סופה של התמורה האחידה בפרויקטים של פינוי-בינוי?

המציאות הביטחונית בישראל ממחישה עד כמה קידומם המהיר של פרויקטי התחדשות עירונית - הכוללים פתרונות מיגון מצילי חיים - הפך לצו השעה. במקביל, פסק דין שניתן לאחרונה בידי שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, גלעד הס, עשוי לשנות את כללי המשחק בתחום ההתחדשות העירונית, ובכל מקרה יוצר אי-ודאות שעלולה לעכב את ביצועם של פרויקטים בתחום.

פסק הדין ניתן בתביעת "דייר סרבן" נגד בעלות שתי דירות בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב הרא"ה ברמת גן, במסגרתו עתיד להיבנות מגדל ובו 95 יחידות דיור מעל מבנה מסחרי. בהסכם שנחתם עם הבעלים של 35 מתוך 37 הדירות הקיימות, נקבע, כי כל אחד מהם יקבל דירת תמורה בשטח הדירה הקיימת ובתוספת שטח אחידה של 12 מ"ר ללא קשר לגודל הדירה הקיימת, וכן מרפסת, חניה ובמידת האפשר מחסן.

הנתבעות סירבו לחתום על ההסכם. בתביעה נגדן נטען, כי סירובן מהווה "סירוב בלתי סביר" כמשמעו בחוק פינוי ובינוי. השתיים טענו, כי מנגנון התמורה האחידה אינו שוויוני ומפלה לרעה את בעלי הדירות הגדולות. לטענת אחת הנתבעות, מצב בו דירה בשטח של 105 מ"ר מקבלת תוספת של 12 מ"ר (11.5%) בעוד דירה בשטח של 60 מ"ר מקבלת אף היא תוספת של 12 מ"ר (כ-20%), אינו שוויוני.

בית המשפט קבע שאין מקום למבחן אחד של שוויון שהוא עדיף לכל פרויקט ופרויקט ויש לבחון כל מקרה לגופו. עם זאת, בנסיבות המקרה הנדון נקבע שחלוקת תמורות אחידה – שבה כל דירה מקבלת תוספת שטח זהה ללא התחשבות בשטחה ובחלקה היחסי ברכוש המשותף, אינה עומדת בעקרון השוויון. בית המשפט לא שינה את חלוקת התמורות בעין, אלא קבע שניתן לרפא את הפגם באמצעות ביצוע תשלומי איזון לאחת מהנתבעות אשר הייתה בעלת דירה גדולה והופלתה לעומת בעלי הדירות הקטנות.

• חוזה של 1.2 מיליארד שקל: עומר הנדסה תקים כ-1,700 דירות בשכונה חדשה בעכו
• אבו פלי רוכשת 50 יח"ד בירושלים בתמורה ל-156 מיליון שקלים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

 ההשלכות על ענף ההתחדשות העירונית

קביעות פסק הדין עשויות להיות בעלות השפעה ממשית על ענף ההתחדשות העירונית ולהגדיל את האי-ודאות הרבה הקיימת בו ממילא. הליכי הייזום של פרויקטי התחדשות עירונית ידועים בהיותם ארוכים, מורכבים ועתירי בירוקרטיה, הן מול הרשויות הרלוונטיות והן בגיבוש ההסכמות הנדרשות בין בעלי הזכויות, המהוות תנאי מקדמי למימוש כל פרויקט.

במשך שנים רבות נהוגה בפרויקטי ההתחדשות העירונית שיטת תוספת תמורה אחידה לכל בעלי הדירות, למעט במקרים חריגים. שיטה זו נועדה לפשט את מנגנון התמורה ולמנוע מחלוקות בין הבעלים ובינם לבין היזם. בהעדר כלל אחיד, עלול כל בעל דירה לטעון שדירתו שווה יותר משל שכנו, בהסתמך על מגוון פרמטרים שמאיים כגון קומה, כיווני אוויר, שיפוצים ומצב הדירה.

בפועל, ההבדלים בשווי הדירות הקיימות מטופלים באמצעות מנגנון ניקוד שמאי, הקובע את סדר בחירת דירות התמורה. בעלים שדירתו הקיימת היא בעלת הניקוד/שווי הגבוה ביותר, זכאי לבחור ראשון את דירת התמורה, וכך מתאפשר לו לבחור דירת תמורה בקומה גבוהה יותר או בעלת כיווני אוויר עדיפים.

• "סטפות" של שטרות, בניין בן שלוש קומות - והכל מהכנסות זעומות ממרכול?
• המלחמה בארגוני פשיעה עולה מדרגה - "חברות" בארגון תהיה עבירה עם עונש של עד 5 שנות מאסר
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• שילם 4,200 ש' למוסך על תיקון שלא בוצע - וזה הפיצוי

 הקושי שמתעורר ביישום פסק הדין

פסק הדין ניתן בנקודת זמן שבה הסכם הפינוי-בינוי נחתם על ידי 35 מתוך 37 בעלים, לרבות ארבעה מתוך חמש הדירות הגדולות בפרויקט, ותשלומי האיזון הוטלו רק ביחס לדירה הגדולה היחידה שבעליה סירבו לחתום על ההסכם. יישום אותן קביעות בשלב מוקדם יותר, לפני תחילת חתימת החוזה, עשוי היה להביא, גם לפי פסק הדין עצמו, לכך שהפרויקט לא היה בר מימוש כלל.

הדבר נובע, בין היתר, מהוראות התוכנית הרלבנטית, הקובעת שטח מינימלי של 50 מ"ר לכל דירה (כולל ממ"ד). מאחר שבפרויקט הנדון קיימות דירות קטנות מאוד (35 מ"ר), הייתה חובה לתת להן תוספת שטח העולה על 12 מ"ר, על מנת שישלימו את שטח דירת התמורה ל-50 מ"ר, וכך לחרוג מעיקרון השוויון שנקבע בפסק הדין.

על מנת לשמור על עקרון השוויון בתמורות, נדרש היה היזם לתת לבעלי הדירות הגדולות, תוספת שטח גדולה מזו שניתנת לבעלי הדירות הקטנות, ובכך לחרוג מסל התמורות הכולל שהוקצה מלכתחילה לבעלי הדירות, בהתאמה לשיעור הרווחיות הנדרש לצורך קבלת ליווי בנקאי.  משמע: יישום מראש של העיקרון שנקבע בפסק הדין, ולא בדיעבד לאחר שרוב בעלי הדירות חתמו על ההסכם, היה הופך את הפרויקט לבלתי כלכלי.

גם בפרויקטים בהם סל התמורות מאפשר עמידה בעקרון שנקבע בפסק הדין תוך שמירה על רף כלכליות מינימלית של הפרויקט, הקביעות הנוכחיות עלולות להקשות באופן משמעותי על גיבוש ההסכמות הנדרשות בפרויקטי התחדשות עירונית ולהידרש לביצוע תחשיבים שמאיים מורכבים, שעשויים להוביל לעיכוב וסרבול מימושם של הפרויקטים.

עו"ד ניר לרר, שותף במשרד מיתר (צילום: תומר יעקובסון)