צהלה: הבתים מוצעים ב-8 עד 19.6 מיליון שקל - והעסקה הרשומה האחרונה נסגרה בסוף 2024
בשכונת הווילות של אנשי הקבע לשעבר רשומות כ-250 עסקאות בסך הכל, והאחרונות נקלטו בסוף 2024. באותו רחוב נע המחיר בין 37.9 אלף שקל למ"ר בבניין מ-1960 ל-92.8 אלף בפרויקט על הנייר. 16 נכסים מוצעים כעת, ומוכר אחד כבר הוריד 460 אלף שקל מהמחיר המבוקש
צהלה הוקמה בשנות ה-50 כשכונה לאנשי צבא הקבע, והיא עד היום מהמרקמים הבודדים בתל אביב שנשארו כמעט כולם צמודי קרקע: בתים פרטיים על מגרשים גדולים, רחובות שקטים, כמעט בלי בנייני מגורים ובלי מסחר שכונתי. המדד החברתי-כלכלי שלה הוא הגבוה בסולם - 10 מתוך 10 - ורוב התושבים מחזיקים בבתים עשרות שנים. התוצאה: שוק עם כ-250 עסקאות רשומות בסך הכל לאורך השנים, שבו העסקה האחרונה שנקלטה ברישומי רשות המסים נסגרה בסוף 2024.
מה נרשם בעסקאות האחרונות: אותו רחוב, פער של פי 2.4
לפי נתוני רשות המסים, בנובמבר 2024 נמכרה ברחוב אבישי דירת שלושה חדרים בשטח 64 מ"ר, על הנייר בפרויקט שיימסר ב-2029, תמורת 5.94 מיליון שקל - כ-92.8 אלף שקל למ"ר. ביולי 2024 נמכרה באבישי 104, בבניין מ-2021, דירת ארבעה חדרים בשטח 89 מ"ר בקומה 7 תמורת 5.9 מיליון שקל - כ-66.3 אלף שקל למ"ר. ובאותו רחוב ממש, בבניינים הוותיקים של אבישי 23, נסגרו ב-2024 שתי עסקאות צנועות בהרבה: 75 מ"ר מ-1970 ב-3.19 מיליון שקל - כ-42.5 אלף שקל למ"ר, ו-61 מ"ר מ-1960 ב-2.31 מיליון שקל - כ-37.9 אלף שקל למ"ר.
ברמות צהלה הסמוכה, מעבר לגבול השכונה, נמכרה באוקטובר 2024 דירת ארבעה חדרים בשטח 102 מ"ר, בבניין מ-2023, תמורת 4.51 מיליון שקל - כ-44.2 אלף שקל למ"ר, וב-2023 נסגר שם בית בן שישה חדרים בשטח 238 מ"ר ב-11 מיליון שקל - כ-46.2 אלף שקל למ"ר בנוי. הפיזור - בין 38 ל-93 אלף שקל למ"ר באותו אזור - הוא בדיוק מה ששוק דק מייצר, וחלק גדול ממנו מוסבר בגיל הבניין: נכסים מהעשורים הראשונים נהרסים ונבנים מחדש, והעסקאות בנכסים החדשים מושכות את הממוצע כלפי מעלה גם כשערך הקרקע עומד במקום.
להרחבה: תל ברוך צפון: 4.2 מיליון שקל לארבעה חדרים ושוק שכמעט עצר
ההיצע: 16 נכסים, ומוכר אחד כבר ירד 460 אלף שקל
לפי מדלן מוצעים כיום בשכונה 16 נכסים בלבד. בית בן שבעה חדרים בשטח בנוי של כ-250 מ"ר מוצע ב-7.95 מיליון שקל, בית על מגרש של 435 מ"ר מוצע ב-9.5 מיליון שקל - אחרי שהמחיר המבוקש כבר ירד ב-460 אלף שקל - בית בן שמונה חדרים בשטח 400 מ"ר מוצע ב-12.9 מיליון שקל, בית על מגרש של 600 מ"ר מבוקש ב-13.75 מיליון שקל, והיקר ברשימה, בית חדש בן שמונה חדרים, מוצע ב-19.6 מיליון שקל.
חשוב להדגיש: אלה מחירי היצע - הסכום שהבעלים מבקשים כעמדת פתיחה, והסגירה בדרך כלל נמוכה ממנו. בשוק עם קומץ קונים, מי שרוצה למכור באמת מתגמש, וההורדות מתחילות עוד במודעה עצמה. הסיפורים על בתים של 25 ו-30 מיליון שקל נשענים על עסקאות בודדות מהעבר; ההיצע הנוכחי צנוע מהמוניטין.
שוק בלי מחיר שוק
מאז סוף 2024 הזרם נעצר, ובלי רצף עסקאות אין באמת דרך למדוד את השינוי במחירים: כל עסקה בודדת מזיזה את הממוצע, וכל הערכת שווי היא ניחוש מושכל. מה שכן אפשר לומר - הפער בין המחירים המבוקשים לעסקאות שנרשמו ב-2024 מלמד שהמוכרים מתמחרים לפי העבר, והקונים המעטים פותחים נמוך בהרבה. ברקע, מספר פרויקטים של פינוי-בינוי מתוכננים בסביבה, והרכבת הקלה צפויה לפעול באזור בסביבות 2028.
נדירות מול נזילות
היתרונות ברורים: בית פרטי בתוך גבולות תל אביב, שקט וירוק, בתי ספר חזקים, נגישות לכביש 5 ולנתיבי איילון - והיצע שמתקבע, כי קרקע חדשה לווילות בעיר פשוט אין. הנדירות הזאת שומרת על ערך לאורך זמן. החסרונות מוחשיים באותה מידה: נזילות כמעט אפסית, שמחייבת את מי שנדרש למכור מהר להמתין חודשים ארוכים או לחתוך במחיר; מלאי מזדקן שדורש השקעה כבדה בשיפוץ או בבנייה מחדש; וכמעט אפס מסחר ושירותים בתוך השכונה. מי שקונה כאן קונה קרקע ואורח חיים לטווח ארוך - ומוותר מראש על גמישות.
להרחבה: שכונת המשתלה: המחיר החציוני לדירה עומד על כמחצית מזה של תל ברוך
