המחירים צנחו 20% בנתניה ו-3,500 דירות תקועות: צחי אבו יוצא לשופינג

אבו מגורים אבו מגורים 0.07%  , קרן הריט למגורים שבשליטת צחי אבו, הודיעה הבוקר על רכישת 50 דירות בפרויקט מגורים בנתניה תמורת כ-120 מיליון שקל, כולל מע"מ. אם נחלק במספר הדירות נקבל מחיר ממוצע של כ-2.4 מיליון שקל לדירה, כשזו עסקה עם צד שלישי שאינו קשור לחברה. הפרויקט בשלבי הקמה מתקדמים, אך עדיין לא התקבל טופס 4 לבניינים, ומועד המסירה המתוכנן נקבע ל-30 במאי 2027.

היזמים מתמודדים עם מלאי גדול של דירות שלא נמכרו, כשבינתיים עלויות המימון מטפסות והקונים ממשיכים לשבת על הגדר, רכישה מרוכזת של עשרות דירות יכולה לסייע ליזם בכמה מישורים. היא מצמצמת את מלאי הדירות שנותר לשיווק, מקטינה את החשיפה להמשך הקיפאון במכירות ומגדילה את היקף המכירות החתומות בפרויקט. בנוסף, עסקה כזו עשויה לסייע ליזם לעמוד ביעדי המכירות שנקבעו במסגרת הסכם הליווי הבנקאי, להפחית את הסיכון מבחינת הבנק המממן ולשפר את הגמישות הפיננסית של הפרויקט. במקרה הזה עיקר התמורה תשולם רק בעת מסירת הדירות, כך שהיתרון המיידי הוא בעיקר בצמצום אי-הוודאות לגבי המכירות העתידיות. עבור קרנות הריט, שמחזיקות בדירות לטווח ארוך ומפיקות מהן הכנסות משכירות, המצב הזה יוצר הזדמנויות לרכישת מקבצים במחירים נוחים יותר מאלה המוצעים לרוכשים פרטיים.

אבו מגורים מתכננת לממן כ-70%-75% מהתמורה באמצעות אשראי בנקאי, כלומר כ-84-90 מיליון שקל, ולהעמיד הון עצמי של כ-30-36 מיליון שקל. מדובר במינוף משמעותי ברמת העסקה, שמאפשר לקרן להרחיב את תיק הנכסים בהשקעה עצמית נמוכה יחסית. עם זאת, עלות המימון תהיה גורם מרכזי בתשואה שתניב הרכישה, במיוחד כל עוד הדירות אינן מאוכלסות ואינן מייצרות הכנסות משכירות.

לפי ההסכם, התמורה תשולם בשלבים, כאשר עיקר הסכום ישולם במועד מסירת הדירות. השלמת העסקה כפופה לקבלת אישור מחברת דירה להשכיר בתוך 30 ימים ממועד החתימה, והחברה מדגישה כי עדיין אין ודאות להשלמתה.

כמה הנחה קיבלה אבו מגורים?

בסבירות גבוהה היה פה הנחה משמעותית על הדירות שאבו מגורים קנתה. אם ניקח את נתוני הלמ"ס, המחיר הממוצע של דירה בנתניה במחצית הראשונה של השנה עמד על כ-2.73 מיליון שקל. בהשוואה למחיר הממוצע של 2.4 מיליון שקל בעסקת אבו מגורים, זה פער של כ-12%.

אלא כמובן שהחברה לא פירטה את שטחי הדירות, מספר החדרים, הקומות או המיקום המדויק של הפרויקט. גם המחיר הממוצע העירוני 'מלוכלך' וכולל דירות חדשות ודירות יד שנייה, בגדלים ובשכונות שונות. לכן, אף שסביר שמי שרוכש 50 דירות במכה יקבל הנחה גדולה, וכנראה במקרה הזה דו-ספרתית גבוהה אי אפשר לנקוב במדויק במספרים.

ועדיין, עצם הנכונות למכור מקבץ של 50 דירות לרוכש אחד מעוררת עניין. יזם שמוכר עשרות דירות בעסקה אחת מקטין את מלאי הדירות שנותר לו לשווק, חוסך חלק מהוצאות השיווק ומצמצם את אי-הוודאות ביחס להכנסות העתידיות. מנגד, בעסקאות מסוג זה הרוכש עשוי לקבל יתרון במחיר בתמורה להתחייבות לרכישת כמות גדולה.

יותר מ-3,500 דירות מחכות לקונה בנתניה

הנתונים על שוק הדירות בנתניה מספקים הקשר נוסף לעסקה. לפי הלמ"ס האחרון, בסוף יולי 2026 נותרו בעיר כ-3,517 דירות חדשות למכירה. בחודשים מאי-יולי נמכרו בעיר כ-180 דירות חדשות, ירידה של 20% לעומת שלושת החודשים הקודמים. כלומר, גם אם בחודשים האחרונים נרשמה התאוששות מסוימת במכירות הדירות ברמה הארצית, בנתניה עצמה המכירות עדיין מתקשות להדביק את המלאי.

ברמה הארצית עמד מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף יולי על כ-84,990 דירות, עם 26.9 חודשי היצע לפי קצב המכירות. אלה נתונים שממחישים את היקף המלאי שעמו מתמודדים היזמים, גם אם לא כל חברה נמצאת באותו מצב פיננסי ולא כל פרויקט סובל מקשיי מכירה באותה מידה.

• הנכס המרכזי של ארי נדל"ן מתרחב: עד 1,850 דירות בסטאר אשדוד
• צחי אבו: "כצמן לא היה מוכן לוותר על שליטה; המוסדיים מרוצים מהביטול"

עסקאות כמו זו של אבו מגורים עשויות להקל על יזמים בודדים, אך אינן פתרון לקיפאון בשוק. 50 דירות הן כ-1.4% בלבד ממלאי הדירות החדשות שעמדו למכירה בנתניה בסוף יולי, (גם זאת בהנחה שהדירות הנרכשות נכללו באותו מלאי).

אבו מגורים מתרחבת, אבל המימון מכביד על הרווחיות השוטפת

מבחינת אבו מגורים, הרכישה בנתניה מצטרפת לשורת עסקאות שביצעה הקרן בשנה האחרונה. בין היתר, היא דיווחה על עסקה לרכישת 50 דירות בירושלים בכ-156 מיליון שקל ועל רכישת זכויות במקבץ של 108 יחידות דיור בקריית אתא תמורת כ-54.5 מיליון שקל. ביולי השלימה גם רכישת 40 יחידות דיור בבני ברק. העסקאות הללו מגדילות את היקף הנכסים שהקרן צפויה להחזיק, אך חלקן דורשות השקעות משמעותיות לפני שהדירות מתחילות להניב הכנסות.

בדוחות הרבעון השני של 2026 דיווחה אבו מגורים על הכנסות של כ-6.4 מיליון שקל, לעומת כ-5.25 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, עלייה של כ-22%. הרווח הנקי גדל לכ-2.58 מיליון שקל, לעומת כ-993 אלף שקל בתקופה המקבילה. ה-NOI, הרווח התפעולי הנקי מהנכסים, עלה לכ-5.82 מיליון שקל, לעומת כ-4.81 מיליון שקל אשתקד.

אלא שמתחת לצמיחה בהכנסות ניכרת גם השפעת הרחבת הפעילות על התוצאות. במחצית הראשונה של השנה גדל ה-NOI בכ-19% לכ-11.3 מיליון שקל, בעוד שה-AFFO, המשקף את הרווח השוטף לאחר התאמות, ירד מכ-3 מיליון שקל לכ-1.2 מיליון שקל בלבד. הוצאות המימון במחצית עלו לכ-9.2 מיליון שקל, לעומת כ-6.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

בסוף יוני החזיקה החברה במזומנים של כ-75.8 מיליון שקל ובהון עצמי של כ-445 מיליון שקל, לצד התחייבויות לזמן ארוך של כ-644 מיליון שקל. בהמשך, באוגוסט, דיווחה החברה גם על הסכם מימון עם מיטב גמל ופנסיה להעמדת הלוואה של 100 מיליון שקל, הכולל הקצאת אופציות למלווה. כלומר, הקרן ממשיכה להרחיב את פעילותה, אך במקביל נדרשת להעמיד מקורות מימון לעסקאות שטרם הבשילו להכנסות מלאות.

• חיפה מחפשת משקיעים: פרויקטים במאות מיליוני שקלים בנדל"ן ותיירות
• משכנתא ל-40 שנה: 820 שקל פחות בהחזר, עוד 573 אלף שקל ריבית - האם זה משתלם?

גם בבורסה המשקיעים זהירים. מניית אבו מגורים איבדה כ-20% מתחילת השנה, ושווי השוק של החברה עומד על כ-400 מיליון שקל, נמוך מההון העצמי שעליו דיווחה בסוף יוני.