רובע כצנלסון בראשון לציון: 4 חדרים ב-1.95 מיליון, בבניין חדש 3.35 מיליון
80 דירות החליפו ידיים בשכונה בשנה האחרונה במחיר ממוצע של כ-25,700 שקל למ"ר. הדירות הוותיקות נסגרות בערך במחירים של לפני שנתיים, החדשות ב-30 אלף שקל למ"ר ומעלה, והמרחק בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה נמדד במאות אלפי שקלים
רובע כצנלסון יושב בלב המערב הוותיק של ראשון לציון, בין רוטשילד לשדרות ז'בוטינסקי, קרוב לכביש 4. רוב הבניינים כאן נבנו בשנות ה-60 וה-70, שלוש עד ארבע קומות בלי מעלית, וסביבם מתנהל אחד מריכוזי ההתחדשות העירונית הגדולים בעיר: קרוב לשלושים פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי בשלבים שונים, מהחתמות ראשונות ועד בנייה בפועל, עם תוספת מתוכננת של כאלפיים דירות עד סוף העשור. בשנה האחרונה החליפו ידיים בשכונה 80 דירות, במחיר ממוצע של כ-25,700 שקל למ"ר.
הממוצע הזה מסתיר שוק שמתנהל בשני מחירים נפרדים. דירת 4 חדרים בת 90 מ"ר ברחוב כצנלסון, בבניין משנת 1970, נמכרה בסוף יוני בכ-1.95 מיליון שקל, פחות מ-22 אלף שקל למ"ר. באותם ימים נסגרו ברחוב טשרניחובסקי, בבניין חדש שמיועד לאכלוס ב-2027, שתי עסקאות על דירות 4 חדרים בנות 105 מ"ר: אחת בכ-3.16 מיליון שקל והשנייה בכ-3.35 מיליון, יותר מ-30 אלף שקל למ"ר. בין בניין שההתחדשות הגיעה אליו לבניין שעדיין ממתין נפער פער של 40% ויותר על כל מטר.
בין הקצוות נמצא דור הביניים. דירת 4 חדרים בת 100 מ"ר ברחוב הפרדס הראשון, בבניין משנת 2001, עברה ביוני בכ-2.52 מיליון שקל, ודירה באותו גודל ברחוב כצנלסון, בבניין משנת 2006, הגיעה לכ-2.92 מיליון. בקצה הזול, דירת 3.5 חדרים בת 79 מ"ר בקומה ראשונה ברחוב ברזילי נמכרה בכ-1.92 מיליון שקל, ובסביבת השכונה, ברחוב התקווה שבאברמוביץ הגובלת, נמכרה דירת 3 חדרים קטנה בת 63 מ"ר בבניין משנת 1970 בכ-1.95 מיליון - קרוב ל-31 אלף שקל למ"ר, מחיר שמגלם כבר היום ציפייה לפרויקט.
מה קרה למחירים בשנה האחרונה
המחיר הממוצע בשכונה טיפס ברציפות עד 2024, ושם נעצר. מאז הוא ירד מהשיא ומדשדש, ובדירות הוותיקות, שהן רוב השוק המקומי, הכיוון בשנה האחרונה הוא יציבות עם נטייה לירידה: דירת 4 חדרים ממוצעת נסגרת סביב 2.05 מיליון שקל ודירת 3 חדרים סביב 1.9 מיליון. את הממוצע הכולל מושכות למעלה כמעט רק הדירות החדשות שנמסרות בפרויקטים. מי שמסתכל על הממוצע רואה שכונה שמתייקרת; מי שקורא את העסקאות אחת אחת רואה דירות ותיקות שנמכרות בערך במחירים של לפני שנתיים.
הפער בין המבוקש לנסגר משלים את התמונה. 44 דירות מוצעות כרגע למכירה בשכונה, וחשוב לקרוא אותן נכון: המחירים במודעות הם מחירי היצע, מה שהמוכר מבקש, ובדרך לחוזה הם יורדים במשא ומתן. דירת 4 חדרים בת 99 מ"ר בקומה שלישית מוצעת ב-1.99 מיליון שקל, צמוד למחירי הסגירה, אבל רוב המודעות מבקשות יותר: 4 חדרים בני 120 מ"ר ב-2.29 מיליון, 4 חדרים בני 114 מ"ר ב-2.65 מיליון, ודירת 5 חדרים בת 137 מ"ר ב-3.19 מיליון. מול מחיר סגירה ממוצע של כ-2.05 מיליון לדירת 4 חדרים, המרחק בין המודעה לחוזה נמדד פעמים רבות במאות אלפי שקלים, וכמעט תמיד הוא נסגר כלפי מטה.
כמה שנים זה באמת לוקח
ההתחדשות היא ההימור המרכזי של מי שקונה כאן דירה ותיקה, ולוח הזמנים הוא החלק שקשה לתמחר. פרויקט פינוי-בינוי גדול בעיר, 114 דירות שיחליפו 38 ישנות, נמצא רק בשלב שבו נבחרה החברה המבצעת, ומשם הדרך לחפירה עוברת בחתימות דיירים, תכנון מפורט, היתרים ומימון - תהליך שנמדד בשנים. גם התמורה שהדיירים מקבלים בפרויקטים כאלה הצטמצמה לעומת העבר. שוק השכירות המקומי נשאר בינתיים זול יחסית: כ-4,900 שקל בחודש לדירת 3 חדרים וכ-6,000 שקל ל-4 חדרים, ודירה שנכנסת לפרויקט יוצאת משוק ההשכרה לכמה שנים, מה שמצמצם בהדרגה את היצע הדירות הזולות בשכונה.
יתרונות וחסרונות
בצד היתרונות: מחירי כניסה מהנמוכים בסביבה - דירות 3 חדרים סביב 1.9 מיליון שקל ודירות 4 חדרים ותיקות סביב 2 מיליון; קרבה לצירי רוטשילד וז'בוטינסקי ולכביש 4; גן מנהיגי האומה בקצה השכונה; ופוטנציאל השבחה ממשי למי שהבניין שלו ייכנס לפרויקט ויגיע לקו הסיום.
בצד החסרונות: רוב המלאי ותיק, בלי מעלית ובלי חניה מוסדרת, והחניה ברחובות צפופה; מי שגר ליד אתר בנייה פעיל חי שנים עם רעש, אבק ומשאיות, וכאן זה קורה בכמה מתחמים במקביל; הצירים הראשיים עמוסים בשעות הבוקר והערב; והימור ההתחדשות עלול גם להיתקע - בניין שהפרויקט שלו מתעכב נשאר בניין ישן, ומי ששילם עליו מחיר שמגלם פרויקט נשאר עם הפרמיה תקועה בהמתנה.
הנתונים מתבססים על עסקאות שנרשמו לאחרונה בשכונה ועל מודעות פעילות, מיועדים להמחשה כללית של רמת המחירים ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.
