הסיכוי האמיתי לזכות בדירה בהנחה: בראשון לציון זה כמעט לוטו, בבית דגן בני המקום מקבלים יתרון גדול

הגרלת דירה בהנחה כבר אינה משחק של תחושת בטן. אחרי פרסום הנתונים הסופיים, אפשר לראות את הסיכוי העירוני, את התחרות בכל פרויקט, ואת ההבדל בין נרשם רגיל, בן מקום ומשרת מילואים. הפערים גדולים מאוד. אותה עיר יכולה להיראות אטרקטיבית ברמת הכותרת, אבל בתוך הפרויקט עצמו הסיכוי משתנה לפי המכסות, לפי מספר הדירות ולפי זהות הנרשם.

בהגרלה ה-11 נרשמו 114,848 משקי בית, שביצעו יחד כ-1.7 מיליון הרשמות. הסיבה לפער היא שכל זכאי יכול להירשם לעד שלושה יישובים ולכלל ההגרלות באותם יישובים. בסך הכול יוגרלו 7,922 דירות ב-19 יישובים, במסגרת 82 הגרלות שונות. כ-50% מהדירות מוקצות למשרתי מילואים פעילים, ומתוך המכסה הזאת כמחצית ללוחמים.

ראשון לציון, בית דגן וכפר סבא: מה הסיכויים לזכות?

בראשון לציון מוצעות 148 דירות בלבד מול 23,425 נרשמים. היחס העירוני הגס הוא דירה אחת לכל כ-158 נרשמים, כלומר סיכוי כללי של כ-0.6%. זה המספר שמסביר את עיקר הסיפור: העיר מבוקשת, שוק הדירות שלה יקר, ההטבה יכולה להיות גבוהה, אבל מספר הדירות קטן. לכן ההגרלה בראשון לציון מתנהגת יותר כמו כרטיס הגרלה יקר ערך מאשר כמו מסלול עם הסתברות ממשית לרוב הנרשמים.

כאשר נכנסים למבנה המכסות, התמונה מתחדדת. אם מכסת המילואים ממוצה במלואה, סביב מחצית מהדירות יוצאות מתוך המלאי הכללי. המשמעות היא שלזכאים שאינם בני מקום ואינם במכסת מילואים נותרת תחרות על עשרות דירות בלבד. בפועל, הסיכוי שלהם בראשון לציון יורד לאזור של שברי אחוז. גם בני המקום נהנים ממכסה ייעודית, אבל ראשון לציון היא עיר גדולה, ולכן מספר הזכאים המקומיים גבוה יחסית. היתרון של בן מקום קיים, אך הוא נשחק מול כמות גדולה של נרשמים מהעיר עצמה.

במכסת המילואים בראשון לציון, החישוב מורכב יותר. מצד אחד, מספר הדירות שמוקצה למילואים גדול ביחס למלאי הכללי. מצד שני, בגלל שמדובר בעיר מרכזית, גם הביקוש מצד משרתי מילואים גבוה. לכן היתרון כאן פחות דרמטי ממה שנראה מבחוץ. במונחי סיכוי, משרת מילואים בראשון לציון עדיין מתמודד בהגרלה צפופה, במיוחד אם הוא אינו לוחם או אינו בן מקום. 

כלל, על פי ההערכות התמודדו עד 15 אלף מילואימניקים והם זכאים ל-50% מהדירות. אם נניח שכולם התמודדו בראשון על מחצית מהדירות הרי שיש להם סיכוי של 1%. אם נניח שהכמות נמוכה יותר, בפרויקטים מסוימים זה יגיע ל-2%, אולי מעט יותר.  

בית דגן מציגה סיפור אחר. בעיר מוצעות 399 דירות מול 26,402 נרשמים, יחס עירוני של כ-1.5%, או דירה אחת לכל כ-66 נרשמים. ברמת העיר זה נראה טוב יותר מראשון לציון, אבל בפרויקטים עצמם הפער בין אוכלוסיות הזכאים גדול במיוחד. בחמש ההגרלות בדרום-מזרח היישוב יש בין כ-65 לכ-98 דירות בכל פרויקט, מול כ-24 אלף עד כ-25 אלף נרשמים בכל הגרלה. לנרשם חיצוני, הסיכוי נע סביב 0.08%-0.12% בחלק מהפרויקטים. כלומר, עבור מי שמגיע מחוץ ליישוב, בית דגן דומה מאוד להגרלות הקשות של המרכז.

אצל בני המקום בבית דגן התמונה משתנה מהותית. מספר הדירות שמוקצה לבני מקום קטן יותר מהמלאי הכולל, אבל מספר הנרשמים המקומיים קטן בהרבה ממספר הנרשמים הארצי. לכן בפרויקטים מסוימים הסיכוי של בן מקום מגיע לכ-3%-5%, ובחלק מהמקרים אף יותר, בהתאם למספר הדירות המדויק במכסה המקומית ולמספר הנרשמים בפועל. זה פער עצום: אותו פרויקט יכול לתת לחיצוני סיכוי של עשירית האחוז, ולבן מקום סיכוי של כמה אחוזים.

הסיכוי של מילואימניקים לזכות בבית דגן הוא כ-2% תחת ההערכה שרובן יתמודדו על העיר הזו (ההנחה הגדולה ביותר היא בראשון, בית דגן וכפר סבא). 

• דירה בהנחה: 38 אלף נרשמים בכפר סבא, 23 אלף בראשון לציון - והסיכוי לזכות נמוך מאוד
• זכו בדירה בהנחה - וקיבלו הודעה: "הפרויקט התבטל"; ההפסד - כמיליון שקל

ומה קורה בהגרלה בכפר סבא? בעיר נרשמו 38,732 משקי בית, המספר הגבוה בסבב, אבל מוצעות בה 1,045 דירות ב-11 הגרלות. היחס העירוני עומד על כ-2.7%, או דירה אחת לכל כ-37 נרשמים. זה עדיין סיכוי נמוך, אך ביחס לערי המרכז עם מלאי קטן, כפר סבא נהנית מהיצע משמעותי יותר. לכן היא מעניינת דווקא משום שהביקוש גבוה מאוד, אבל מספר הדירות מייצר מרווח גדול יותר מאשר בראשון לציון ובבית דגן.

גם בכפר סבא היתרון של בני המקום פחות חד מאשר ביישובים קטנים. כפר סבא עיר גדולה עם הרבה זכאים מקומיים, ועדיין מדובר בסיכוי טוב ביחס למקומות אחרים שיכול להגיע עד 3%-4%.   

למילואימניקים יש סיכוי דומה - כ-3%-4% לזכות בדירה. 

הערים שבהן היחס העירוני נראה טוב יותר

ברמת העיר, היחס הטוב ביותר נמצא בכפר מנדא: 131 דירות מול 1,652 נרשמים, יחס של כ-7.9%. מיד אחריה מעלה אדומים, עם 1,663 דירות מול 22,658 נרשמים - יחס של כ-7.3%. זו העיר עם מספר הדירות הגדול ביותר בהגרלה, ולכן גם אחרי ביקוש גבוה יחסית היא עדיין מספקת את אחד הסיכויים הטובים בסבב.

קריית גת נמצאת גם היא בחלק העליון של הטבלה: 1,433 דירות מול 28,514 נרשמים, יחס של כ-5%. היתרון שלה הוא היצע רחב מאוד, שמפזר את הביקוש על פני מספר גדול יחסית של דירות. עבור נרשמים שמוכנים להתרחק מעט מהמרכז, קריית גת מציעה שילוב של מלאי גבוה, פיתוח עירוני מואץ ותחרות פחות צפופה מערי הביקוש במרכז.

רכסים מציגה יחס של כ-3.3%, עם 405 דירות מול 12,404 נרשמים. בית שמש עם 425 דירות מול 15,012 נרשמים מגיעה לכ-2.8%. בבית שמש יש חשיבות גדולה להרכב האוכלוסיות בתוך הפרויקטים, משום שמספר בני המקום עשוי להיות גבוה יחסית ולשחוק חלק מהיתרון המקומי. גם כאן הסיכוי של חיצוני משתנה לפי גודל הפרויקט ומבנה המכסות.

• OPC רוכשת את קרקע תחנת הכוח בחדרה ב-450 מיליון ש'
• "מ-26% ל-11%; עובדי ההייטק קונים פחות דירות בתל אביב וזה מאוד משפיע"

כפר סבא, עם 1,045 דירות מול 38,732 נרשמים, נותנת יחס של כ-2.7%. המספר הזה נמוך ביחס למעלה אדומים וקריית גת, אבל גבוה משמעותית מערי מרכז אחרות שבהן היצע הדירות קטן בהרבה. זה מלמד שהביקוש לבדו אינו קובע את הסיכוי. מספר הדירות הוא הנתון שמאזן את המשוואה.

הסיכויים בערים אחרות

בצד השני נמצאות הערים שבהן ההטבה אולי מושכת יותר, אבל הסיכוי נמוך בהרבה. רחובות היא הדוגמה הקיצונית: 30 דירות בלבד מול 7,623 נרשמים - יחס של כ-0.4%. זו הגרלה שבה מספר הדירות קטן כל כך, שגם יתרון של בן מקום או מכסת מילואים עדיין מתמודד עם מלאי מצומצם במיוחד.

ראשון לציון, כאמור, מציעה 148 דירות מול 23,425 נרשמים, יחס של כ-0.6%. חדרה עם 268 דירות מול 22,711 נרשמים נותנת יחס של כ-1.2%. קדימה צורן עם 315 דירות מול 23,241 נרשמים נותנת כ-1.4%, ובית דגן עם 399 דירות מול 26,402 נרשמים מגיעה לכ-1.5%.

הנתון העירוני חשוב, אבל הוא כללי מדי. ההבדלים האמיתיים מתחדדים ברמת הפרויקט. באילת, למשל, יש 99 דירות בשכונת הגולף מול כ-8,849 נרשמים בפרויקט. הסיכוי לחיצוני עומד סביב 0.35%, בעוד לבן מקום הוא מגיע על פי ההנחות שנלקחו לכ-1.4%. כלומר, גם בעיר שבה הביקוש הכולל אינו מהגבוהים בהגרלה, מי שאינו בן מקום מתמודד מול סיכוי נמוך מאוד.

באשדוד, בפרויקט במע"ר דרום, יש 256 דירות מול כ-16,253 נרשמים. הסיכוי לחיצוני סביב 0.49%, ולבן מקום כ-1.55%.

בבית שמש, בארבעה פרויקטים בשכונות ה'-1 וה'-2, יש 93 עד 121 דירות בכל פרויקט, מול כ-14 אלף נרשמים. הסיכוי לחיצוני נע סביב 0.21%-0.26%. הסיכוי לבני מקום קשה להערכה, כי בהגרלה הזו הורידו את מי שלא שירת בצבא, וחלק משמעותי מבני המקום שהיו אמורים להתמודד לא שירת בצבא.

בבני עי"ש ובבת חפר רואים דפוס אחר. בבני עי"ש, בפרויקטים באזור ההרחבה, הסיכוי לחיצוני נע סביב 0.12%-0.20%, אבל לבן מקום הוא מגיע בחלק מהפרויקטים ל-55%-9%. בבת חפר, בפרויקט הגדול יותר עם 147 דירות, הסיכוי לחיצוני סביב 0.48%, ולבן מקום ההערכה היא ל-8%. כלומר, בחלק מהיישובים הקטנים היתרון של בן מקום משמעותי מאוד.

ההגרלה ה-12 בסימן שאלה - בחירות ישנו כנראה את השיטה וגם כך משרדי השיכון והאוצר מתדיינים על שיטה אחרת. יש סיכוי להגרלה לפני הבחירות, אבל לא ברור באיזו מתכונת. מה שברור שההגרלות האלו הן סוג של מפעל הפיס. כן, יש יתרון לשיטה - היא בכל זאת מספקת לרבים דירה. אבל יש רבים יותר בלי דירה. האם זו השיטה הנכונה לספק דיור בר השגה? ממש לא בטוח.