שוק הנדל"ן הישראלי חזר לספוג מכה קשה ברבעון הראשון של 2025 - סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסם היום משרד האוצר מציירת תמונה של שוק שנבלם באופן חד, עם ירידות משמעותיות כמעט בכל הפרמטרים. בסקירה מודגש כי זה גם המצב ברבעון השני, ואפשר כמובן להוסיף שזה המצב גם בחודשים יולי ואוגוסט. לצד השוק שנחלש מבחינת כמות העסקאות, נרשמות ירידות מחירים שמגיעות לכ-5%-10%.  

הדוח מתייחס באופן נרחב למשקיעים בדירות להשקעה. דירות מספקות תשואה טובה על פני השנים, אבל האם זה בהכרח נכון? לא בכל מקום ולא בכל דירה. אחד הנתונים החשובים בדוח הוא הקיפאון במחירים בבאר שבע. עיר שלכאורה יש לה את כל הסיבות לשגשג - אוניברסיטה, עיר הבה"דים, מרכז סייבר, נשארת תקועה מבחינת מחירים כשהאזורים ליד דווקא מתחזקים. 

מחיר הדירות בבאר שבע בעשור האחרון עלו בכ-40%-50% כחצי מהעליות מחירים בממוצע ארצי. למעשה, בשכונות הוותיקות עלו בשיעור נמוך יותר, בעוד שבשכונות חדשות היו עליות משמעותיות יותר, וכך אפשר לקנות בשכונות הישנות דירות בבאר שבע במחיר למ"ר גם של 9 עד 11 אלף שקל. זה כנראה לא יותר מעלות הבנייה והקרקע לקבלן  (נחזור למשקיעים בהמשך)  

נתון בולט נוסף שנמצא בדוח -  מכירות הקבלנים בשוק החופשי צנחו ב-24% והסתכמו ב-6,427 דירות בלבד, לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מדובר בירידה החדה ביותר מזה שנתיים, כאשר הנתונים החלקיים מהרבעון השני מצביעים על החמרה נוספת עם צניחה של 46%.

• "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
• מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כשהמימון נגמר, הקונים נעלמים

הסיבה המרכזית לקריסה במכירות הדירות החדשות נעוצה בסיומם של מבצעי המימון הנדיבים שהציעו הקבלנים במהלך 2024. כפי שעולה מהסקירה, "הירידה החדה במכירות הקבלנים ברבעון הראשון של 25', אשר התעצמה ברבעון השני, חלה לאחר גידול חד שנרשם בשנת 24', אשר תומרץ ע"י מבצעי המימון של הקבלנים".

הנתונים מגלים עד כמה התמכרו הרוכשים להטבות המימון: באזור באר שבע, למשל, כ-60% עד 80% מהעסקאות בקרב רוכשי דירה ראשונה נעשו עם הטבות מימון שבהן רק 15% ממחיר הדירה שולם במועד החתימה. באזור נתניה, יותר ממחצית הדירות החדשות שנרכשו על ידי זוגות צעירים היו עם הטבות מימון.

המגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון באפריל 2025 היכו את השוק בעוצמה רבה. "התעצמות הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי ברבעון השני, אשר הגיעה לירידה של 46% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, יש בה כדי לבטא בין היתר את המגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים", נכתב בסקירה.

• אמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים
• מחיר למשתכן ארקדה באלעד בשלבי סיום, עם הכפלת ערך מיום הרכישה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק...

המשקיעים בורחים, והפסדים מתרחבים

סגמנט המשקיעים, שהיווה בעבר מנוע צמיחה משמעותי לשוק, ממשיך להצטמק. רכישות המשקיעים ירדו ל-3,520 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז סוף 2023. יתרה מכך, 10.5% מהמשקיעים שמכרו דירות ברבעון הראשון ספגו הפסד הון ריאלי - הרמה הגבוהה ביותר מזה חמש שנים.

התופעה בולטת במיוחד בערי המרכז. בחולון וברמת גן, כ-11% מהדירות שמכרו משקיעים הניבו הפסד, זאת לעומת שיעורים אפסיים בעבר. "בחולון ור"ג מדובר בגידול משמעותי בשיעור זה לעומת רבעון הראשון של 24', הנע בין 8-9 נקודות אחוז", מציינת הסקירה.

באזור באר שבע המצב חמור עוד יותר - 31% מהמשקיעים שמכרו דירות ספגו הפסד. כשמדברים על הפסד ריאלי הרי שמדובר כבר על כמות גדולה יותר של משקיעים שהפסידו, כנראה שרוב המשקיעים בבאר שבע מופסדים ריאלית. 

המלאי הכולל של דירות בידי משקיעים ממשיך להצטמצם. מאז דצמבר 2021 נגרעו כ-12 אלף דירות ממלאי זה, כאשר ברבעון הראשון של 2025 לבדו נגרעו 730 דירות נוספות.

שוק היוקרה: ירושלים מנצחת, תל אביב נחנקת

בניגוד למגמה הכללית, שוק היוקרה (דירות מעל 10 מיליון שקל) דווקא רשם גידול קל ל-136 עסקאות. אולם מאחורי הנתון הכולל מסתתרת תמונה מורכבת של פערים גיאוגרפיים חדים.

בתל אביב, למרות 75 עסקאות שבוצעו, חלה ירידה דרמטית במשקל הדירות החדשות בסך המכירות - מ-70% ברבעון הראשון של 2024 ל-56% בלבד כעת. "עצם העובדה שחל גידול משמעותי במשקל עסקאות יד שניה בפלח שוק היוקרה בת"א, כאשר מלאי הדירות החדשות הלא מכורות בת"א מגיע לרמה של כעשרת אלפי דירות, עשויה לרמז כי מוכרי יד שניה בפלח שוק זה גילו גמישות גבוהה יותר במחיר", מנתחת הסקירה.

לעומת זאת, בירושלים השוק פורח: 24 עסקאות בלבד, אך 75% מהן בדירות חדשות. הממצא המפתיע - 42% מרוכשי דירות היוקרה בירושלים הם תושבי חוץ, לעומת 8% בלבד בתל אביב. סך רכישות תושבי החוץ בירושלים הגיע ל-258 דירות, המהוות כעשירית מכלל העסקאות באזור.

פער נוסף בולט בין הערים: בירושלים כ-90% מדירות היוקרה נרכשות להשקעה, לעומת כמחצית בתל אביב. המחירים בשוק היוקרה התל אביבי רשמו ירידה של עד 9%, בעוד בירושלים נשמרה יציבות יחסית.

הזוגות הצעירים נסוגים לפריפריה

רכישות "דירה ראשונה" בשוק החופשי ירדו מתחת לרף הפסיכולוגי של 10,000 דירות והסתכמו ב-9,618 בלבד - ירידה של 11%. "לראשונה מאז הרבעון האחרון של 23' ירד מספר רכישות סגמנט זה בשוק החופשי אל מתחת לעשרת אלפי דירות ברבעון", מדגישה הסקירה.

משקל הפריפריה בקרב רוכשי דירה ראשונה עלה ל-48.6%, כאשר באזור באר שבע נרשמה הרמה הגבוהה ביותר של רכישות בקרב סגמנט זה - 1.7 אלף דירות. המחיר הממוצע לדירה באזור עמד על 1.6 מיליון שקל, והשכר הממוצע למשק בית של הרוכשים - 14.8 אלף שקל ברוטו בלבד.

הנתון המדאיג: משקל הדירות החדשות בסך רכישות הזוגות הצעירים צנח ל-24.7% בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מזה שלוש שנים. ברבעון השני המשקל ירד עוד יותר לכ-22%.

מלאי ענק ללא קונים

אחד הנתונים המטרידים ביותר בסקירה הוא הפער ההולך וגדל בין התחלות הבניה למכירות בפועל. הפער המצטבר בין התחלות הבניה לשוק החופשי לבין מכירות הקבלנים הגיע ל-25 אלף דירות. מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה זינק מ-54 אלף בתחילת 2023 ל-81 אלף דירות כעת.

"ירידה חדה זו במכירות הקבלנים, כאשר קצב התחלות הבניה שומר על רמה גבוהה, באים לידי ביטוי בין היתר בפער חיובי מצטבר", מזהירה הסקירה.