תמא 38: הדירה עולה מ-1.9 מיליון ל-3.3 מיליון שקל, וכל הרווח פטור ממס

1,415,000 שקל הוא הרווח הנקי שמחשב כלי חדש לדייר בפרויקט הריסה ובנייה, על דירה ששווה היום 1.9 מיליון שקל. הדירה החדשה מוערכת ב-3,315,000 שקל, כלומר עלייה של 74.5% על פני 4.5 שנות פרויקט, שהן 13.2% בשנה בממוצע.

750,000 שקל מגיעים מתוספת שטח של 25 מטרים רבועים, לפי 30 אלף שקל למטר בבניין חדש באזור. זהו הרכיב הגדול ביותר בתמורה, והוא גם היחיד שהדייר יכול למדוד מראש בסרגל על גבי התוכנית.

228,000 שקל הם פרמיית הבניין החדש על השטח הקיים, 12% מעל שווי הדירה הישנה. אליהם מצטרפים 198,000 שקל עבור ממ"ד, 144,000 שקל עבור מרפסת שמש ו-95,000 שקל עבור מעלית. ארבעת הרכיבים האלה נשמעים כמו שיפורי נוחות, ובפועל הם יותר מ-40% מהרווח.

שלושה סוגי פרויקט נבחרים בראש הכלי: תמ"א 38/1 של חיזוק ותוספת, תמ"א 38/2 של הריסה ובנייה מחדש, ופינוי בינוי. אחריהם מזינים את שווי הדירה היום, את השטח הנוכחי, את תוספת השטח המובטחת בהסכם ואת השווי למטר בבניין חדש באזור. חמש תיבות סימון מוסיפות ממ"ד, מרפסת, מעלית, חניה ומחסן.

השווי למטר בבניין חדש הוא השדה שדורש עבודה אמיתית מהדייר. מדובר בנתון שנאסף מעסקאות אחרונות בפרויקטים חדשים באותו רחוב או באותה שכונה, והפער בין הערכה אופטימית להערכה שמרנית מגיע לעשרות אלפי שקלים על כל מטר של תוספת.

תיבת הסימון על היזם היא זו שהופכת את התוצאה. בחישוב שנבדק היזם נושא בשכירות החלופית ובהוצאות המעבר, ולכן העלויות שנופלות על הדייר מסתכמות באפס. הסרת הסימון מכניסה את שכר הדירה החלופי לחישוב, וב-6,200 שקל לחודש על פני 4.5 שנים מדובר ביותר משליש מיליון שקל שיורדים מהרווח.

הפטור ממס הוא מה שהופך את הרווח הזה לנטו. התמורה בהתחדשות עירונית פטורה ממס שבח וממס רכישה בכפוף לתנאי פרק חמישי 4 ופרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, וזהו הבדל מהותי מול מכירה רגילה של דירה שהושבחה. מס שבח והפטורים ששווים מאות אלפי שקלים משווה בין המצבים.

4.5 שנים הן משך הפרויקט שהוזן, והן משתנות מאוד בין המסלולים. חיזוק ותוספת קצרים יותר מהריסה ובנייה, ופינוי בינוי הוא הארוך מכולם ולעיתים חוצה עשור. הזזת השדה הזה שומרת על אותו רווח בשקלים ומורידה משמעותית את התשואה השנתית, וזהו המספר שראוי להשוות מול אלטרנטיבות.

היטל השבחה, הוצאות משפטיות אישיות וריהוט מחדש נשארים מחוץ לחישוב. הראשון מוטל בדרך כלל על היזם, והשניים האחרים נופלים על הדייר בסכומים שמגיעים לעשרות אלפי שקלים. מדרגות מס הרכישה רלוונטיות למי ששוקל למכור את הדירה החדשה בהמשך ולרכוש אחרת.

• ליד הרק"ל: בית חולים ישן בבת ים יפנה מקום למגדל
• כפר סבא: אושרה תוכנית "פארק המוביל" עם 2,134 יחידות דיור

הכלי מציג אומדן ולא שומה. השווי בפועל נקבע בשומה פרטנית שמבצע שמאי מטעם הדיירים, והמספרים שמופיעים במסך נועדו לתת לדייר סדר גודל לפני הפגישה עם היזם ולפני החתימה על ההסכם.