גני צהלה: פער של מיליון שקל לעומת הממוצע העירוני

בין דרך נמיר לשכונת צהלה, גני צהלה שומרת על אופי שקט ופרברי שקשה למצוא בתוך גבולות תל אביב. השכונה, שהוקמה בשנות ה-60 וה-70 של המאה הקודמת, מציעה שילוב נדיר של דירות גן עם חצר פרטית, בתים צמודי קרקע וקוטג'ים דו משפחתיים, לצד בנייני מגורים נמוכים שרבים מהם עוברים כיום תהליכי התחדשות עירונית ותמ"א 38. האוכלוסייה מבוססת ומשפחתית, ויותר מ-5,000 תושבים חיים כיום בשכונה שמשלבת קרבה למרכזי התעסוקה של צפון העיר, עם שקט יחסי ומרחבים ירוקים.

המחיר החציוני בגני צהלה כיום הוא סביב 4.7 מיליון שקל, לעומת מחיר חציוני של כ-3.68 מיליון שקל בממוצע העירוני בתל אביב-יפו, ופער גדול עוד יותר לעומת החציון הארצי, שהוא סביב 2 מיליון שקל. הפער הזה נובע בעיקר מאופי מלאי הדיור: בעוד שבמרכז העיר שולטות דירות קטנות ובינוניות בבניינים רבי קומות, בגני צהלה חלק גדול מהעסקות הן על דירות גן גדולות, קוטג'ים ובתים פרטיים על מגרש, שמעלים באופן טבעי את החציון.

ביחס לשכונות שכנות בצפון-מזרח העיר, כמו רמות צהלה וצהלה עצמה, גני צהלה ממוקמת בתווך: זולה יותר מצהלה, שם בולטים בתים פרטיים על מגרשים גדולים במיוחד ועסקות שמגיעות ל-10 ועד 20 מיליון שקל, אך יקרה יותר מהשכונות הפנימיות יותר בעיר, עם מלאי דיור ותיק וצפוף. מי שמחפש שילוב של מרחב, ירק ובית עם חצר בתוך תל אביב, פונה קודם כול לגני צהלה ולסביבתה.

כך השתנו המחירים בשנה ובשנתיים האחרונות

שוק הדיור בתל אביב כולה ירד בשנה האחרונה ב-5%-10%, לאחר עלייה מצטברת חדה בשנתיים שקדמו לכך. בגני צהלה, דירות גן ודירות בבנייני קומות רגילים נמכרות בטווח שבין כ-2.9 ל-4.2 מיליון שקל, בעוד שבתים פרטיים וקוטג'ים דו משפחתיים חוצים לעתים את הרף של 7 מיליון שקל. הפער הזה בין סוגי הנכסים מלמד שהשכונה אינה אחידה: מי שקונה דירה רגילה נכנס בטווח מחירים סביר יחסית לתל אביב, ואילו מי שמחפש בית עם קרקע משלם פרמיה משמעותית, שדומה יותר למחירים של צהלה השכנה מאשר לממוצע העירוני.

למרות ההתמתנות בביקושים, גני צהלה ממשיכה למשוך משפחות שמעדיפות בית עם חצר על פני דירה בבניין רב קומות, גם במחיר של פרמיה משמעותית מעל ממוצע העיר. ההיצע המוגבל של דירות גן ובתים פרטיים, ביחד עם המיקום הנוח יחסית לצירי התנועה המרכזיים ולמרכזי התעסוקה של צפון תל אביב, ממשיך לתמוך בביקוש יציב לאורך זמן.

עסקאות נדל"ן אחרונות בגני צהלה 

דירת גן, חמישה חדרים, 142 מ"ר: נמכרה תמורת כ-6.95 מיליון שקל (כ-48.9 אלף שקל למ"ר) 

דירת חמישה חדרים, 136 מ"ר, קומת קרקע: נמכרה תמורת כ-4.075 מיליון שקל (כ-29.9 אלף שקל למ"ר) 

דירת ארבעה חדרים, 84 מ"ר, קומה ראשונה: נמכרה תמורת כ-2.9 מיליון שקל (כ-34.5 אלף שקל למ"ר) 

דירת ארבעה חדרים, 89.86 מ"ר, קומה ראשונה: נמכרה תמורת כ-3.79 מיליון שקל (כ-42.2 אלף שקל למ"ר) 

קוטג' דו משפחתי, שבעה חדרים, 202.97 מ"ר: נמכר תמורת כ-7.5 מיליון שקל (כ-36.9 אלף שקל למ"ר) 

קוטג' דו משפחתי, שישה חדרים, 197 מ"ר: נמכר תמורת כ-7.9 מיליון שקל (כ-40.1 אלף שקל למ"ר) 

דירת ארבעה חדרים, 86 מ"ר, קומה שלישית: נמכרה תמורת כ-3.6 מיליון שקל (כ-41.8 אלף שקל למ"ר) 

קוטג' טורי, חמישה חדרים, 185.37 מ"ר: נמכר תמורת כ-7.5 מיליון שקל (כ-40.4 אלף שקל למ"ר)