צהלה: וילה נמכרה ב-62 מיליון שקל, והרישום שנראה כאילו השוק קפא

צהלה הוקמה בשנות ה-50 כשכונה לאנשי צבא הקבע, והיא עד היום מהמרקמים הבודדים בתל אביב שנשארו כמעט כולם צמודי קרקע: בתים פרטיים על מגרשים גדולים, רחובות שקטים, כמעט בלי בנייני מגורים ובלי מסחר שכונתי. המדד החברתי-כלכלי שלה הוא הגבוה בסולם - 10 מתוך 10 - ורוב התושבים מחזיקים בבתים עשרות שנים. התוצאה: שוק עם כ-250 עסקאות רשומות בסך הכל לאורך השנים, שבו העסקה האחרונה שנקלטה ברישומי רשות המסים נסגרה בסוף 2024.

מה באמת נרשם: 62 מיליון שקל לבית אחד

העסקה הגדולה בשכונה נסגרה בדצמבר 2024 ברחוב השושנים. וילה בשטח בנוי של 728 מ"ר, על מגרש של כדונם ורבע, נמכרה בכ-62 מיליון שקל. זה המחיר הגבוה ביותר שנרשם בתל אביב באותה שנה, והמוכר היה מתווך נדל"ן היוקרה שגר בה בעצמו. הבית נרשם בטאבו בפברואר שאחרי, והעסקה הגיעה לידיעת הציבור רק בספטמבר.

מאז נסגרה בשכונה לפחות עסקה אחת נוספת: בית דו-משפחתי בשטח בנוי של כ-350 מ"ר, שישה חדרים, עליית גג ובריכה, שנמכר בכ-14 מיליון שקל במאי האחרון. הכתובת המדויקת לא פורסמה והמחיר מגיע מדיווחי תקשורת ולא מהרישום הרשמי, ולכן נכון להתייחס אליו כאומדן.

ברחוב אבישי, שנזכר לעיתים בהקשר הזה, העסקה האחרונה שנרשמה היא מלפני יותר משני עשורים. הרחוב מונה 14 כתובות, מספרים 1 עד 20, וכמו כל צהלה הוא בנוי בתים פרטיים צמודי קרקע בלי בנייה רוויה. ארבע העסקאות היחידות שנרשמו בו מעולם הן משנים 1999 עד 2003. רחוב שכולו בתים בבעלות משפחתית אחת, שעוברים בירושה או נשמרים עשרות שנים, מייצר ממילא מעט מאוד רישומים.

להרחבה: תל ברוך צפון: 4.2 מיליון שקל לארבעה חדרים ושוק שכמעט עצר

ההיצע: 16 נכסים, ומוכר אחד כבר ירד 460 אלף שקל

לפי מדלן מוצעים כיום בשכונה 16 נכסים בלבד. בית בן שבעה חדרים בשטח בנוי של כ-250 מ"ר מוצע ב-7.95 מיליון שקל, בית על מגרש של 435 מ"ר מוצע ב-9.5 מיליון שקל - אחרי שהמחיר המבוקש כבר ירד ב-460 אלף שקל - בית בן שמונה חדרים בשטח 400 מ"ר מוצע ב-12.9 מיליון שקל, בית על מגרש של 600 מ"ר מבוקש ב-13.75 מיליון שקל, והיקר ברשימה, בית חדש בן שמונה חדרים, מוצע ב-19.6 מיליון שקל.

אלה מחירי היצע - הסכום שהבעלים מבקשים כעמדת פתיחה, והסגירה בדרך כלל נמוכה ממנו. בשוק עם קומץ קונים, מי שרוצה למכור באמת מתגמש, וההורדות מתחילות עוד במודעה עצמה. ההיצע השוטף אכן צנוע מהמוניטין של השכונה, אבל התקרה גבוהה בהרבה ממה שהוא מרמז: המגרשים החריגים נסגרים בעשרות מיליונים.

למה נדמה שהשוק קפא

הרישום הציבורי של רשות המסים נושא את תאריך העסקה ולא את מועד הפרסום, והפער ביניהם נמדד בחודשים. עסקת השושנים היא דוגמה נקייה: נחתמה בדצמבר, נרשמה בטאבו בפברואר, והופיעה בפרסומים בספטמבר. מוכר וקונה מחויבים בהצהרה תוך 30 יום, אבל אין מועד קבוע שבו העסקה נכנסת למאגר הפתוח.

למאגר עצמו יש תקלה נוספת. אתר הנדל"ן הממשלתי נבנה מחדש, והממשקים הישנים שדרכם נשאבו הנתונים מחזירים היום שגיאת שרת או חסימה. אתרי מראה שמשכפלים את הנתונים נתקעו במקום: אחד מהם מציג בצהלה עסקה אחרונה ממרץ 2016 ואף שורה אחריה. מי שנשען על מקור כזה מקבל תמונה של שוק שנעצר, גם כשהוא ממשיך לפעול.

• גני צהלה: פער של מיליון שקל לעומת הממוצע העירוני

דוח מבקר המדינה מאוקטובר האחרון מוסיף שכבה שלישית, וכאן נדרשת הבחנה. הקובץ שעליו נשענת מערכת מיסוי מקרקעין חסר כמחצית מהדירות הרשומות בטאבו, כ-900 אלף דירות, והפער הזה מתרכז בבתים משותפים. בשכונה שבנויה כמעט כולה צמודי קרקע החלק הזה של הליקוי רחוק מלהסביר את מה שקורה ברישום המקומי. מה שכן נוגע לצהלה הוא החלק השני בדוח, עסקאות של רשות מקרקעי ישראל שנותרו בלי דיווח בגלל ממשקים חסרים, ולצידו מועד הדיווח הארוך והמאגר הציבורי שיצא מכלל פעולה. המשפט "העסקה האחרונה נסגרה בתאריך כזה" מתאר קודם כל את גיל הנתונים, ופחות מכך את השוק עצמו.

מרשם הכתובות העירוני מונה 618 כתובות בתוך גבולות צהלה, והרישום הציבורי מראה בממוצע 12 עד 13 עסקאות בשנה. כ-2% מהמלאי מחליף ידיים מדי שנה, ובשנה טיפוסית פחות מ-15 בתים בכל השכונה מגיעים לשוק. זו הסיבה שכל עסקה בודדת מזיזה את הממוצע, וכל הערכת שווי כאן היא ניחוש מושכל.

הנתון שמסביר את פערי המחירים הוא הקרקע. מתוך 696 המבנים בשכונה, 453 בני קומה אחת ו-200 בני שתי קומות, כלומר 94% נמוכים. מבנה אחד בלבד מגיע לשש קומות, ואין בשכונה אף בניין בן שבע. הווילה שנמכרה ב-62 מיליון ישבה על מגרש של כדונם ורבע מול ממוצע שכונתי של 500 עד 800 מ"ר, וקיבלה בערך פי שלושה מהמחיר המקובל למ"ר. הקונים כאן משלמים על הקרקע ועל זכויות ההריסה, וזו גם הסיבה שהבתים המקוריים בני הקומה ממשיכים להתחלף בווילות.

הבחנה אחת חשובה: העירייה רושמת את צהלה ואת גני צהלה ורמות צהלה כשתי שכונות נפרדות, בלי רחוב משותף. באזור השני 685 מבנים ב-49 רחובות, כולל בנייה בת שלוש עד שבע קומות ופרויקטים חדשים. שם יש דירות בבניינים, ושם המחיר למ"ר נראה אחרת לגמרי.

נדירות מול נזילות

היתרונות ברורים: בית פרטי בתוך גבולות תל אביב, שקט וירוק, בתי ספר חזקים, נגישות לכביש 5 ולנתיבי איילון - והיצע שמתקבע, כי קרקע חדשה לווילות בעיר פשוט אין. הנדירות הזאת שומרת על ערך לאורך זמן. החסרונות מוחשיים באותה מידה: נזילות כמעט אפסית, שמחייבת את מי שנדרש למכור מהר להמתין חודשים ארוכים או לחתוך במחיר; מלאי מזדקן שדורש השקעה כבדה בשיפוץ או בבנייה מחדש; וכמעט אפס מסחר ושירותים בתוך השכונה. מי שקונה כאן קונה קרקע ואורח חיים לטווח ארוך - ומוותר מראש על גמישות.

• בבאר יעקב מחירי הדירות יורדים, ובראשון לציון הם תקועים במקום
• תוכנית ההלאמה בברלין פוגשת את הכסף הישראלי: מה זה אומר על אדלר, ADO והחברה של יקיר גבאי

להרחבה: שכונת המשתלה: המחיר החציוני לדירה עומד על כמחצית מזה של תל ברוך

עודכן: פרטי העסקאות בכתבה נבדקו מחדש מול מרשם הכתובות של עיריית תל אביב ומול דיווחי רשות המסים, ותוקנו בהתאם.