האוצר - "מחירי הדירות על פי הלמ"ס לא נכונים"

דוח שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר חושף את מה שאנחנו אומרים כאן כבר כמה שנים: נתוני הלמ"ס לא נכונים. הלמ"ס מתייחסת רק למחירים הרשמיים, אבל הקבלנים המתוחכמים דואגים להשאיר את המחיר הרשמי כמו שהוא ולספק הנחות ומבצעים ומתנות שלא במחיר הרשמי. השיטה הנפוצה - מבצעי מימון כמו 80/20. במבצעים האלו מתרחשים שני אירועים במקביל שמעוותים את מדד מחירי הדירות של הלמ"ס ומציגים אותו כעולה בעוד שהוא יורד. 

המחיר הרשמי לא רק שלא משתנה, אלא שהיזם מעלה את המחיר. הוא אומר לעצמו - "אני סופג את הריביות, אז לפחות אעלה את המחיר ב-2%, גם ככה ההנחה שקולה למעל 10%". הרוכשים אומרים "סבבה, הנחה גדולה", ואז מבחינת המחיר הרשמי דווקא יש עלייה של 2%! וכל זה כאשר בפועל, המחיר ירד בזכות הנחות המימון. 

מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"

האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים

• מחירי דירות: פער של 40 אלף שקל למטר בין גבעתיים לבאר שבע
• כולם מחפשים דירות עם ממ"ד - אבל, ההזדמנויות נמצאות בדירות בלי ממ"ד
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו

הסיפור של המספרים המעוותים האלו כבר מעל שנתיים והוא גורם לאנשים לקנות דירות כי הם רואים את נתוני הלמ"ס שנחשב מקצועי, אובייקטיבי, מכובד. הם לא חושבים לרגע שהנתונים לא נכונים, וגם אם כן - בסוף אלו הנתונים והשוק מתיישר לפיהם. אין לנו כל ספק שאנשי הלמ"ס עושים עבודתם נאמנה וביושר, אבל בטעותם הם פוגעים בציבור ומשרתים את הקבלנים. 

מה קרה בינואר?

על פי דוח הכלכלן הראשי, 6,933 דירות נמכרו - ירידה של 9% לעומת ינואר אשתקד. אך מאחורי הנתון הזה מסתתר עיוות מתמשך שמשפיע ישירות על מדד מחירי הדיור של הלמ"ס, על קובעי המדיניות ועל כל מי שמנסה להבין כמה עולה דירה בישראל באמת. הקבלנים, שמוכרים פחות ופחות, מגדילים את התמורה שהם מדווחים לרשות המסים בלי שרוכשי הדירות בהכרח שילמו את אותו המחיר בפועל.

• הנהלת רמ"י אישרה את עדכון ההסכם להעברת הספארי
• 1.6 מיליון דירות בלי ממ"ד - למה אין בהן התחדשות עירונית?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כולם מחפשים דירות עם ממ"ד - אבל, ההזדמנויות נמצאות בדירות...

נתוני האוצר מצביעים על שוק שמאבד תאוצה. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי, מספר העסקאות בשוק החופשי בינואר הסתכם ב-6,286 דירות בלבד - ירידה של 6% לעומת ינואר אשתקד, וירידה של 17% לעומת דצמבר 2025. "בהשוואה רב-שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי ינואר נמצא כי רמה זו בינואר 2026 הינה מהנמוכות ביותר שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים," קובע הדוח. הנתון הזה אינו מקרי: הוא נמוך יותר מרוב חודשי ינואר מאז 2002, למעט תקופת האינתיפאדה השנייה, ולמעט שנים 2023-2024 בצל מלחמת "חרבות ברזל".

הענף שמוביל את הירידה הוא מכירות הקבלנים בשוק החופשי: 1,668 דירות בלבד, ירידה של 13% לעומת ינואר 2025 - עצמה שנה שבה כבר נרשמו מכירות נמוכות מהרגיל, בשל הקדמת רכישות לדצמבר 2024 ערב העלאת המע"מ. "זו אחת הרמות הנמוכות ביותר במכירות אלו בשנתיים האחרונות," מדגיש הדוח, "בפרט בהשוואה לחודשים שאינם מאופיינים במיעוט ימי עבודה. בניכוי חודשי הפסח ותשרי, רק בחודש יוני 2025, בו פרצה מלחמת 'עם כלביא', נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות - 1,441 דירות בלבד". 

גם בשוק היד שנייה הנתונים מדאיגים: 4,618 עסקאות בינואר, ירידה של 3% לעומת ינואר 2025, בהמשך לירידות רצופות מאז ספטמבר 2025. אזור תל אביב בולט לרעה במיוחד - 279 עסקאות יד שנייה בלבד, ירידה חדה של 21% לעומת ינואר אשתקד.

הטבות המימון: הקסם שמסתיר את המחיר האמיתי

כדי למכור, הקבלנים נזקקים לתמריצים. הנפוץ ביניהם הוא מה שמכונה בשפה המקצועית "הטבת מימון" - בעיקר עסקאות 20/80, שבהן הרוכש משלם 20% בחתימה על החוזה ואת יתרת ה-80% רק במועד קבלת הדירה, בדרך כלל שנה עד שנתיים לאחר מכן, ללא הצמדה וללא ריבית. על-פי ניתוח האוצר, המתבסס על דיווחי עסקאות לרשות המסים בחמישה אזורים שנבדקו (המרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע), "בחודש ינואר עמד שיעור העסקאות בהן דווח כי ניתנה הטבת מימון על 25% מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי." בדצמבר 2025 זינק שיעור זה ל-32%, ובחודשים מסוימים קודמים הגיע לשיאים גבוהים עוד יותר. בנתניה לבדה עמד שיעור הטבות המימון על 42% בינואר 2025.

המנגנון פועל כך: קבלן שמוכר דירה ב-2 מיליון שקל עם עסקת 80/20 מדווח לרשות המסים על מחיר של 2 מיליון שקל. זה המחיר שנכנס לאחר מכן לנתוני הלמ"ס ולמדד מחירי הדיור. אבל הרוכש שילם בפועל 400 אלף שקל היום, ויידרש לשלם 1.6 מיליון שקל תוך שנתיים-שלוש, ללא הצמדה. אם נחשב את הערך הנוכחי של התשלום הנדחה בהינתן ריבית של כ-5%-6%, הרי שהעסקה שווה בפועל לתשלום של 1.75-1.8 מיליון שקל כיום - לא 2 מיליון. הפער  של 200 אלף שקל לפחות - 105 ? הוא לא נראה בשום סטטיסטיקה רשמית. זאת ועוד: הקבלן מוכר בפועל גבוה יותר, לדוגמה ב-2.03 מיליון שקל - עלייה קלה של 1%-2%. וככה נראה כאילו יש עליות מחירים. 

על פי האוצר, "תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים, לפני ניכוי תשומות, עמד בחודש ינואר 2026 על 5.9 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 58% בהשוואה לינואר 2025, זאת על אף הירידה החדה במכירות הקבלנים." כיצד ייתכן שמוכרים פחות אבל מקבלים יותר כסף? "ממצא זה עשוי להיות מוסבר בין היתר בהקדמת תשלומים מעסקאות שבוצעו בשנה-שנתיים הקודמות, ללא הטבות מימון, כאשר לרוכשים נחסכות עלויות ההצמדה והריבית, והקבלנים מפצים בכך על הירידה בתזרים הנובעת מהחולשה במכירות."

במילים אחרות: רוכשים שקנו לפני שנה-שנתיים, ללא הטבות מימון, משמלמים כעת עם השלמת הרכישה או עם הקדמת התשלום כדי להתחמק מהצמדה. זה מנפח את תזרים הקבלנים הנוכחי - אבל מוסיף לעיוות: המחירים שנרשמו אז בעסקאות אלו היו גבוהים, ועכשיו מגיע הכסף בפועל - גם ללא כל קשר לשווי.

בסיכום שני החודשים האחרונים (דצמבר 2025 - ינואר 2026), תזרים המזומנים נטו של הקבלנים, בניכוי תשומות, עמד על 2.2 מיליארד שקל בלבד - לעומת 7.2 מיליארד שקל בחודשים המקבילים בשנה הקודמת (דצמבר 2024 - ינואר 2025). הפער הזה ממחיש עד כמה הענף בלחץ תזרימי אמיתי.

"מבצעים" שלא נכנסים לשום מדד

על פי הדוח, חלק מהטבות הקבלנים כלל לא נכנסות לנתוני רשות המסים ולכן גם לא ללמ"ס. "לאחרונה החלו הקבלנים להציע הטבות כספיות לא מבוטלות שאינן מוגדרות בדיווחי הקבלנים לרשות המסים כהטבות מימון," מציין הדוח. "כך למשל כוללות ההטבות החדשות סבסוד של ריבית המשכנתא, אופציה להנחה משמעותית במחיר אם פריסת התשלומים תהיה פחות ארוכה וכו'. בהיעדר דיווח על הטבות אלו אין ביכולתינו לכלול אותן בניתוח זה."

המשמעות ברורה: קבלן יכול להציע לרוכש "קנה ב-2 מיליון שקל, ונשלם לך על המשכנתא שלך בשלוש השנים הראשונות" - ולדווח לרשות המסים על עסקה של 2 מיליון שקל. הלמ"ס תרשום עלייה במחירים כי ה-2 מעט מנופח מהשווי הכלכלי; אבל, הרוכש קנה בפחות כי ההנחה ענקית. 

עוד חמור יותר הוא ממצא שחשף האוצר בעת בדיקת חוזי מכר באזור חיפה, שהוביל את מכירות הקבלנים בינואר עם 283 דירות. "אצל קבלן מסוים שמכר לא מעט דירות באזור זה בינואר, נמצא כי בניגוד לדיווח שלו לרשות המסים, לפיהם אף דירה לא נמכרה עם הטבת מימון, במרבית חוזי המכר בעסקאות אלו צוינה פריסת תשלומים (בסגנון 20/80), ללא הפרשי הצמדה וריבית." כלומר: קבלן שמכר עשרות דירות עם עסקת 80/20 דיווח לרשות המסים שלא נתן אפילו הטבת מימון אחת. המחירים הנומינליים - המלאים - נרשמו. ההנחה הכלכלית הגלומה בדחיית התשלום? נעלמת.

הנפקה "על הנייר" בשפל של 4 שנים - ואיפה זה קשור

ממצא נוסף שמחזק את הטענה: שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" - כלומר עם טווח מסירה של 24 חודשים ויותר ממועד החתימה על החוזה - ירד בינואר 2026 לרמה של 55% בלבד, לעומת 63% בדצמבר 2025 ו-67% בינואר 2025. "זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר בשיעור זה בארבע השנים האחרונות," קובע הדוח. 

מדוע זה רלוונטי לעיוות המחירים? כי עסקת "על הנייר" עם פריסת 80/20 היא בדיוק הנוסחה שבה הפער בין המחיר הרשמי לשווי הכלכלי האמיתי גדול ביותר. כשקונים דירה שתימסר בעוד שנתיים, ומשלמים רק 20% היום, הפער הכלכלי בין המחיר הנומינלי לשווי הנוכחי עשוי לעמוד על עשרות אחוזים. הנסיגה ממכירות "על הנייר" מצביעה על כך שגם הרוכשים עצמם אינם מוכנים לקחת סיכון על דירה רחוקת-מסירה - הם מעדיפים בינואר דירות עם מסירה קרובה יחסית

השלכות: מדד שתמיד יפגר אחרי המציאות

המספרים בטבלה מסכמים שוק שמתכווץ. אבל מה שהטבלה לא מראה הוא שמדד מחירי הדיור של הלמ"ס, שמתבסס על המחירים החוזיים המדווחים, אינו מסוגל לקלוט את ההנחה הגלומה בהטבות המימון. בנק ישראל, שפרסם ב-23 במרץ 2025 טיוטת הוראת שעה התקפה עד תום 2026 "המטילה מגבלות על הטבות המימון של הקבלנים", הבין את הבעיה - אבל הכלים להסדרה מוגבלים.

עוד נתון משמעותי: רכישות המשקיעים ירדו ל-1,088 דירות, 16% מסך העסקאות - אותה רמה כמו ינואר 2025. מאז אוקטובר 2021, "נגרעו ממלאי הדירות בידי משקיעים 8,182 דירות", כותב הדוח - כמות שאינה משמעותית ביחס למלאי הדירות העומדות להשכרה. בפשט: המשקיעים לא עוזבים בגדול, אבל גם לא מגדילים פוזיציות.