רנט איט קונה 52 דירות מאאורה בחדרה: 108.5 מיליון שקל, תשואת שכירות של 3%
קרן הריט למגורים מגדילה את תיק הדירות ב-13% בעסקה אחת. עבור אאורה - ודאות תזרימית ומכירה מרוכזת; עבור רנט איט - כניסה לחדרה עם מחיר ממוצע של 2.09 מיליון שקל לדירה. מה התשואה הצפויה ואיפה הסיכון?
רנט איט, קרן ריט שמתמקדת בדירות להשכרה, חתמה על הסכם לרכישת 52 דירות בפרויקט אאורה סיטי של אאורה בחדרה, בתמורה לכ-108.5 מיליון שקל. המחיר הממוצע לדירה עומד על כ-2.09 מיליון שקל, המתיישב עם רמת המחירים שדווחה בפרויקט, סביב כ-21.4 אלף שקל למ"ר.
העסקה משקפת את המפגש בין שני צרכים בשוק הנדל"ן הנוכחי. מצד אחד, יזמים רוצים להקטין סיכון, לשפר תזרים ולהאיץ מכירות בפרויקטים גדולים בתקופה שבה הריבית משפיעה על הביקושים. מצד שני, קרנות ריט בתחום המגורים מחפשות מקבצי דירות גדולים יחסית שאפשר לנהל כמוצר השכרה.
לפי הדוח הרבעוני הראשון של 2026, רנט איט מחזיקה בכ-400 דירות בקריית גת, נתניה, כרמיאל ומודיעין, בשווי כולל של כ-919 מיליון שקל. הוספה של 52 דירות מגדילה את מספר הדירות בתיק בכ-13% - רכישה שמתחילה להיות משמעותית גם ביחס לגודל הנוכחי של החברה. הקרן רשמה ב-2025 הכנסות שכירות של כ-23.5 מיליון שקל ורווח גולמי של כ-20 מיליון שקל.
חדרה: בין ביקוש שכירות לסיכון היצע
אאורה סיטי ממוקם בצומת הרחובות הרברט סמואל וששת הימים, סמוך לתחנה המרכזית, בקרבה לכביש 4 ולמסילות הרכבת. הפרויקט כולל ארבעה מגדלים בני 22 קומות, 460 דירות וכ-4,200 מ"ר מסחר. דירה להשכרה צריכה להיות קלה לשיווק ומתאימה לאוכלוסייה רחבה. הקרבה לתחנה מרכזית ורכבת יכולה לתמוך בביקוש משוכרים שעובדים מחוץ לעיר, אבל לא רוצים לשלם מחירי שכירות של גוש דן.
- אאורה: רווח שנתי של 284 מיליון שקל - לצד התאמות בתחזיות
- כלל ואאורה בשותפות אסטרטגית: השקעה של 650 מיליון שקל תמורת זכויות בפרויקטים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חדרה נמצאת בתווך מעניין - לא גוש דן, אבל לא שוק מקומי קטן. היא נהנית מנגישות תחבורתית, מחירים נמוכים יחסית, ומלאי של פרויקטים חדשים. עם זאת, ככל שנכנס היצע חדש, התחרות על שוכרים עולה. לכן השאלה המרכזית עבור רנט איט לא תהיה רק בכמה נרכשו הדירות, אלא באיזה שכר דירה הן יושכרו בפועל ומה שיעור התפוסה.
אאורה: ודאות תזרימית על פרויקט שכבר שווק ברובו
אאורה מכרה ב-2025 למעלה מ-1,000 דירות וצופה גידול נוסף ב-2026. בפרויקט הספציפי החברה כבר התקשרה בהסכמי מכירה ל-353 מתוך 460 דירות. הכנסת גוף מוסדי שקונה מקבץ שלם מסייעת לאאורה: מקטינה אי ודאות, משפרת ראות תזרימית, ומאפשרת לחברה להתקדם בלי להישען רק על מכירות קמעונאיות.
הנתונים הפיננסיים של אאורה מציגים עלות קרקע ופיתוח של כ-120 מיליון שקל, עלות בנייה של כ-350 מיליון שקל, ורווח גולמי צפוי של כ-44 מיליון שקל, שיעור של כ-24%. מאחורי המספרים עומד שינוי תב"ע שהגדיל את זכויות הבנייה מ-330 ל-460 דירות - מהלך שמשפר את הפוטנציאל הכלכלי של הפרויקט, ועסקת הריט סוגרת חלק מהסיכון השיווקי.
- פיצול בתים ותוספת דירות בשלומי: 558 יחידות דיור - הטבה לתושבי המקום
- רמת גן מקדמת 1,514 דירות חדשות בשישה מתחמי התחדשות עירונית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כבר לא עיר זולה בצפון, אך משקיעים עדיין בוחנים אותה
מה התשואה בפועל?
אם דירה שנרכשה בכ-2.09 מיליון שקל תניב שכירות חודשית של כ-5,000 עד 5,500 שקל, ההכנסה השנתית ברוטו לדירה תהיה כ-60 אלף עד 66 אלף שקל - תשואה ברוטו של כ-2.9% עד 3.2% לפני הוצאות ניהול, תחזוקה, תקופות אי תפוסה ועלויות מימון. אם שכר הדירה גבוה יותר, או אם יש השבחה עתידית, התמונה משתפרת. אם ההוצאות או המימון גבוהים, התשואה נשחקת.
זה האתגר של קרנות ריט למגורים בישראל. מחירי הדירות גבוהים, עלויות המימון לא נמוכות, והתשואה השוטפת מוגבלת. לכן הקרנות צריכות לקנות נכון, לנהל נכון, ולבחור אזורים שבהם יש גם ביקוש לשכירות וגם פוטנציאל עליית ערך. רכישה של 52 דירות באותו מתחם מאפשרת גם יתרונות ניהוליים - תחזוקה, השכרה ושירות לשוכרים פשוטים בהרבה כשכל הדירות באותו בניין.
עבור אאורה, העסקה משפרת את מצב השיווק ומכניסה רוכש מוסדי. עבור רנט איט, זו הגדלה משמעותית של התיק וכניסה לאזור חדש. ההצלחה תימדד בעוד כמה שנים, כשיהיה אפשר לראות כמה הדירות הושכרו, באיזה מחיר ובאיזו תפוסה.
