רובע כצנלסון בראשון לציון: 4 חדרים ב-1.95 מיליון, בבניין חדש 3.35 מיליון

רובע כצנלסון יושב במערב הוותיק של ראשון לציון: רוטשילד תוחם אותו מדרום, בנות חיל מצפון ואברמוביץ ממזרח. רוב הבניינים כאן בני שלוש עד ארבע קומות בלי מעלית, משנות ה-60 וה-70, ו-38% מהדירות ברובע הן דירות 4 חדרים. בשנה האחרונה החליפו ידיים 81 דירות במחיר ממוצע של כ-25,700 שקל למ"ר, והממוצע הזה מתאר שוק שמתנהל בשני מחירים נפרדים.

דירת 4 חדרים בת 90 מ"ר ברחוב כצנלסון, בבניין משנת 1970, נמכרה בסוף יוני בכ-1.95 מיליון שקל, קצת מעל 21,600 שקל למ"ר. באותם שבועות נסגרו ברחוב טשרניחובסקי, בבניין חדש שמיועד לאכלוס ב-2027, שתי עסקאות על דירות 4 חדרים בנות 105 מ"ר: אחת בכ-3.16 מיליון והשנייה בכ-3.35 מיליון, 30 עד 32 אלף שקל למ"ר. בין שני הבניינים מפרידות מאה מטר הליכה, ועל כל מטר מרובע מפריד ביניהם פער שמגיע ל-47%.

בין שני הקצוות יושב דור הביניים. דירת 4 חדרים בת 100 מ"ר ברחוב הפרדס הראשון, בבניין משנת 2001, עברה באמצע יוני בכ-2.52 מיליון שקל, כ-25,150 למ"ר. דירה באותו גודל ברחוב כצנלסון, בבניין משנת 2006, הגיעה לכ-2.92 מיליון, כ-29,200 למ"ר. בקצה הזול נמכרה דירת 3.5 חדרים בת 79 מ"ר בקומה ראשונה ברחוב ברזילי בכ-1.92 מיליון. בקצה המזרחי של הרובע, ברחוב התקווה, נמכרה דירת 3 חדרים בת 63 מ"ר בבניין משנת 1970 בכ-1.95 מיליון, קרוב ל-31 אלף שקל למ"ר. להרחבה: עסקות נדל"ן ומחירי דירות בשכונות נוספות.

מה קרה למחירים בשנה האחרונה

ברוב עסקאות השכבה הוותיקה שנרשמו כאן לאחרונה נע המחיר למ"ר בין 21,600 ל-29,200 שקל, ומעל 30 אלף נסגרו הבניין החדש וגם דירה קטנה ברחוב התקווה. הממוצע השכונתי יושב בדיוק בין השתיים ומתאר בעיקר את המרחק ביניהן. הרמות שבהן עסקאות באמת נסגרות מסתדרות לפי חדרים: דירת 2 חדרים סביב 1.56 מיליון שקל, 3 חדרים סביב 1.89 מיליון, 4 חדרים סביב 2.05 מיליון, ודירת 5 חדרים מקבלן כ-2.81 מיליון.

מחירי הרובע כמעט עמדו במקום בשנה האחרונה, עלייה של פחות מאחוז. הסביבה דווקא נסוגה: מדד מחירי הדירות הארצי ירד ב-1.3% בשנה, ובמחוז המרכז, שאליו שייכת ראשון לציון, הירידה השנתית עומדת על 3.1% והיא החדה בארץ. מספר עסקאות היד השנייה ירד ב-13.7% בשנה, ומלאי הדירות שטרם נמכרו הגיע ל-84 אלף, כמעט 29 חודשי היצע.

44 דירות מוצעות כרגע למכירה ברובע, והמספרים במודעות הם מחירי היצע, מה שהמוכר מבקש לפני שהתחיל להתמקח. שלושה מוכרים כבר הורידו את הדרישה: דירת 4 חדרים בת 120 מ"ר ברחוב כצנלסון ירדה מ-2.4 ל-2.29 מיליון שקל, דירת גן בת 65 מ"ר ירדה מ-2.78 ל-2.49 מיליון, ודירת 3 חדרים בת 80 מ"ר ירדה מ-1.88 ל-1.79 מיליון. יתר המודעות עדיין מבקשות מעל מחירי הסגירה: 99 מ"ר בקומה שלישית ב-1.99 מיליון, 114 מ"ר ב-2.65 מיליון, ו-137 מ"ר בחמישה חדרים ב-3.19 מיליון. מול סגירה ממוצעת של כ-2.05 מיליון לדירת 4 חדרים, המרחק בין המודעה לחוזה נמדד במאות אלפי שקלים, והוא נסגר כלפי מטה.

ההתחדשות: מה קיים ובאיזה שלב

ההתחדשות היא ההימור המרכזי של מי שקונה כאן דירה ותיקה, והיא נמצאת כרגע בין שני מסלולים. תמ"א 38, שמכוחה ניתנו כ-160 אלף היתרים בעשרים שנה, פקעה במאי האחרון. התוכנית העירונית שאמורה להחליף אותה בראשון לציון עדיין בשלבים סטטוטוריים וטרם נכנסה לתוקף, בזמן ששמונה ערים בארץ כבר השלימו את המהלך. בעל דירה בבניין ותיק ברובע ממתין בינתיים בין המסלול שנסגר לזה שעוד לא נפתח.

במקביל מקודמת תוכנית מתחמית על כ-130 דונם, שקצה אחד שלה נוגע ברחובות הדרומיים של הרובע, דבורה ברון וקריית ספר. במצב הקיים יש בה 905 דירות, 872 מהן מיועדות להריסה, ובמצב המוצע 2,816 דירות, תוספת של 1,911. הבנייה מגיעה עד 40 קומות, והשטח מחולק ל-18 מתחמי מימוש שכל אחד מהם מתארגן בנפרד ומתקדם בקצב שלו. ועדת המשנה אישרה את עקרונות התוכנית לפני שנה, ומפת מתחמי המימוש הוצגה לדיירים החודש.

הפרויקט היחיד באזור שכבר נבחר לו יזם יושב בקצה הזה: 114 דירות שיחליפו 38 ישנות בארבעה בניינים, כשהמתחם המלא כולל שמונה בניינים ו-85 דירות ומתוכנן להגיע לכ-255. השלב הנוכחי הוא בחירת היזם בלבד, בלי תוכנית מאושרת ובלי היתר, ומשם עוברת הדרך בחתימות דיירים, תכנון מפורט, היתרים ומימון.

• חניון חינם ל-3,500 רכבים ושאטל כל 5 דקות: האם השלב החדש בנתיבים המהירים באיילון יקצר את הפקק?
• כמה צריך להרוויח כדי לקנות דירה בראשון לציון?

את משך הזמן אפשר למדוד על שני מתחמים אחרים בעיר, החייל האלמוני ונורוק: שניהם הגיעו לדיון ההפקדה הראשון שלוש שנים אחרי שהעירייה המליצה עליהם, וההפקדה היא תחנה מוקדמת בדרך. בשנה שעברה אושרו בארץ 186 תוכניות התחדשות עירונית, עלייה של 33%, ובאותה שנה ירד מספר היתרי הבנייה בפינוי-בינוי ב-15%. במקביל התמורה שהדיירים מקבלים בפרויקטים כאלה הצטמצמה לעומת העבר, ויש דיירים שחתמו וגילו שהצרכים שלהם השתנו בדרך.

החשבון של מי שקונה כאן

שתי הדירות מהפתיחה מציגות את הבחירה במספרים. הוותיקה: 90 מ"ר, 1.95 מיליון שקל, מוכנה למגורים היום ונשענת על פרויקט שטרם אושר. החדשה: 105 מ"ר, 3.35 מיליון, מסירה ב-2027. ההפרש הוא 1.4 מיליון שקל תמורת 15 מ"ר נוספים ותאריך מסירה ידוע.

שכר הדירה נותן קנה מידה להפרש הזה. דירת 4 חדרים ברובע מושכרת סביב 6,000 שקל בחודש ודירת 3 חדרים סביב 4,900. על הדירה הוותיקה זו תשואה ברוטו של כ-3.7% לשנה, לפני ארנונה, ועד בית ותיקונים בבניין בן חמישים. 1.4 מיליון השקלים שמפרידים בין שתי הדירות שווים כ-19 שנות שכירות של דירת 4 חדרים בשכונה, וזה גם סדר הגודל של ההמתנה שהקונה של הוותיקה לוקח על עצמו.

ריבית בנק ישראל ירדה בחודש שעבר ל-3.5% והפריים עומד על 5%, מה שמוזיל את המשכנתה בשני המסלולים ומשאיר את לוח הזמנים התכנוני כפי שהוא. מי שמחפש כניסה זולה יותר לעיר פונה לעיתים למסלול הדירה בהנחה, ושם הסיכוי לזכות בראשון לציון קרוב להגרלה.

מי גר כאן

30% מתושבי הרובע בני 60 ומעלה, 61% גרים בדירה שבבעלותם ו-70% מגדירים עצמם חילונים. האשכול החברתי-כלכלי של השכונה עומד על 8 מתוך 10. בית הספר בארי, שיושב ברחוב כצנלסון מאז 1948, מונה כ-106 תלמידים בשכבה, ובמקיף ג' עמית הסמוך השכבה הממוצעת מגיעה ל-197.

• חיפה מחפשת משקיעים: פרויקטים במאות מיליוני שקלים בנדל"ן ותיירות
• משכנתא ל-40 שנה: 820 שקל פחות בהחזר, עוד 573 אלף שקל ריבית - האם זה משתלם?

יתרונות וחסרונות

בצד היתרונות: מחירי כניסה מהנמוכים בסביבה, דירות 3 חדרים סביב 1.9 מיליון שקל ודירות 4 חדרים ותיקות סביב 2 מיליון; מרחק הליכה מרוטשילד וממרכז העיר ההיסטורי; שוק שכירות שמאפשר להחזיק את הנכס בזמן ההמתנה; ובתוכניות המטרו מסומנת תחנה בבנות חיל הגובלת, בקו שהשלמת הקטע שלו מיועדת לשנות השלושים.

בצד החסרונות: המלאי ותיק, ברובו בלי מעלית ובלי חניה מוסדרת, והחניה ברחוב היא התלונה הראשונה של התושבים; השכבות בבתי הספר עמוסות; מי שגר ליד מתחם שנכנס לבנייה חי שנים עם רעש ומשאיות, וכאן זה צפוי לקרות בכמה מתחמים במקביל; והימור ההתחדשות עלול להיתקע, כי בניין שהפרויקט שלו מתעכב נשאר בניין ישן, ומי ששילם עליו מחיר שמגלם פרויקט ממתין עם הפרמיה בידיים.

הנתונים מתבססים על עסקאות שנרשמו לאחרונה בשכונה ועל מודעות פעילות, מיועדים להמחשה כללית של רמת המחירים ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.