300 דירות, מלון ומרכז כנסים: אושרה תוכנית חדשה במתחם הגרנד קניון בחיפה

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה אישרה למתן תוקף תוכנית חדשה ומשמעותית להתחדשות מתחם הגרנד קניון בחיפה. התוכנית כוללת הקמת 300 יחידות דיור חדשות, שטחי ציבור, מלונאות, מסחר ותעסוקה, לצד שדרוג המרחב הציבורי והנגשתו לתושבים.

לפי התוכנית, יתווספו שטחי בנייה מעל הקניון הקיים, תוך שילוב של מגורים, מסחר, תעסוקה, מלונאות ופנאי באותו מתחם. במסגרת המהלך תפונה תחנת התדלוק הקיימת, ובמקומה יוקם מגדל מגורים מעל קומת מסחר ושטחי ציבור מבונים. מיקום המגדל, הצמוד למדרון ההר, נחשב מתאים יותר למרחב העירוני לעומת התוכנית שאושרה בעבר.

למה קניונים מוסיפים מגורים ומלונאות מעל הגג

המהלך הזה חוזר בשנים האחרונות במרכזי מסחר ותיקים ברחבי הארץ, והכלכלה שמאחוריו ברורה. קניון שנבנה לפני עשורים יושב בדרך כלל על קרקע יקרה במיוחד, עם חניון גדול, חיבור לצירי תנועה ראשיים ותשתיות מים, ביוב וחשמל שכבר קיימות במקום. תוספת זכויות בנייה מעל מבנה כזה מייצרת ערך חדש בלי הצורך להכשיר קרקע בתולית ובלי להוסיף תשתית עירונית מאפס. עבור הרשות המקומית זו דרך להגדיל היצע דיור באזור מבונה, ועבור בעלת הנכס זו הזדמנות לגוון את מקורות ההכנסה.

הגיוון הזה חשוב לבעלים יותר מבעבר. הכנסות מדמי שכירות קמעונאיים נשענות על מחזורי מכירות בחנויות, ואלה נתונים לתחרות מצד המסחר המקוון ולתנודות בהוצאה הפרטית. מגורים ומלונאות מייצרים תזרים מסוג אחר: דירות נמכרות או מושכרות ומספקות הכנסה שאינה תלויה בביצועי החנויות שמתחת, ומלון מייצר תנועה קבועה של אורחים שממילא צורכים במקום. במונחי שווי נכס, ערבוב שימושים נוטה להוריד את התנודתיות של ההכנסה התפעולית, וזה משפיע ישירות על מכפיל ההיוון שבו מתומחר הנכס.

בהתאם למדיניות עיריית חיפה לעידוד מלונאות בעיר, יוקמו מעל הקניון ארבע קומות שישמשו למלון ולמרכז כנסים. בנוסף לכך יתווספו שטחי מסחר ותעסוקה, ועל גג הקניון יפותחו שטחים לפעילות תרבות ופנאי שיהיו פתוחים לציבור.

חיפה מקדמת זה כמה שנים הרחבה של מלאי החדרים שלה, ומרכז כנסים הוא מרכיב שמכוון לתיירות עסקית יותר מאשר לנופש. הבדל הסוג הזה משנה את מודל ההכנסה: תיירות עסקית מתפרסת על ימות השבוע ועל עונות שקטות, בעוד תיירות פנאי מרוכזת בסופי שבוע ובחגים. מלון שנשען על כנסים משיג בדרך כלל תפוסה יציבה יותר לאורך השנה, וזו הסיבה שערים רבות מציעות תמריצי תכנון דווקא לשילוב הזה.

מגדל מגורים במקום תחנת דלק, ומעבר תת קרקעי שנפתח לכל שעות היממה

בתוכנית ניתן דגש גם לשיפור הנגישות והחיבוריות באזור. במסגרת זו ישודרג המעבר התת-קרקעי להולכי רגל המחבר בין שני צדי רחוב שמחה גולן, כך שיהיה פתוח ועצמאי לאורך כל שעות היממה, בלי תלות בשעות הפעילות של הקניון ובלי צורך לעבור דרך המבנה עצמו.

חשוב: מאגר מחירי הדירות של ביזפורטל בערים המרכזיות בארץ

הסעיף הזה נראה שולי ברשימה, והוא מהמשמעותיים ביותר לתושבי הסביבה. מעבר שפעיל בשעות הקניון בלבד מתפקד כחלק מהמסחר, ואילו מעבר עצמאי הופך לתשתית עירונית לכל דבר. ההבדל מורגש בעיקר בשעות הערב, בסופי שבוע ובחגים, כשהמבנה סגור והולך הרגל נדרש להקיף את הרחוב.

בנוסף, התוכנית כוללת מענה לצרכים התפעוליים של מערך התחבורה הציבורית באזור, שיפור הגישה לנחל הגיבורים והרחבת השטחים הציבוריים הפתוחים באמצעות פיתוח גג הקניון.

פינוי תחנת התדלוק הוא ביטוי לשינוי בערך הקרקע. תחנת דלק צורכת שטח קרקע גדול יחסית ומייצרת הכנסה נמוכה למטר בהשוואה למגורים במרכז עירוני, ולכן היא בין השימושים הראשונים שנדחקים החוצה כשמתחם מקבל זכויות בנייה חדשות. הצמדת המגדל למדרון ההר נועדה למזער את החסימה הוויזואלית של הנוף, שיקול מרכזי בתכנון בחיפה בשל הטופוגרפיה שלה.

מתכנן מחוז חיפה במינהל התכנון, רונן סגל, אמר: "מתחם הגרנד קניון הוא מתחם ותיק שמתעדכן ומתאים את עצמו למגמות העירוניות של התקופה באמצעות שילוב מגורים ומלונאות באזור שעד כה שימש בעיקר למסחר. הקניון נפתח אל הרחוב עם חזית מסחרית חדשה ומייצר פעילות גם על הגגות. התוכנית מהווה תמריץ למימוש שטחי המלונאות המאושרים, אשר היה קושי לממשם עד כה".

יו"ר הוועדה המחוזית חיפה, רות שורץ, אמרה: "הגרנד קניון נמצא במיקום ייחודי הקרוב לטבע עירוני עם נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית. התוכנית תסייע ביצירת מרחב עירוני פעיל יותר ומחובר יותר אל הסביבה המיידית. התוכנית משפרת את הקישוריות בין שני צדי הרחוב וגם בין הרחוב ובין נחל הגיבורים".

מאישור תוכנית ועד מנוף באתר

את התוכנית הגישה חברת מרכזי מסחר (אזו-ריט) בע"מ, והיא נערכה על ידי האדריכל גיא ארבל ממשרד אורן מ.א.ז אדריכלים.

אישור למתן תוקף הוא שלב שמסיים את מסלול התכנון הסטטוטורי, והוא רחוק ממנוף באתר. אחרי הפרסום נדרשים היתרי בנייה, תשלום היטלי השבחה, תכנון מפורט ולוחות זמנים שמתואמים עם פעילות הקניון עצמו, שאמור להמשיך לתפקד במהלך העבודות. בפרויקטים של בנייה מעל מבנה מסחרי פעיל, דווקא השלב הזה הוא היקר והמורכב, משום שהוא מחייב חיזוק של המבנה הקיים ותכנון שלבי שמאפשר לחנויות להישאר פתוחות. השאלה המעשית שנותרה פתוחה היא באיזה קצב ייצא המימוש לדרך, ובאיזה סדר יוקמו רכיבי המגורים והמלונאות.