מצוקת הקבלנים והמלאי הגדול בבאר שבע - דוח האוצר

במבט ראשון יולי נראה כמו עוד חודש חלש בשוק הדיור. 7,692 דירות החליפו ידיים, חדשות ויד שנייה, ירידה של 4% לעומת יולי אשתקד. אלא שהמספר הזה מסתיר שוק חופשי חלש הרבה יותר. בניכוי הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי נשארות 6,582 עסקאות בלבד, ירידה של 9% בתוך שנה ושל 13% לעומת יוני. אגף הכלכלן הראשי באוצר מגדיר את הרמה הזאת כאחת הנמוכות שנרשמו לפחות מתחילת שנות האלפיים.

ההשוואה ל-2002 ממחישה עד כמה השוק קפוא. מאז אותה שנה היו רק שני חודשי יולי חלשים יותר, יולי 2002 ויולי 2023. מספר העסקאות בשוק החופשי גבוה כיום ב-18% בלבד מזה שנרשם ביולי 2002, בזמן שמספר משקי הבית בישראל גדל מאז בכ-60%. כלומר, יש הרבה יותר משפחות והרבה פחות עסקאות ביחס לגודל האוכלוסייה.

גם העלייה שנרשמה במאי וביוני נעצרה. חלק ממנה נבע מבסיס השוואה חלש בתקופה המקבילה, סביב מבצע עם כלביא והמתיחות מול איראן. גם לוח השנה השפיע על יולי הנוכחי, בגלל ימי בין המצרים, אבל הנתונים הרחבים משאירים כיוון די ברור.

בשוק היד השנייה נסגרו 4,724 עסקאות, ירידה של 11% לעומת השנה שעברה ושל 9% לעומת יוני. גם כאן, רק ביולי 2002 וביולי 2023 נרשמו מספרים נמוכים יותר.

אצל הקבלנים התמונה מעניינת אפילו יותר. הם מכרו 2,968 דירות, עלייה של 9% בתוך שנה, אבל כל העלייה הגיעה מהדירות המסובסדות. בשוק החופשי נמכרו 1,858 דירות חדשות בלבד, ירידה של 5% לעומת השנה שעברה וצניחה של 22% בתוך חודש.

לעומת זאת, המדינה ממשיכה לייצר עסקאות. ביולי נרכשו 1,110 דירות במסגרת התוכניות המסובסדות, זינוק של 46%. זה החודש השלישי ברציפות עם יותר מאלף עסקאות כאלה, רצף חריג בשנים האחרונות. מינואר עד יולי נרכשו 6,231 דירות מסובסדות, עלייה של 19%, בזמן שמספר העסקאות בשוק החופשי עלה באותה תקופה ב-1% בלבד.

הפער הזה ממחיש כמה גדולה כיום ההשפעה של תוכניות כמו מחיר למשתכן ודירה בהנחה. 36% מהעסקאות המסובסדות ביולי התרכזו בקריית גת, במחיר ממוצע של 1.34 מיליון שקל. במגדל העמק נמכרו קצת יותר ממאה דירות במחיר ממוצע של 1.16 מיליון שקל, ברכסים כ-80 דירות ב-1.29 מיליון שקל וברמת גן כ-60 דירות ב-1.73 מיליון שקל.

גם רוכשי הדירה הראשונה, הקבוצה היחידה שרשמה גידול ביולי, נשענים במידה רבה על הסבסוד. בסך הכל הם רכשו 4,505 דירות. בניכוי הדירות המסובסדות נשארות 3,395 עסקאות, ירידה של 5% בתוך שנה ושל 9% לעומת יוני. בתל אביב, ירושלים ונתניה נרשמו ירידות, בעוד אזור חיפה הציג עלייה של 11%.

בדרום המצב קשה יותר. באזור באר שבע נמכרו ביולי 311 דירות, ירידה של 18%. מתחילת השנה נמכרו באזור 1,974 דירות, ירידה של 25%, החדה בישראל. בעיר באר שבע עצמה נמכרו בשבעת החודשים הראשונים 170 דירות חדשות, לעומת 281 בתקופה המקבילה ו-666 בשנת 2024. בתוך שנתיים מדובר בירידה של 74%. (להרחבה: משקיעים בדירה? אפשר גם להפסיד - זה מה שקרה לרוב המשקיעים בבאר שבע)

• בבאר יעקב מחירי הדירות יורדים, ובראשון לציון הם תקועים במקום
• רמת גן מול גבעתיים: ירידה מתונה ברמת גן, יציבות בגבעתיים; ומה הפער בין הערים?

במקביל, מלאי הדירות בעיר ממשיך לגדול. כ-1,100 דירות חדשות מחכות כיום לקונה, עלייה של 15% בתוך שנה. בקצב המכירות הנוכחי יידרשו 38 חודשים כדי למכור את המלאי הזה. לפני שנה נדרשו 20 חודשים ולפני שנתיים 12 בלבד. היקף המלאי הרחב בשוק כבר הפך לבעיה בפני עצמה, בין היתר בגלל האופן שבו דירות נגרעות מהנתונים גם כשהן עדיין מחכות לקונה. כמה דירות באמת מסתתרות מאחורי מלאי הדירות החדשות

גם בערים הסמוכות המגמה חלשה. באופקים נמכרו מתחילת השנה 205 דירות, ירידה של 52%, ובנתיבות 539 דירות, ירידה של 30%. נתיבות מעניינת במיוחד בגלל מבצעי המימון. ב-2025 דווחה הטבת מימון בכשני שלישים מהמכירות בעיר. במחצית הראשונה של השנה השיעור ירד ל-44% וביולי ל-37%.

במקביל נרשמת שם שכיחות גבוהה יחסית של ביטולי עסקאות. 43.6% מביטולי העסקאות בדרום, בחוזים שנחתמו ב-2023 וב-2024, הגיעו מנתיבות, אף שחלקה של העיר במכירות באזור עמד על 25.8%. הפער הזה מחזק את השאלה כמה מהביקוש שנוצר בשנים האחרונות נשען על מבצעי תשלום נדיבים יותר מאשר על יכולת רכישה רגילה.

מבצעי המימון חוזרים, אבל הכסף מתרכז אצל מעט חברות

אחרי כמה חודשים של ירידה, הטבות המימון שוב מתרחבות. בחמשת אזורי מיסוי המקרקעין שבהם איכות הדיווח מאפשרת בדיקה טובה יותר - המרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע - 27% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי ביולי כללו הטבת מימון. מדובר בעלייה של ארבע נקודות אחוז בתוך חודש, אחרי עלייה של שלוש נקודות בחודש שקדם לו.

הקבלנים משתמשים במימון כדי להימנע מהורדת מחיר רשמית. במקום להוריד 100 אלף שקל ממחיר הדירה, אפשר לדחות את רוב התשלום למסירה, לסבסד ריבית או לוותר על הצמדה למדד תשומות הבנייה. מבחינת הקונה זו עדיין הטבה כספית, ומבחינת הקבלן מחיר המחירון נשאר גבוה. היזמים כבר מוכרים אשראי במקום להוריד מחירים

• "מישהו כאן טועה": במיטב מזהירים מאג"ח של חברות הנדל"ן וממליצים להקטין חשיפה
• 60 דונם , 4000 דירות: תוכנית ההתחדשות שתשנה את שכונה ה' בבאר שבע

גם האוצר מזהיר שהנתונים כנראה מפספסים חלק מההטבות. בדיקות של חוזי מכר מצאו מקרים שבהם הקבלן ויתר על הצמדת התשלומים למדד תשומות הבנייה, אף שהעסקה עצמה לא סומנה כמבצע מימון. לכן שיעור ההטבות בפועל עשוי להיות גבוה יותר.

הפערים בין האזורים גדולים. באזור המרכז 39% מהמכירות כללו הטבה. בנתניה שיעור העסקאות עם הטבות גבוה במיוחד ומגיע בחלק מהחתכים ל-44%. בתל אביב מדובר ב-17%, ובבאר שבע ירד השיעור מ-38% לפני שנה ל-19% ביולי.

גם שיעור הדירות שנמכרות "על הנייר" נשאר גבוה ועומד על 57%, אם כי הוא נמוך בארבע נקודות אחוז מיולי אשתקד. במרץ 2025, ערב כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף, השיעור הגיע ל-67%.

החולשה במכירות כבר מגיעה גם לתזרים של הקבלנים. שווי העסקאות החדשות שנחתמו ביולי, או התזרים הפוטנציאלי, הסתכם ב-6.7 מיליארד שקל, ירידה ריאלית של 9% בתוך שנה וצניחה של 28% לעומת יוני. 22% מהסכום הגיעו מדירות מסובסדות, עלייה של שבע נקודות אחוז לעומת השנה שעברה.

התזרים שנכנס בפועל לקופות הקבלנים דווקא עלה ב-7% במונחים ריאליים ל-6.3 מיליארד שקל. ההסבר הוא פער הזמנים בין חתימת החוזה לבין התשלומים. חלק מהכסף שנכנס ביולי מגיע מעסקאות שנחתמו חודשים ואף שנים קודם.

גם כאן הריכוזיות גבוהה. שמונה חברות בלבד קיבלו כחמישית מהתזרים בפועל. אחרי הפחתת התשומות התזרים נטו של הענף הגיע לכ-1.1 מיליארד שקל, לעומת 670 מיליון שקל ביולי אשתקד, ואותן שמונה חברות ריכזו כמעט 70% ממנו. במילים פשוטות, חלק קטן מהחברות עדיין מייצר הרבה מזומן, בזמן שחלק גדול מהענף מתמודד עם שוק הרבה יותר קשה.

המשקיעים ממשיכים לשבת בצד. ביולי הם רכשו 1,146 דירות, ירידה של 4% בתוך שנה ושל 18% לעומת יוני. חלקם בכלל העסקאות נשאר 15%. באזור המרכז נרשמה ירידה של 26% ברכישות המשקיעים ובתל אביב ירידה של 22%.

נתניה הולכת בכיוון אחר. רכישות המשקיעים באזור זינקו ביולי ב-69%, אחרי עלייה של 131% ביוני. בחודשיים האלה בלבד נרכשו כ-380 דירות להשקעה, כמעט 40% מכל הרכישות שביצעו משקיעים באזור מתחילת השנה. האוצר קושר את ההתעוררות לשיעור הגבוה של הטבות המימון, וביוני נכללה בנתונים גם רכישה של קרן ריט.

בכל הארץ המשקיעים עדיין מוכרים יותר מכפי שהם קונים. ביולי הם מכרו 1,366 דירות, כך שמלאי הדירות שבידיהם ירד בעוד 220 יחידות. מאז אוקטובר 2021, ערב העלאת מס הרכישה למשקיעים, נגרעו מהמלאי הזה 8,697 דירות.

גם תושבי החוץ נשארים שחקן קטן יחסית. הם רכשו ביולי 115 דירות, ירידה של 12%, ובניכוי המכירות שלהם נשארו 70 רכישות נטו. 53% מהרוכשים היו מארה"ב, 21% מצרפת ו-11% מבריטניה. ירושלים עדיין מובילה, אבל חלקה ירד לכשליש מהרכישות מתחילת השנה, לעומת 43% בשנת 2025.

משפרי הדיור ספגו את הירידה החדה ביותר מבין הקבוצות הגדולות. הם רכשו ביולי 2,040 דירות, ירידה של 18% בתוך שנה ושל 17% לעומת יוני. ירידות נרשמו בשמונה מתוך עשרה אזורים, ובחיפה הן הגיעו ל-41%. גם שיעור משקי הבית שעוברים לדירה זולה יותר ירד ל-26%, ארבע נקודות אחוז פחות מיולי אשתקד.

ברקע, מחירי הדירות נמצאים בירידה שנתית של כ-1.5% לפי מדד הלמ"ס, והמלאי הארצי של דירות חדשות שמחכות לקונה עדיין גבוה מ-80 אלף יחידות. הריבית אמנם ירדה כמה פעמים, ובתחילת ספטמבר בנק ישראל הוריד אותה שוב ל-3.25%, אבל עד עכשיו הריבית הנמוכה יותר עדיין לא הצליחה לייצר חזרה משמעותית של קונים לשוק. הורדת הריבית ל-3.25% והתגובה של מניות הנדל"ן

בסוף 2026 מגיע מבחן נוסף. הוראת השעה של בנק ישראל, שמגבילה מבצעי דחיית תשלום והלוואות בלון בסבסוד קבלנים, אמורה להסתיים. בחודשים הקרובים הפיקוח על הבנקים יצטרך להחליט אם להאריך אותה, לשנות אותה או לתת לה לפקוע. הנתונים של יולי מראים שהקבלנים כבר חוזרים להשתמש ביותר הטבות, כולל כאלה שקשה יותר לזהות בנתונים הרשמיים, ולכן ההחלטה הזאת תשפיע ישירות על הדרך שבה ינסו למכור את עשרות אלפי הדירות שמחכות כיום לקונים.