"רצינו עוד חדר לילדים אז חתמנו, בינתיים הילדים עזבו את הבית" - הצרה הגדולה של התחדשות עירונית

משפחה תל אביבית החלה בפרויקט התחדשות עירונית. הילדים כבר גדלו, והם רוצים חדר נפרד. השיקול הזה היה מרכזי, אבל השיקולים בעד היו ברורים: דירה גדולה יותר, לובי, מעלית, ערך דירה גבוה יותר. הדיירים בבניין רצו, ויצאו לדרך. השיחות וההנעה הראשונית החלה כבר לפני 12 שנים, זה הפך ליישומי מול יזם לפני עשור. "רצינו עוד חדר לילדים אז חתמנו, בינתיים הילדים עזבו את הבית" אומרים ההורים ומדגישים שהם לא מצטערים, אבל הם לא ציפו שזה ייקח כל כך הרבה זמן ועדיין אין דירה. הכניסה צפויה להיות עוד שנה פלוס.  הבכור כבר לא בבית, הבן השני בדיוק משתחרר ומתכנן טיול ארוך במזרח.  

הסיפור הזה של עיכובים ודחיות הוא מאוד נפוץ ושגרתי בת"א, אבל גם ביתר הערים יש דחיות זמן מאוד גדולות. בניין ברמת גן מיועד לתמ"א כשהדיבורים על כך והשיחות עם יזמים והעירייה החלו לפני 6 שנים. דירות כבר נמכרות שם עם "תוספת השבחה", אבל מסתבר שהתהליכים מאוד איטיים ושאי אפשר להאמין ליזמים. הם טענו שמדובר בעד 7 שנים לדירה, בפועל התהליך התכנוני עוד לא סגור. 

אלו שתי דוגמאות שמלמדות על הכלל. הן לא חריגות ובדרך לדירה יש מהמורות נוספות - קורונה, מלחמות ובמקביל גם עלייה של עלויות הבנייה, שינוי בתמורות לדיירים וירידת מחירי דירות שמשנה דרמטית את חישוב הרווח ליזמים והופכת פרויקטים ללא כלכליים. היזמים שהבטיחו הבטחות נעלמים. הם משנים את ההסכמים. הדיירים לא תובעים (לרוב) כי הם מבינים שגם יזמים אחרים לא ייתנו להם את מה שהובטח וככה נוצרים פרויקטים תקועים ומתחילים במו"מ מחודש, ארוך ומייגע.  

הפער בין ההבטחה למימוש הפך לסיפור המרכזי של ההתחדשות העירונית בישראל. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית סיכמה שנה שבה עשרות אלפי יחידות דיור קיבלו תוקף בתכניות מאושרות, מחצית מכלל היחידות שאושרו בתכנון ברחבי המשק. במקביל, מספר היחידות שקיבלו היתר בנייה בפועל נמוך בהרבה, וירד לעומת השנה שקדמה. הפער הזה, בין ערימת התכניות המאושרות לבין קצב ההיתרים בשטח, מזין הערכה שרווחת בקרב אנשי מקצוע בענף: חלק גדול מהדירות שמובטחות היום לדיירים יישאר זמן רב על הנייר, וחלקן אף יעצור בדרך.

התחדשות עירונית - מתי תקבלו דירה מחודשת?

ההיגיון מאחורי החשש נשען קודם כול על ציר הזמן. פרויקט פינוי-בינוי טיפוסי נמשך בין 7 ל-15 שנה מרגע ההתארגנות הראשונה של הדיירים ועד הכניסה לדירה החדשה. שנים ארוכות מוקדשות להחתמת רוב הדיירים, לאישור התכנית ולהשגת היתר, ואחרי שכל אלה מסתדרים מתחילה הבנייה עצמה, שנמשכת כשלוש שנים בממוצע לפי נתוני הרשות. הדיירים שמפנים את ביתם עוברים לדיור חלופי לתקופה שנעה בממוצע בין שלוש לחמש שנים, פרק זמן שמותנה בכך שהיזם והקבלן ישלימו את הפרויקט בזמן.

כאן נכנס הגורם השני: התמורות שמוצעות לדיירים מצטמצמות משנה לשנה. בגל הפרויקטים של תחילת העשור יזמים הציעו לבעלי הדירות תוספת נדיבה של שטח, לצד מרפסת, חניה ומחסן. כיום התמורה המקובלת מצומצמת בהרבה, ובפרויקטים מורכבים היא יורדת עוד. השינוי נובע משורה של גורמים כלכליים שהתהפכו בתוך זמן קצר. הריבית זינקה מרמה אפסית לרמה גבוהה משמעותית, וייקרה את מימון הפרויקטים. עלויות הבנייה טיפסו, מחירי חומרי הגלם עלו, ומחסור בעובדים מאז אוקטובר 2023 האריך לוחות זמנים והעלה שכר. במקביל, רשויות מקומיות מטילות על היזם מימון של כבישים, גנים, מבני ציבור, תשתיות וקרנות תחזוקה, ולעיתים גם היטל השבחה. יזם ששומר על רווח מזערי מגלה שהמרווח הצטמצם, והפרויקט שנראה כדאי לפני כמה שנים הפך לשולי או להפסדי.

ההבדל בין דור הפרויקטים הישן לחדש בולט. דיירים שחתמו בשנים שבהן הריבית הייתה אפסית ומחירי הדירות טיפסו נהנו מתנאים נדיבים, ולעיתים הפרויקט שלהם עדיין מתקדם על בסיס אותם תנאים. דיירים שחותמים בתקופה הנוכחית פוגשים הצעה צנועה בהרבה, וגם חלק מהיזמים שכבר חתמו על תנאים נדיבים מבקשים לפתוח מחדש את ההסכם. אותה דירה, אותו מתחם, שתי משוואות כלכליות שונות לחלוטין, תלוי במועד החתימה.

המשמעות לדיירים ישירה. יזמים חוזרים היום לשולחן מול דיירים שכבר חתמו, ומבקשים לעדכן את התנאים: ויתור על חניה, הקטנת שטח הדירה החדשה או הוספת תשלום מצד הדיירים, אחרת הפרויקט מבוטל. בעלי דירות קטנות סופגים את השחיקה הגדולה ביותר, משום שמודל חלוקה יחסית לגודל הדירה המקורית מקטין את התוספת שלהם. להרחבה: יזמי פינוי בינוי חוזרים לדיירים: רוצים דירה? תוותרו על החניה ותוסיפו כסף אחרת הפרויקט מבוטל.

משבר הביצוע: כשהקבלן קורס באמצע

הסיכון החד ביותר מתגלה בשלב הביצוע. ענף הבנייה הישראלי חווה גל קריסות של קבלני ביצוע, כשמאות חברות הגיעו לחדלות פירעון בשנה החולפת והמגמה נמשכת. השילוב של ריבית גבוהה, ייקור חומרי גלם ומחסור בעובדים מכרסם ביכולת של חברות ביצוע לעמוד בהתחייבויות. עבור דיירים שכבר פינו את ביתם, קריסת הקבלן פירושה פרויקט שקופא באמצע, דיור חלופי שמתארך, וערבויות שצריך לממש מול חברת ביטוח או בנק מלווה.

• רוכשי הדירות על הנייר מגיעים לרגע האמת: 80% מהתשלום על השולחן
• מבצעי 20/80 לא באמת בחינם: ״הרוכש משלם פרמיה של עד 400 אלף שקל״

מקרים כאלה כבר צצו בשטח. פרויקטים גדולים נעצרו כשהחברה המבצעת נכנסה להליכי חדלות פירעון, והדיירים נותרו תלויים בהחלטות של נאמן ובית משפט. במקרים מסוימים נמצא קבלן חלופי שהשלים את הבנייה, אבל התהליך גזל חודשים ארוכים והוסיף עלויות. הפער בין הבטחה חתומה על נייר לבין מפתח דירה ביד ממחיש עד כמה שרשרת הביצוע שברירית, ועד כמה הדייר חשוף כשהוא כבר מחוץ לבית הישן.

מעבר לכלכלה ולביצוע, חסמים תכנוניים ומשפטיים מאריכים את הדרך. פסיקה של בית המשפט המחוזי בתל אביב קבעה שחלוקת תמורות אחידה, שבה כל בעל דירה מקבל תוספת שטח זהה בהתעלם מגודל הדירה הקיימת, פוגעת בעקרון השוויון, והצריכה תשלומי איזון שמעלים את עלות הפרויקט ומורידים את הרווחיות. פסיקות מסוג זה מזרימות עמימות לענף ועלולות לעכב פרויקטים שכבר יצאו לדרך. להרחבה: סופה של התמורה האחידה בפרויקטים של פינוי-בינוי?

כאן מתחברים הקצוות להערכה שמחצית מההבטחות תישאר על הנייר. מצד ההיצע התכנוני, עשרות אלפי יחידות מקבלות תוקף מדי שנה, ורשויות מכריזות על מתחמים חדשים בקצב שיא. מצד המימוש, מספר ההיתרים יורד וקצב התחלות הבנייה מאט, והרשות עצמה מעריכה מימוש של חלק קטן בלבד מתוך מאגר גדול של תכניות מאושרות. הפער בין המספרים, יחד עם ציר הזמן הארוך והכדאיות המתכווצת, מסביר למה חלק גדול מהיזמים בוחרים להמתין, לבחון מחדש או לגנוז פרויקטים בשלבים מוקדמים.

ההבחנה בין פרויקט שיצליח לפרויקט שיישאר על הנייר מתחדדת לפי מיקום וכדאיות. במתחמים שבהם מחירי הדירות גבוהים, הביקוש חזק והבניין הקיים זקוק ממילא לחיזוק ולתיקונים כבדים, המשוואה הכלכלית נותרת חיובית, והסיכוי להשלמה גבוה. במתחמים בפריפריה, בבניינים במצב סביר או במקומות שבהם התוספת שהיזם מציע קטנה, המרווח נשחק, והפרויקט נדחק לתחתית סדר העדיפויות. הכרזה על מתחם חדש והחתמת דיירים מסמנות תחילת דרך ארוכה, והמרחק מכאן לבנייה בפועל עדיין רב. להרחבה: 24 מתחמי פינוי-בינוי חדשים אושרו: מעל 14,500 דירות חדשות בדרך.

עבור דיירים ששוקלים להצטרף לפרויקט, המשוואה הכלכלית של היזם הפכה למידע קריטי. בדיקת איתנות פיננסית של החברה היזמית ושל הקבלן, עמידה על ערבויות חוק מכר וערבויות לתקופת הדיור החלופי, ובחינת לוח זמנים ריאלי, הפכו לשלב מרכזי בהחלטה. הבנה שהתמורה של היום נמוכה מזו שהוצעה בעבר עוזרת לנהל ציפיות, והתעקשות על תיעוד פיננסי שקוף מצד היזם מפרידה בין קושי אמיתי בפרויקט לבין מהלך לשיפור רווחיות על חשבון הדיירים.

• מכירת דירה בירושה: פטור ממס שבח עד 5,008,000 שקל
• ניו יורק פותחת חזית מס על בעלי דירות יוקרה: עד 6.5% על מי שמחזיק בית שני בעיר