מצוקת הקבלנים: קרנות הריט באות להציל - אזורים ליווינג רוכשת מקבץ מצרפתי

אין זה סוד שהקבלנים מתקשים למכור דירות אבל זה יותר שאלה של באיזה מחיר ההיצע יפגוש עם הביקוש. המונים ממתינים על הגדר ומבצעי המימון למיניהם הצליחו לפתות רק חלק קטן מהם. מי שמנצלות את המתב הזה אלה קרנות הריט למגורים, שמרחיבות את תיקי הנכסים שלהן במחירים נמוכים משמועתית מהשווי המוערך. אנחנו מאמינים שמרבית הקרנות הריט לא פועלות מתוך רצון טוב להציל את הקבלנים, הן רוצות לעשות עסקים ולהשיג תשואה לבעלי המניות שלהן. והן מזהות פה הזדמנות בשוק. 

אבל מה שנראה עד לפני כשנה כמו עסקאות נקודתיות פה ושם הופך בחודשים האחרונים לגל רחב של יזמים שמעדיפים למכור מקבצים שלמים של דירות בהנחה, במקום להמשיך להחזיק את המלאי ולשלם את עלויות המימון המאמירות.

העסקה שעליה מדווחות הבוקר צבי צרפתי ובניו ואזורים ליווינג מספקת לנו דוגמה נוספת. קרן הריט אזורים ליווינג רוכשת מצרפתי 80 דירות בפרויקט קפלן ביישוב אזור תמורת כ-198 מיליון שקל כולל מע"מ. אלא שהמספר המעניין נמצא דווקא בהערכת השווי שצירפה הרוכשת. לפי שמאי חיצוני ובלתי תלוי, שווי הדירות עומד על כ-231 מיליון שקל. כלומר, הקרן רוכשת את הדירות בכ-33 מיליון שקל פחות מהשווי המוערך, פער של כ-14.3%.

אם נחשב בפשטות (הממוצע כמובן 'מלכלך' את המחיר הכולל) אזורים ליווינג משלמת כ-2.48 מיליון שקל לדירה, בעוד שהשווי המוערך עומד על כ-2.89 מיליון שקל. פער של יותר מ-400 אלף שקל לדירה.

ומנגד, גם צרפתי לא יוצאת בידיים ריקות. החברה מעריכה כי העסקה תניב לה רווח לפני מס של כ-47.2 מיליון שקל, או כ-590 אלף שקל לדירה, ותזרים נטו של כ-155.5 מיליון שקל לאחר מס. כלומר, אין כאן בהכרח מכירה בהפסד או יזם שנאלץ להיפטר מנכסים בכל מחיר. יש כאן חברה שמעדיפה לממש נכסים, לרשום רווח ולהכניס מזומנים לקופה, במקום להמתין למימוש הדרגתי שלהם.

מאאורה ועד אלמוגים: הקרנות הפכו לקונות הגדולות של הקבלנים

זו ממש לא העסקה הראשונה. רק בשבוע שעבר דיווחה קרן הריט אבו פמילי מגורים, שבשליטת צחי אבו, על רכישת 50 דירות מחברת אזורים בפרויקט N ויצמן בנתניה תמורת כ-120 מיליון שקל. מדובר במחיר ממוצע של כ-2.4 מיליון שקל לדירה, בעסקה שבה הקרן מתכננת לממן כ-70%-75% מהרכישה באמצעות אשראי בנקאי. כפי שכתבנו אז, בנתניה לבדה נותרו יותר מ-3,500 דירות חדשות ללא קונה, והפער בין מחירי העסקאות בפועל למחירים שהקבלנים מבקשים ממחיש את הלחץ בשוק.

באוגוסט ראינו עסקה חריפה עוד יותר. אלמוגים התקשרה בהסכם למכירת 54 דירות בפרויקט "שמיים וארץ" ברחובות לקרן מגוריט תמורת כ-117 מיליון שקל. במקרה הזה כבר לא מדובר רק בוויתור על רווח פוטנציאלי. אלמוגים העריכה שהעסקה תוביל לרישום הפסד חשבונאי של כ-6-7 מיליון שקל בדוחות 2026. החברה מכרה את הדירות למרות ההפסד הצפוי, כדי לצמצם את צורכי האשראי ואת הוצאות המימון, השיווק והפרסום.

הרקע לעסקה של אלמוגים מלמד לא מעט על מצב הענף. הפרויקט כולל 311 דירות, ובעת הדיווח שיעור הביצוע שלו עמד על כ-61%, בעוד ששיעור המכירות היה כ-40% בלבד. הבנייה מתקדמת, ההוצאות ממשיכות להיערם, אבל המכירות אינן מדביקות את הקצב. מכירה מרוכזת של 54 דירות למגוריט מאפשרת לחברה לצמצם את הפער הזה כמעט בבת אחת.

גם אאורה, אחת מחברות ההתחדשות העירונית הגדולות, נכנסה למעגל הזה. בחודש מאי מכרה החברה 52 דירות בפרויקט אאורה סיטי בחדרה לקרן רנט איט תמורת כ-108.5 מיליון שקל. כפי שהראינו בביזפורטל לאחר פרסום נתוני המכירות שלה, מתוך 291 הדירות שעל מכירתן דיווחה אאורה במחצית הראשונה של השנה, 52 היו חלק מעסקת הריט. כלומר, כמעט 18% מהמכירות המדווחות הגיעו בעסקה אחת מול גוף מוסדי, ולא ממכירות רגילות למשקי בית.

בספטמבר ביצעה רנט איט עסקה נוספת, כשרכשה 30 דירות מקבוצת בית ירושלמי בפרויקט אורנים בירושלים תמורת כ-63.2 מיליון שקל. גם שם נרשם מבנה מעניין: לצד מכירת הדירות, בית ירושלמי התחייבה להשקיע כ-7.9 מיליון שקל ברנט איט ולהפוך לבעלת מניות בקרן. כך היזם מקבל ודאות לגבי מכירת הדירות, אבל ממשיך להחזיק בחשיפה מסוימת לתחום באמצעות מניות הרוכשת.

וזה לא נגמר כאן. אזורים ליווינג עצמה מדווחת כי לפני העסקה הנוכחית כבר ביצעה במהלך 2026 שלוש רכישות נוספות של נכסים מניבים או לקראת הנבה, בהיקף כולל של 167 יחידות דיור ובתמורה של כ-415 מיליון שקל. יחד עם העסקה של צרפתי מדובר ב-247 דירות ובהשקעה כוללת של כ-613 מיליון שקל מתחילת השנה.

86 אלף דירות מחכות לקונה - ומחירי הסיטונאות מתחילים להיחשף

המספר שמסביר את התופעה הזאת הוא מלאי הדירות החדשות. לפי הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסוף אוגוסט נותרו למכירה בישראל כ-85,680 דירות חדשות, כמעט 86 אלף דירות, כאשר מספר חודשי ההיצע הגיע ל-26.7. במילים אחרות, בקצב המכירות הנוכחי יידרשו יותר משנתיים למכור את המלאי הקיים, בהנחה שלא יתווספו אליו דירות חדשות.

זה מלאי עצום שמכביד על השוק. כל דירה שלא נמכרת ממשיכה לרתק הון, ובפרויקטים הממומנים באמצעות ליווי בנקאי, קצב המכירות משפיע גם על יכולת היזם לשחרר עודפים ולהקטין חוב. בזמן שרוכש פרטי יכול להמתין עוד כמה חודשים ולראות אם המחירים יירדו, לקבלן שמחזיק מאות דירות בשיווק אין תמיד את הפריבילגיה הזאת.

וכאן נכנסות הקרנות. הן אינן צריכות לשכנע משפחה לקחת משכנתא של מיליון וחצי שקל כדי לסגור כל עסקה. הן יודעות לרכוש מקבצים שלמים, לעיתים תוך שימוש באשראי ובכספי משקיעים, ולהחזיק בדירות לאורך שנים כדי ליהנות מהכנסות שכירות ומעליית ערך אפשרית.

התוצאה היא שוק שמתחילים להיווצר בו שני מחירים: המחיר שהקבלן מבקש מרוכש פרטי, והמחיר שבו הוא מוכן למכור עשרות דירות בבת אחת. אלה אינם בהכרח מחירים בני השוואה מלאה, משום שהרוכש הסיטונאי לוקח על עצמו התחייבויות ומגבלות אחרות, אבל עצם קיומו של פער משמעותי חשוב להבנת מצב השוק.

האם כל העסקאות האלה הן מכירות חיסול? לא בהכרח. בעסקת צרפתי, למשל, 60 מתוך 80 הדירות הנרכשות כבר מושכרות, כך שלא מדובר ב-80 דירות ריקות שלא הצליחו למצוא קונה. ועדיין, המכירה ממחישה את השינוי בסדר העדיפויות של היזמים: פחות המתנה למימוש נכסים לאורך שנים, ויותר רצון להכניס מזומנים ולצמצם סיכונים כבר עכשיו.

ההנחה גדולה, אבל האם זו באמת מציאה לקרנות?

כדאי גם להסתכל על הצד השני של העסקה. אזורים ליווינג אמנם רוכשת את הדירות ב-14% מתחת לשווי המוערך, אבל הכנסות השכירות השנתיות הצפויות עומדות על כ-7.1 מיליון שקל. על מחיר הרכישה מדובר בתשואה של כ-3.6% בלבד, עוד לפני הוצאות תפעול, תחזוקה ועלויות המימון.

זו לא תשואה גבוהה במיוחד ביחס לסביבת הריבית ולעלויות המימון של חברות נדל"ן. לכן, אף שהפער בין מחיר העסקה לשווי המוערך עשוי לייצר לקרן רווח משערוך של כ-33 מיליון שקל, אין מדובר בכסף שנכנס לקופה. זהו רווח חשבונאי אפשרי שמבוסס על הערכת השווי, וההצלחה הכלכלית של הרכישה תיבחן לאורך זמן בהתאם להכנסות השכירות, להוצאות המימון ולשווי הדירות בעתיד.

יש כאן גם נקודה מעניינת - צרפתי אומרת שהיא תרשום רווח של 47.2 מיליון שקל על המכירה, ואילו הרוכשת מעריכה כי היא מקבלת נכסים ששווים 33 מיליון שקל יותר ממחיר העסקה. מי צודק? לא בטוח שיש כאן סתירה - המוכרת מודדת את הרווח מול העלות שלה, והרוכשת מודדת את הפער מול שווי הנכסים כיום.

משה צרפתי, מנכ"ל צבי צרפתי ובניו: "העסקה עם אזורים Living היא דוגמה לחשיבות של ניהול עסקי שקול בתקופה שבה שוק הנדל"ן מתמודד עם אתגרים משמעותיים. העסקה צפויה להניב לחברה רווח לפני מס של כ-47.2 מיליון שקל ותזרים נטו של כ-155.5 מיליון שקל לאחר מס. בסביבת השוק הנוכחית, שבה הרוכשים נוקטים משנה זהירות ורמות המלאי עדיין גבוהות, אנחנו בוחנים כל עסקה גם דרך התרומה שלה לתוצאות החברה, לייצור המזומנים ולניהול החשיפה הפיננסית. בהתאם לכך, אנחנו מקפידים להתאים את קצב קידום הפרויקטים למציאות בשוק ולביקושים בפועל, ולא רק לתוכניות המקוריות".

ערן ענבים, מנכ״ל אזורים Living: " מדובר בעסקה מצוינת לקרן, הכוללת דירות חדשות ואיכותיות ביישוב במרכז הארץ הנהנה מביקוש גבוה. הפרויקט התאכלס ממש עכשיו, והדירות שנרכשו כבר מושכרות ברובן כך שהנכס צפוי להניב תזרים ולייצר רווח באופן מידי. הנכס הנרכש, יחד עם שני נכסים נוספים בבת ים ובירושלים, צפויים להתחיל ולהניב הכנסות שכירות בחודשים הקרובים. ובכך יצמח היקף הנכסים המניבים בכ- 23% ל- 1135 יח"ד וה- NOI צפוי לצמוח בכ- 30% לכ- 86 מיליון שקל"