להחזיר משכנתה בגיל 40 או להשקיע את הכסף? כך נראה החשבון אחרי מס ואחרי עמלות

בגיל 40 משק בית ישראלי טיפוסי נמצא בשלב שבו ההכנסה גבוהה מבעבר, המשכנתה רצה כבר עשור, ולראשונה מצטבר סכום פנוי משמעותי בחשבון. השאלה מה לעשות איתו חוזרת בכל פגישה עם יועץ, והתשובה תלויה בשלושה חישובים נפרדים שנוטים להתערבב זה בזה.

מה בעצם עומד משני צדי המשוואה

פירעון מוקדם של משכנתה הוא השקעה לכל דבר. התשואה שלה שווה בדיוק לריבית שנחסכת, היא ודאית לחלוטין, והיא פטורה ממס: החיסכון בריבית נשאר מחוץ לבסיס המס. מנגד עומדת השקעה בשוק ההון, שהתשואה שלה גבוהה יותר בממוצע ארוך טווח, משתנה משנה לשנה, וחייבת במס רווחי הון של 25 אחוזים על הרווח הריאלי.

ההשוואה הנכונה היא לכן בין תשואה ודאית נטו לבין תוחלת תשואה נטו. שני הצדדים צריכים לעבור לאותה יחידת מידה לפני שמחליטים.

שני המספרים אחרי מס ואחרי אינפלציה

משכנתה בריבית של כ-4.75 אחוזים בסביבת אינפלציה של כ-1.5 אחוזים עולה כ-3.2 אחוזים ריאליים בשנה. פירעון מוקדם חוסך בדיוק את הסכום הזה, ללא מס וללא תנודתיות. זו תשואה ריאלית ודאית של כ-3.2 אחוזים, וקשה למצוא לה מקבילה בשוק האג"ח.

בצד ההשקעה, תשואה מנייתית ארוכת טווח נאמדת בכ-7 אחוזים נומינליים בשנה. באינפלציה של כ-1.5 אחוזים הרווח הריאלי עומד על כ-5.4 אחוזים, ומס של 25 אחוזים עליו גורע כ-1.35 אחוז. התשואה הריאלית נטו מגיעה לכ-4 אחוזים בשנה.

הפער בין שתי האפשרויות עומד לכן על כ-0.8 עד 0.9 אחוז ריאלי בשנה לטובת ההשקעה, בתוחלת. על 300 אלף שקל לאורך 15 שנה מדובר בהפרש של כמה עשרות אלפי שקלים, שמגיע עם סיכון של שנים שליליות בדרך. זהו פער אמיתי, והוא רחוק מלהיות מכריע.

שני תיקונים מזיזים את המשוואה לכיוונים מנוגדים. בהלוואה צמודת מדד, הריבית הנקובה כבר ריאלית, כך שמסלול צמוד בריבית של 3.5 אחוזים יקר יותר ממה שהוא נראה. ובקרן השתלמות או בקופת גמל להשקעה שנמשכת כקצבה, המס על הרווח יורד או נעלם, וההשקעה מנצחת בפער גדול.

להרחבה: יש לכם 200 אלף שקל פנויים - לסגור משכנתה או לשים את הכסף בפיקדון?

• לקנות דירה בגיל 30 או לשכור
• משכנתא בפנסיה: כמה מהקצבה היא לוקחת

העמלות שמזיזות את התוצאה

צו הבנקאות בעניין פירעון מוקדם של הלוואה לדיור, משנת 2002, מגדיר חמש עמלות אפשריות, ושתיים מהן משמעותיות.

הראשונה היא עמלת אי הודעה מוקדמת, בשיעור של עד 0.1 אחוז מהסכום הנפרע. מי שמודיע לבנק בכתב בין 10 ל-45 יום מראש פטור ממנה. על פירעון של 300 אלף שקל מדובר בחיסכון של עד 300 שקל תמורת מכתב.

השנייה, והכבדה, היא עמלת הפרשי ריבית, המכונה גם עמלת היוון. היא מחושבת לפי הפער בין הריבית של המסלול שנפרע לבין הריבית הממוצעת של המשכנתאות שמפרסם בנק ישראל ביום הפירעון. כשריבית השוק נמוכה מהריבית בהלוואה, הבנק מפסיד את הפער והעמלה נגבית. בסביבה שבה ריבית בנק ישראל ירדה ל-3.25 אחוזים, הלוואות שנלקחו בשיא הריבית עלולות לגרור עמלה כזו. הצו מחייב את הבנק להעניק על עמלה זו הנחה של בין 10 ל-40 אחוזים, לפי סוג ההלוואה והזמן שחלף מנטילתה.

לצידן קיימות עמלה תפעולית של עד 60 שקל, עמלת מדד ממוצע שנגבית בהלוואות צמודות מדד כשהפירעון מתבצע בין ה-1 ל-15 בחודש בלבד, ועמלת הפרשי שער בהלוואות במטבע חוץ. שתי מסקנות מעשיות: לפרוע הלוואה צמודה מהמחצית השנייה של החודש, ולבקש מהבנק דף הסבר עם חישוב העמלות לפני ההחלטה. בעל משכנתה זכאי לקבל דף כזה ללא תשלום פעמיים בשנה.

מה שקודם לשתי האפשרויות

לפני שמשווים בין המשכנתה לשוק ההון, שלושה סעיפים מנצחים את שניהם.

• בן 40 עם 50 אלף שקל בלבד: כמה עוד אפשר לתקן?
• בן 50 עם 300 אלף שקל: איפה זה ממקם אתכם?

הראשון הוא חוב צרכני יקר. הלוואה בריבית של 8 עד 12 אחוזים מייצרת בפירעונה תשואה ודאית ופטורה ממס בגובה הזה, כפול ויותר מהמשכנתה. סגירת חוב כזה קודמת לכל דיון אחר.

השני הוא קרן חירום נזילה בגובה שלושה עד שישה חודשי הוצאה. משפחה שמשקיעה את כל העודף ונקלעת לחודשיים ללא הכנסה נאלצת למכור נכסים בעיתוי גרוע או ליטול הלוואה יקרה.

השלישי הוא ניצול מלא של קרן ההשתלמות. הפקדה של 2.5 אחוזים מהעובד מול 7.5 אחוזים מהמעסיק היא תשואה מיידית שקשה להשוות אליה, והרווח בקרן פטור ממס עד תקרת ההפקדה. שכיר שמוותר על קרן השתלמות ובמקביל מתלבט בין משכנתה להשקעה מדלג על הסעיף המשתלם ביותר בתלוש שלו.

להרחבה: קרן השתלמות: החיסכון הפטור ממס שרוב הציבור מפספס

איזה מסלול פורעים קודם

משכנתה ישראלית טיפוסית מורכבת משלושה עד ארבעה מסלולים, ולכל אחד מהם ריבית משלו ומשטר עמלות משלו. פירעון חלקי שמתחלק באופן יחסי בין כל המסלולים מבזבז חלק מהתועלת.

הכלל הפשוט הוא לפרוע קודם את המסלול היקר ביותר במונחים ריאליים. מסלול צמוד מדד בריבית של 3.5 אחוזים עולה ריאלית יותר ממסלול שקלי בריבית של 4.5 אחוזים, משום שבצמוד הריבית הנקובה כבר נקייה מאינפלציה ואילו בשקלי היא כוללת אותה. חישוב שמשווה בין המסלולים לפי הריבית הנקובה בלבד מוביל לבחירה הפוכה מהנכונה.

שיקול שני הוא עמלת ההיוון. מסלול בריבית משתנה כולל תחנות יציאה, ובמועד התחנה הפירעון זול יותר. מסלול בריבית קבועה שנלקח כשהריבית במשק הייתה גבוהה הוא המקום שבו העמלה עלולה לנגוס בחלק גדול מהתועלת, ולכן שם כדאי לבקש חישוב מהבנק לפני שמחליטים.

בבקשת הפירעון אפשר בדרך כלל לציין לאיזה מסלול הכסף מיועד. משק בית שמשאיר את ההחלטה לבנק מקבל לרוב חלוקה יחסית, שקלה לביצוע ופחות משתלמת.

שלוש שאלות שמביאים לפגישה

הראשונה: מה סכום עמלת ההיוון בכל אחד מהמסלולים היום, ומתי התחנה הקרובה במסלולים המשתנים. התשובה קובעת אם הפירעון כדאי בכלל החודש הזה.

השנייה: מה מועד סיום ההלוואה בכל מסלול, וכמה שנים ייחסכו בקיצור תקופה לעומת כמה שקלים ייחסכו בהקטנת החזר. הבנק מפיק את שני הלוחות תוך דקות.

השלישית: מה גובה יתרת ההלוואה מול שווי הנכס היום. משק בית שיתרת המשכנתה שלו ירדה מתחת ל-50 אחוזים משווי הדירה מחזיק בעצם ביטחון פנוי, שמאפשר בעתיד הלוואה בריבית נמוכה יחסית אם יידרש. זה מקטין את המשקל של טיעון הנזילות ומטה את הכף לכיוון ההשקעה.

הצד שהחשבון מפספס: נזילות

כסף שנכנס לפירעון מוקדם נכנס לקירות. הדרך להוציא אותו משם היא נטילת הלוואה חדשה בשעבוד הנכס, בריבית של אותו יום ובכפוף לבדיקת הכנסה מחודשת. משק בית בן 40 שצפוי לשלם שכר לימוד, לסייע לילדים או להחליף רכב בעשור הקרוב משלם על הפירעון המוקדם מחיר נוסף שאין לו ביטוי באחוזים.

מנגד, פירעון מוקדם מקטין את ההחזר החודשי או מקצר את התקופה, ובשני המקרים הוא משחרר תזרים ומוריד את שיעור ההחזר מההכנסה. אצל משק בית שההחזר שלו יושב על 40 אחוזים, זה שווה יותר מכמה עשיריות אחוז תשואה.

להרחבה: יש לכם כסף שתצטרכו בעוד שנה, שלוש או חמש שנים - איפה כדאי לשים אותו?

ההחלטה שמשנה יותר מהשאלה עצמה

מי שבוחר לפרוע ניצב מיד בפני בחירה שנייה, ששוויה גדול מהראשונה: להקטין את ההחזר החודשי או לקצר את התקופה.

בהלוואה של מיליון שקל עם 20 שנה שנותרו וריבית של כ-4.75 אחוזים, ההחזר עומד על כ-6,460 שקל. פירעון של 200 אלף שקל תוך שמירה על אותה תקופה מוריד את ההחזר לכ-5,170 שקל בחודש. אותו פירעון בדיוק, תוך שמירה על ההחזר הקיים וקיצור התקופה, מסיים את ההלוואה אחרי כ-14 שנים במקום 20.

ההפרש בריבית בין שתי הבחירות עומד על כ-140 אלף שקל. אותם 200 אלף שקל, אותו יום, ותוצאה שונה לחלוטין. קיצור התקופה מתאים למי שההחזר הנוכחי נוח לו, והקטנת ההחזר מתאימה למי שזקוק לאוויר חודשי מיידי.

למה גיל 40 הוא צומת החלטה יותר מקו סיום

בן 40 רחוק כ-27 שנה מגיל הפרישה, וזה טווח שמצדיק חשיפה מנייתית משמעותית. באותה נשימה, המשכנתה שלו צפויה להסתיים סביב גיל 55 עד 60, כלומר לפני הפרישה. כשהמשכנתה ממילא מסתיימת בזמן, הדחיפות לפרוע אותה מוקדם קטנה, והשיקול חוזר להיות טהור: תשואה מול תשואה.

הדחיפות עולה במצב ההפוך. מי שבגיל 40 מחזיק משכנתה שתסתיים סביב גיל 70, כלומר אחרי הפרישה, מסתכל על החזר חודשי שיפגוש קצבה נמוכה מהשכר. אצלו הפירעון המוקדם מקצר לוח זמנים ומוריד סיכון, במקום להתחרות על אחוז תשואה.

הפשרה שרוב המשפחות מגיעות אליה מחלקת את הסכום: חלק לפירעון בקיצור תקופה, שמוריד את מועד הסיום אל מתחת לגיל הפרישה, וחלק להשקעה נזילה שנשארת זמינה. החלוקה תלויה פחות באחוזים ויותר בשאלה מתי המשכנתה מסתיימת ביחס לגיל שבו ההכנסה יורדת.

להרחבה: החיים הכלכליים בשנות ה-40: העשור שבו בונים הון אמיתי