הקבלנים חזרו להטבות מימון: ב-43% מהעסקות בי-ם ניתנה הטבה

שוק הדירות רשם במאי את אחד החודשים החזקים שלו מזה זמן, אבל מתחת לכותרת מסתתר סיפור אחר: הקבלנים חזרו להשתמש בהטבות המימון כדי לדחוף את המכירות, והפעם דווקא באזורים שבהם עד לאחרונה כמעט לא נגעו בכלי הזה. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שפורסמה החודש.

במאי נרכשו 8,246 דירות, יד שנייה וחדשות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. זוהי עלייה של 23% לעומת מאי 2025, אבל צריך לזכור מול מה משווים: מאי אשתקד היה, כלשון הסקירה, "אחד מחודשי מאי הנמוכים ביותר במספר העסקאות, לפחות מאז תחילת שנות האלפיים", ערב מבצע עם כלביא. בניכוי הסבסוד הממשלתי, הסתכמו העסקות בשוק החופשי ב-7,045 דירות - עלייה של 17%.

וכאן מגיע הסייג המרכזי של האוצר: בהשוואה רב-שנתית של חודשי מאי, רמת העסקות בשוק החופשי השנה נמצאת עדיין "בשליש התחתון של דרוג זה מאז תחילת שנות האלפיים". כלומר זו התאוששות מבסיס נמוך מאוד, לא חזרה לשגרה.

הממצא החד ביותר בסקירה נוגע להטבות המימון, שהן אותן עסקות 80/20 ודומותיהן שבנק ישראל ביקש לרסן. במרץ 2025 פרסם בנק ישראל טיוטת הוראת שעה, שתקפה עד סוף 2026, שמטילה מגבלות על הטבות המימון של הקבלנים.

בחמשת האזורים שאחריהם עוקב האוצר באופן שוטף - המרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע - הגיע שיעור העסקות עם הטבת מימון ל-20%, ללא שינוי מהחודש הקודם. אבל דווקא בשני אזורים שאינם נכללים במעקב השוטף נרשם, בלשון הסקירה, "גידול חריג בשכיחות הטבות המימון".

בירושלים ניתנו הטבות מימון ב-43% מהעסקות - השכיחות הגבוהה ביותר מבין כל האזורים. לשם השוואה, במאי 2025 הגיע השיעור הזה ל-17% בלבד, ובאפריל השנה ל-14%. באגף הכלכלן הראשי כותבים כי "בהנחה לפיה לא חל שינוי דרמטי במהימנות הדיווח דווקא בחודש מאי השנה, המשמעות היא שהקבלנים באזור זה החלו לנצל באופן משמעותי את השימוש בכלי זה של ההטבות כדי לתמרץ מכירות".

הרקע לכך ברור. לפי נתוני הלמ"ס, מספר הדירות החדשות הלא מכורות בירושלים הגיע בחודשים האחרונים לשיא של יותר מ-10,000 דירות - הרמה הגבוהה ביותר בהשוואה ארצית. במאי אשתקד הגיע המספר הזה ל-7,744 דירות, כלומר זינוק של 30% בתוך 12 חודשים.

גם באזור רחובות זינקה שכיחות ההטבות ל-37%, לעומת 25% במאי אשתקד ו-12% בלבד באפריל השנה. באזור המרכז נותרה השכיחות גבוהה, 37%, לאחר שברבעון האחרון של 2025 היא כבר ירדה אל מתחת ל-30%.

מנגד, בתל אביב דווקא נרשמה ירידה, ל-12% - נמוך ב-12 נקודות האחוז לעומת מאי אשתקד. ההסבר של האוצר לכך הוא שחלק משמעותי מהמכירות בעיר התרכז בפרויקט גדול שבמסגרתו ניתנה הנחה משמעותית במחיר הדירה עצמו, במקום הטבת מימון.

• האוצר - "מחירי הדירות על פי הלמ"ס לא נכונים"

ההשלכה על הקבלנים היא מיידית. תזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירת דירות חדשות הגיע במאי ל-8.5 מיליארד שקל - עלייה ריאלית של 31%. אבל התזרים בפועל, לפי דיווחי המע"מ, הסתכם ב-5.9 מיליארד שקל בלבד - עלייה של 22%, נמוך בתשע נקודות האחוז. הפער הזה, מסבירים באוצר, הוא בדיוק הטבות המימון: הכסף נדחה למועד האכלוס. בניכוי התשומות, נותר לקבלנים תזרים של 570 מיליון שקל בלבד, וגם זה לפני הוצאות המימון.

תל אביב מובילה, באר שבע קורסת, והריכוזיות עולה

בפילוח הגיאוגרפי בולט אזור תל אביב עם 481 דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי, לעומת 150 בלבד במאי בשנה שעברה. אבל התמונה מטעה: שני פרויקטים בלבד ריכזו 44% מסך כל המכירות של הקבלנים באזור.

זו לא תופעה מקומית. גם ברמה הארצית עולה הריכוזיות: עשר החברות הגדולות ריכזו יותר מרבע מהמכירות (26%), מתוך כ-700 קבלנים שמכרו לפחות דירה אחת בשוק החופשי במאי. במאי אשתקד הגיע השיעור הזה לפחות מחמישית (19%).

בקצה השני נמצאת באר שבע. מכירות הקבלנים באזור הסתכמו במאי ב-272 דירות בלבד - ירידה של 23%. בחמשת החודשים הראשונים של השנה נמכרו באזור 1,327 דירות בלבד - צניחה של 32% לעומת התקופה המקבילה, ושיעור הירידה החד ביותר בארץ למעט טבריה. ברמה הארצית, לשם השוואה, ירדו המכירות באותה התקופה ב-3% בלבד. החולשה בבירת הנגב חוצה סגמנטים: גם הרכישות של דירה ראשונה באזור ירדו ב-14% מתחילת השנה, וגם משפרי הדיור נסוגו שם ב-14%.

נקודה נוספת: שיעור הדירות שנמכרות על הנייר, כלומר דירות שמשך הזמן עד לקבלתן הוא 24 חודשים לפחות, ירד ל-57%. מאז השיא של מרץ 2025 (67%), ערב כניסת המגבלות שהטיל בנק ישראל לתוקף, נרשמת מגמת ירידה עקבית בפרמטר הזה. יוצאת דופן היא תל אביב, עם 85% מכירות על הנייר - שיעור שמוסבר במימוש אופציות באחד הפרויקטים הגדולים בעיר.

• כשה-AI הפך לשוכר הכי מבוקש באירופה: חברות הבינה המלאכותית שכרו בלונדון בחצי שנה יותר שטח משרדים מכל
• העיר התחתית בחיפה: כ-20,000 שקל למ"ר באזור שעובר תחייה סביב ואדי סאליב

קרנות הריט נכנסות לשוק: 100 דירות עם הטבות מימון

אחד הממצאים החדשים בסקירה נוגע לשחקן שלא היה שם קודם. מתוך 2,412 הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי, 100 דירות נרכשו על ידי קרנות ריט, וגם הן קיבלו הטבות מימון. במאי אשתקד לא נרשמו רכישות מסוג זה כלל.

ההשפעה נראית בנתונים. רכישות המשקיעים הסתכמו במאי ב-1,319 דירות, זינוק חד של 43%, כשמשקלם מסך העסקות עלה ל-16%. כ-52% מהדירות שרכשו המשקיעים היו דירות חדשות - עלייה של 12 נקודות האחוז לעומת מאי אשתקד. זוהי עלייה שהאוצר מייחס גם לרכישות קרנות הריט וגם למכירות בשני פרויקטים בתל אביב. בירושלים, מחצית מהעלייה החדה במכירות הקבלנים מוסברת ברכישה של קרן ריט אחת עם הטבות מימון.

בשוק תושבי החוץ נרשמה תזוזה מעניינת. סך הרכישות הגיע ל-132 דירות, ללא שינוי משמעותי, אך ההרכב השתנה: האמריקאים ירדו ל-51% מהרכישות (לעומת 57% אשתקד), בעוד שהצרפתים טיפסו ל-24% (לעומת 18%). האוצר מעריך כי "סביר להניח כי הירידה ברכישות האמריקאים בחודשים האחרונים... מוסברת לפחות בחלקה בהיחלשות הדולר מול השקל".

ומי היה הסגמנט היחיד שיראד במאי? משפרי הדיור. רכישותיהם הסתכמו ב-1,907 דירות - ירידה של 11%. הרכישות של דירה ראשונה, לעומת זאת, זינקו ב-28% בשוק החופשי ל-3,819 דירות, ומכירות יד שנייה עלו במתינות ב-7% ל-4,633 דירות.

מחיר למשתכן: 43% מהזוכים בלוד כבר מכרו, רווח הון ממוצע של 1.2 מיליון שקל בראשל"צ

חלק נפרד בסקירה מספק את אחד הממצאים המסקרנים ביותר בה. החלק הזה עוקב אחרי שלושת הפרויקטים הראשונים של תוכנית מחיר למשתכן, שבהם הוסרה תקופת החסימה למכירה.

בלוד נמכרו כבר 42.8% מהדירות על ידי הזוכים, וזאת בתוך שלוש שנים בלבד מהסרת החסימה. כשמוסיפים את מי שכבר רכשו "דירה בהמתנה", כלומר התחייבו למכור, מגיע השיעור ל-45% - קרוב למחצית מהזוכים. בעפולה מכרו כשליש מהזוכים, ובהכללת "דירה בהמתנה" השיעור מגיע ל-37%. בראשון לציון, שבה הוסרה החסימה מאוחר יותר, נמכרו 20.5% מהדירות (25% כולל "דירה בהמתנה").

הרווח מדבר בעד עצמו. רווח ההון הריאלי הממוצע הגבוה ביותר נרשם דווקא בראשון לציון, 1.2 מיליון שקל - גבוה ב-22% לעומת זה שנרשם בלוד (1.01 מיליון שקל). בעפולה הגיע הרווח הריאלי הממוצע ל-594 אלף שקל.

ממצא שראוי לתשומת לב מיוחדת: 6% מהרוכשים בפרויקטים אלה כבר רכשו לפחות דירה אחת נוספת, כלומר הם מוגדרים כיום כמשקיעים לפי רשות המסים. באוצר מציינים כי "בהינתן הגילאים הצעירים יחסית של רוכשים אלו, שטרם זכייתם הוגדרו כ'מחוסרי דיור', שיעור זה של משקיעים הינו גבוה יחסית". בהגרלות קיימת העדפה ל"בני מקום".

מעניין שדווקא בראשון לציון, העיר המבוקשת ביותר מבין השלוש, קצב המכירות הוא הנמוך ביותר. ההסבר של האוצר לכך הוא שמרבית הזוכים שם מעדיפים להתגורר בדירה מאשר לממש את רווח ההון עבורה.

התמונה הכוללת

הרקע לכל זה הוא שוק שמחיריו כמעט אינם עולים. לפי נתוני הלמ"ס, בהשוואת פברואר-מרץ 2026 לתקופה המקבילה אשתקד ירד מדד מחירי הדירות ב-1.2%, ומחירי הדירות החדשות ירדו ב-3.8%. הסקירה של האוצר מסבירה מדוע הקבלנים לא מורידים מחירי מחירון, אלא מתמרצים מכירות דרך הטבות מימון והנחות נקודתיות - כלים שלא תמיד נקלטים במלואם במדדי המחירים.

התוצאה, כפי שרואים בנתונים של ירושלים, היא שוק שבו הזינוק במכירות והזינוק בהטבות המימון הם שתי פנים של אותו המטבע.