למשפרים מול מינוף למשקיעים

שעבוד דירה קיימת לרכישת דירה אחרת מתפצל לשני מסלולים שונים לחלוטין. משפר דיור שמוכר את דירתו ומצהיר על כך מקבל עד 70% מימון על הנרכשת, ועד 50% הלוואת גישור על הקיימת או על הנרכשת, לפי הנמוך מבין השניים. משקיע ששומר על שתי הדירות נעצר ב-50% בבנק, על הנכס הנרכש או הקיים, שוב לפי הנמוך.

בדוגמה: דירה קיימת בשווי מיליון שקל ודירה נרכשת ב-2 מיליון. משפר דיור מקבל גישור של עד 500 אלף על הקיימת, ועוד משכנתא של 1.4 מיליון על החדשה, 70%. הגישור הוא בלון לתקופת המכירה, עד כ-18 חודשים בדירה יד שנייה, ועד שנה אחרי טופס 4 בדירת קבלן. כשהדירה הישנה נמכרת, הגישור נסגר. להרחבה על מדרגת משפרי הדיור וההתחייבות למכור.

משקיע שרוצה דירה ב-1 מיליון שקל עם הון עצמי אפסי מנסה לחבר 50% על הקיימת ו-50% על הנרכשת. בבנק זה עובד בתנאי ששתי הדירות באמת שוות מיליון ויתרת המשכנתא על הקיימת נמוכה. דירה ממושכנת כבר ב-60% חסומה להשלמה בנקאית. גוף חוץ בנקאי משלים לעיתים עד 70%, בריבית סביב 12% לשנה ועם קנס יציאה גם על מסלול פריים. להרחבה על דירה להשקעה: תשואה, מיסוי ומס שבח.

הורים שמשעבדים את דירתם כדי להעביר לילדים הון עצמי נכנסים להלוואת נדוניה, שהיא הלוואה לכל מטרה עד 50%. ההחזר נשאר אצל ההורים, והילדים ניגשים לבנק כרוכשי דירה יחידה עם 75% מימון. השרשרת הזו מחברת שני תיקים: סיכון של דור אחד על הנכס הקיים, וסיכון של הדור השני על הנרכש. יחס ההחזר נבדק בכל תיק בנפרד, אבל התזרים המשפחתי הוא אחד.

שמאות קובעת את הבסיס. הבנק מממן לפי הנמוך מבין מחיר החוזה לשווי השמאי, על כל אחד מהנכסים. פער שמאות על הדירה הישנה מקטין את הגישור, ופער על החדשה מקטין את המשכנתא הארוכה. עלות השמאות כפולה, והבדיקה הזו מקדימה את החתימה. להרחבה על כמה הון עצמי דורשת דירה של 2 מיליון.

הגישור למשפרים הוא כלי סטנדרטי במעבר דירה, עם תאריך סגירה ברור. המינוף למשקיעים הוא החלטה אחרת: שני שעבודים, שני החזרים, וריבית גבוהה יותר על החלק שמחוץ לרכישת דיור. הבנק מתמחר את זה כהלוואה לכל מטרה או כמשכנתא עסקית. מי שנכנס לשני הנכסים בודק קודם אם ההכנסה מהשכירות והשכר יחד עומדת ביחס ההחזר אחרי שתי ההלוואות, ואחר כך את אחוז המימון על הנייר.

מס הרכישה על דירה נוספת מתחיל מהשקל הראשון, 8% עד כ-6.06 מיליון שקל ו-10% מעבר לכך, במדרגות שהוקפאו עד סוף 2026. על דירה ב-2 מיליון שקל זה כ-160 אלף שקל מעבר להון העצמי. הגישור למשפרים נשען על פטור יחסי, כל עוד המכירה מתבצעת בחלון שנקבע. איחור במכירה הופך את העסקה לדירה נוספת, המימון יורד ל-50%, ומס הרכישה מתווסף. לכן לוח המכירה של הדירה הישנה הוא חלק מתיק המשכנתא, ממש כמו השמאות. בלון הגישור נושא ריבית בכל חודש שהדירה הישנה עוד ממתינה לקונה, וההחזר הכפול - שכירות או משכנתא ישנה פלוס החדשה - נבדק מראש על חצי שנה לפחות.