קניית דירה של 2 מיליון שקל - איזו משכורת צריך? כך נראה החישוב מההון העצמי ועד ההחזר החודשי

דירה במחיר 2 מיליון שקל היא נקודת פתיחה מוכרת לזוגות שמחפשים דירה ראשונה מחוץ למרכזי הביקוש היקרים. השאלה כמה צריך להרוויח כדי לקנות אותה מתפרקת לשלושה חישובים נפרדים: כמה מזומן דרוש ביום החתימה, מה ההחזר החודשי שנוצר, ואיזו הכנסה פנויה הבנק דורש מול ההחזר הזה.

הקומה הראשונה: חצי מיליון שקל במזומן

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 מגבילה את שיעור המימון ברכישת דירה יחידה ל-75 אחוזים משווי הנכס. בדירה של 2 מיליון שקל המשמעות ישירה: המשכנתה המרבית עומדת על 1.5 מיליון שקל, וההון העצמי המינימלי על 500 אלף שקל.

זו תקרה, ובפועל בנקים רבים מציעים תנאים טובים יותר כשהמימון נמוך מ-75 אחוזים. זוג שמגיע עם 600 אלף שקל, כלומר מימון של 70 אחוזים, יקבל בדרך כלל ריבית נמוכה יותר מזוג שמגיע עם המינימום, משום שהסיכון של הבנק קטן.

להרחבה: כמה הון עצמי צריך לדירה ב-2026? 25% הם רק תחילת החשבון

המסים והעלויות שיושבים מעל חצי המיליון

ההון העצמי משמש לרכישת הדירה עצמה. העלויות הנלוות מגיעות מכיס נפרד, וכאן דווקא מסתתרת הפתעה נעימה לרוכשי דירה ראשונה.

מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים יחידה, שהוקפאו עד ינואר 2028, פוטרות ממס לחלוטין את חלק השווי שעד 1,978,745 שקל, ומטילות 3.5 אחוזים על החלק שמעליו ועד 2,347,040 שקל. בדירה של 2 מיליון שקל החלק החייב הוא כ-21 אלף שקל בלבד, ומס הרכישה יוצא כ-740 שקל. סכום שמתגמד מול העסקה.

ההשוואה מחדדת כמה שווה מעמד הדירה היחידה. רוכש שכבר מחזיק דירה משלם על אותה דירה עצמה מס רכישה של 8 אחוזים על כל השווי שעד 6,055,070 שקל, כלומר 160 אלף שקל על דירה של 2 מיליון. ההפרש בין שני הרוכשים על אותו נכס בדיוק עומד על כ-159 אלף שקל.

שאר העלויות הנלוות צפויות יותר: שכר טרחת עורך דין בשיעור מקובל של כ-0.5 אחוז מהעסקה בתוספת מע"מ, דמי תיווך של עד 2 אחוזים בתוספת מע"מ בעסקת יד שנייה, שמאי מטעם הבנק, אגרות רישום, הובלה, מזגנים וריהוט בסיסי. יחד מדובר בטווח של כ-40 עד 70 אלף שקל, תלוי בעיקר בשאלה אם יש תיווך בעסקה.

• לקנות דירה בגיל 30 או לשכור
• עזרה לילדים מול החיסכון שלכם

הסכום שצריך להיות בחשבון ביום החתימה עומד לכן על כ-540 עד 570 אלף שקל, ולא על 500 אלף.

ההחזר החודשי על מיליון וחצי

גובה ההחזר תלוי בתקופה ובריבית. ריבית בנק ישראל עומדת מ-1 בספטמבר 2026 על 3.25 אחוזים, והפריים נמצא בעקבותיה סביב 4.75 אחוזים. בחישוב לפי ריבית ממוצעת של כ-4.75 אחוזים לאורך חיי ההלוואה, ההחזר החודשי על 1.5 מיליון שקל נראה כך:

ל-30 שנה, שהיא התקופה המרבית שההוראה מתירה, ההחזר עומד על כ-7,820 שקל בחודש. ל-25 שנה הוא עולה לכ-8,550 שקל. ל-20 שנה הוא מגיע לכ-9,690 שקל.

הפער בין הקצוות הוא כ-1,870 שקל בחודש, ובכיוון ההפוך הוא נמדד בריבית מצטברת: ההלוואה ל-30 שנה תחזיר לבנק כ-1.32 מיליון שקל ריבית, וההלוואה ל-20 שנה כ-830 אלף שקל. עשר שנות תקופה נוספות עולות כחצי מיליון שקל.

מכאן להכנסה שהבנק מחפש

הבנק בוחן את ההחזר מול ההכנסה הפנויה של משק הבית. ההוראה אוסרת על שיעור החזר מעל 50 אחוזים, ומעל 40 אחוזים היא מחייבת את הבנק להקצות להלוואה משקל סיכון של 100 אחוזים, מה שהופך אותה ליקרה עבורו. בפועל 40 אחוזים הם הגבול המעשי, ורוב הבנקים מעדיפים לראות שליש.

מכאן נגזרות התשובות. במשכנתה ל-30 שנה, החזר של כ-7,820 שקל דורש הכנסה פנויה של כ-19,600 שקל בשיעור החזר של 40 אחוזים, וכ-23,700 שקל בשיעור החזר של שליש.

• בן 40 עם 50 אלף שקל בלבד: כמה עוד אפשר לתקן?
• בן 50 עם 300 אלף שקל: איפה זה ממקם אתכם?

במשכנתה ל-25 שנה, החזר של כ-8,550 שקל דורש כ-21,400 שקל בשיעור של 40 אחוזים, וכ-25,900 שקל בשיעור של שליש.

במשכנתה ל-20 שנה, החזר של כ-9,690 שקל דורש כ-24,200 שקל בשיעור של 40 אחוזים, וכ-29,400 שקל בשיעור של שליש.

המספרים האלה מתייחסים להכנסה פנויה, זו שנכנסת לחשבון. הם מניחים גם שאין למשק הבית התחייבויות חודשיות אחרות. הלוואת רכב של 2,500 שקל בחודש נספרת בתוך אותו שיעור החזר, ומעלה את ההכנסה הדרושה בכ-6,000 עד 7,500 שקל.

כמה משכורות ממוצעות זה

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, השכר הממוצע ברוטו למשרת שכיר של עובדים ישראלים עמד בנובמבר 2025 על 13,588 שקל, ואומדן הבזק לדצמבר הצביע על כ-14,677 שקל. משק בית עם שתי משרות בשכר ממוצע מגיע לכן לברוטו של כ-27 עד 29 אלף שקל בחודש, שמתורגם להכנסה פנויה בטווח של כ-21 עד 23 אלף שקל, תלוי בנקודות זיכוי ובהפרשות לחיסכון פנסיוני.

זהו בדיוק הטווח שנדרש למשכנתה ל-30 שנה בשיעור החזר של שליש, או למשכנתה ל-25 שנה בשיעור החזר של 40 אחוזים. דירה של 2 מיליון שקל היא לכן עסקה אפשרית לזוג בשתי משכורות ממוצעות, בתנאי שההון העצמי כבר קיים ושהתקופה נמתחת לרוב אורכה.

להרחבה: כמה כסף צריך להיות לכם בגיל 30? זה הטווח שכדאי לכוון אליו

מה מזיז את המספר כלפי מטה

המנוף החזק ביותר הוא ההון העצמי. כל 100 אלף שקל נוספים מקטינים את המשכנתה באותו סכום ומורידים כ-520 שקל מההחזר החודשי בהלוואה ל-30 שנה. זוג שמגיע עם 700 אלף שקל במקום 500 אלף לוקח 1.3 מיליון, משלם כ-6,780 שקל בחודש, ויורד בדרישת ההכנסה בכ-2,600 שקל בשיעור החזר של 40 אחוזים.

המנוף השני הוא התקופה, שכבר נמדד למעלה, והוא עולה בריבית. המנוף השלישי הוא סגירת הלוואות צרכניות קיימות לפני הפנייה לבנק, שמשחררת אחוזי החזר באופן מיידי.

להרחבה: צריך 700 אלף שקל להון עצמי בעוד שבע שנים? כך מחשבים כמה לחסוך בכל חודש

כשההון העצמי חסר

הפער הנפוץ הוא בין 350 ל-450 אלף שקל ביד לבין 540 אלף הדרושים. הבנקים בוחנים את מקור ההון העצמי ומבקשים תיעוד, ובדרך כלל הם נמנעים מלהכיר בהלוואה כהון עצמי, משום שהיא מגדילה את החוב הכולל מבלי להקטין את שיעור המימון. מתנה מההורים, לעומת זאת, מקובלת, ונדרשת לגביה הצהרה בכתב שמדובר במתנה ללא חובת החזר.

מקורות נוספים שרוכשים שוכחים לספור: קרן השתלמות שהפכה נזילה אחרי שש שנים, כספי פיצויים שנשארו בקופה ממקום עבודה קודם, ותוכנית חיסכון לכל ילד שהגיעה לפדיון. שלושת אלה יחד מכסים אצל חלק מהמשפחות עשרות אלפי שקלים מהפער.

הפתרון השלישי הוא הזזת המחיר. ירידה מ-2 מיליון ל-1.85 מיליון מקטינה את ההון העצמי הדרוש בכ-37 אלף שקל ואת ההחזר החודשי בכ-590 שקל בהלוואה ל-30 שנה, ושומרת על הפטור המלא ממס רכישה, שתקף עד 1,978,745 שקל.

התמהיל קובע מה יקרה להחזר בהמשך

ההוראה מגבילה את חלק ההלוואה בריבית משתנה ל-66.66 אחוזים מסך ההלוואה, והתמהיל הרווח מחלק את הסכום בין רכיב פריים, רכיב בריבית קבועה לא צמודה ורכיב צמוד מדד. בתמהיל שבו שליש מהמשכנתה, כלומר 500 אלף שקל, יושב בפריים, עלייה של 2 אחוזים בריבית הפריים מוסיפה כ-635 שקל לתשלום החודשי.

אצל משק בית שההחזר שלו תוכנן על 40 אחוזים מהכנסה של 21,400 שקל, תוספת כזו מקפיצה את שיעור ההחזר לכ-43 אחוזים. אצל משק בית שתכנן שליש, אותה עלייה מביאה אותו לכ-36 אחוזים. זה ההבדל המעשי בין שני הרפים, והוא מתגלה בדיוק כשהריבית מתהפכת.

אותה דירה, מעמד אחר

אם הרוכשים כבר מחזיקים דירה ומתחייבים למכור אותה, הדירה מסווגת כדירה חליפית ושיעור המימון המרבי יורד ל-70 אחוזים, כלומר משכנתה של 1.4 מיליון והון עצמי של 600 אלף. אם מדובר בדירה להשקעה, שיעור המימון יורד ל-50 אחוזים: משכנתה של מיליון והון עצמי של מיליון, לצד מס רכישה של 160 אלף שקל.

ברכישת דירה במחיר מופחת, בפרויקטים שבהם המדינה מוזילה את הקרקע, ההוראה קובעת שכשהערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון שקל, שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון נקבע לפי 2.1 מיליון או לפי מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם. במקביל נדרש הרוכש להביא ממקורותיו העצמיים לפחות 60 אלף שקל בדירה שבגינה ניתן מענק במסגרת מחיר למשתכן, ולפחות 100 אלף שקל בדירה אחרת.

הבדיקה שעושים לפני שמתחילים לחפש

הסדר הנכון הוא הפוך מהאינטואיטיבי: קודם מחשבים כמה מזומן יש ביד היום, מוסיפים את מה שייחסך עד מועד הרכישה הצפוי, מחסרים כ-60 אלף שקל לעלויות נלוות ולכרית חירום, ומכפילים את מה שנשאר בארבע. התוצאה היא מחיר הדירה המרבי שההון העצמי מאפשר.

אחרי זה בודקים את הצד השני: מחשבים את ההחזר על ההפרש, ומוודאים שהוא נשאר מתחת ל-35 אחוזים מההכנסה הפנויה גם בתרחיש שבו הריבית על רכיב הפריים עולה ב-2 אחוזים. המחיר שעומד בשתי הבדיקות הוא המחיר שאפשר לחפש בו.

להרחבה: קרן חירום, דירה, ילדים ופנסיה - לאיזו מטרה חוסכים קודם?