עמלה של 45 אלף שקל או 90 אלף על אותה משכנתה: תשע הרצות במחשבון המיחזור

97,927 שקל היא עמלת הפירעון המוקדם שמחשבון המיחזור מציג על יתרה של 900 אלף שקל בריבית 5.5% עם 22 שנה שנותרו, כשכל ההלוואה במסלול קבוע וריבית השוק עומדת על 4.1%. ההצעה החדשה, 4.2% לאותן 22 שנה, מורידה את ההחזר מ-5,885 שקל ל-5,229 שקל, כלומר 656 שקל בחודש. עם 4,000 שקל של פתיחת תיק, שמאות ורישום, ההפרש החודשי מכסה את המהלך כעבור 156 חודשים, והחיסכון נטו לאורך כל התקופה מסתכם ב-71,211 שקל.

עמלת ההיוון נגזרת מהפער בין הריבית בהלוואה הקיימת לריבית השוק הממוצעת שמפרסם בנק ישראל, ולכן היא מטפסת בדיוק כשהמיחזור נראה משתלם יותר. מסלול הפריים נהנה מפטור כמעט מלא ממנה, ומסלול בריבית קבועה סופג את מלוא החישוב. אותו פירעון מוקדם שגבה 28,798 שקל במסלול אחד ו-60 שקל בשני מדגים את הפער הזה במספרים.

אותה יתרה של 900 אלף שקל בריבית 5.5%, הפעם עם 20 שנה שנותרו ומעבר להצעה של 4.2%, מייצרת שתי תוצאות שונות לגמרי לפי שדה יחיד. כשחלק המסלול הקבוע עומד על 100%, העמלה מגיעה ל-90,255 שקל, ההחזר יורד מ-6,191 שקל ל-5,549 שקל, המהלך מחזיר את עצמו כעבור 147 חודשים והחיסכון נטו מסתכם ב-59,788 שקל. כשמחצית ההלוואה יושבת בפריים וחלק המסלול הקבוע עומד על 50%, אותה הצעה בדיוק מייצרת עמלה של 45,128 שקל, החזר חודשי זהה עד השקל, 77 חודשים עד שהמהלך מחזיר את עצמו וחיסכון נטו של 104,916 שקל. הפרש של 45,127 שקל בעמלה נולד משדה אחד שקל לדלג עליו. מסלול הפריים והשפעת החלטות הריבית על ההחזר החודשי מסביר למה שני המסלולים מתנהגים הפוך זה מזה.

התרחיש שמסתיים בייקור

300 אלף שקל ביתרה, ריבית 5.5%, שש שנים שנותרו ומסלול קבוע מלא מביאים את הסימולטור למסקנה הפוכה. המעבר להצעה של 4.2% מוריד את ההחזר מ-4,901 שקל ל-4,721 שקל, כלומר 180 שקל בחודש, והעמלה מסתכמת ב-9,898 שקל בלבד, סכום נמוך מפני שנותרו מעט תשלומים עתידיים להוון. ההפרש החודשי הצנוע זקוק ל-78 חודשים כדי לכסות את העמלה ואת העלויות הנלוות יחד, וזהו פרק זמן ארוך מ-72 החודשים שנותרו להלוואה. התוצאה בשורת החיסכון היא ייקור של 907 שקל לאורך חיי ההלוואה.

אותה משכנתה של 900 אלף שקל, אותה עמלה של 90,255 שקל ואותה הצעה של 4.2%, הפעם בפריסה ל-25 שנה במקום 20, הופכות את התוצאה על פיה. ההחזר החודשי צונח מ-6,191 שקל ל-4,850 שקל, ירידה של 1,341 שקל, והעלויות מכוסות כעבור 71 חודשים בלבד. ובכל זאת, סך התשלומים בהלוואה החדשה מטפס ל-1,455,144 שקל, ובתוספת העמלה והעלויות המהלך מייקר את ההלוואה ב-63,563 שקל. חמש השנים הנוספות עולות יותר ממה שחוסך הפרש הריבית.

800 אלף שקל ל-15 שנה בריבית 4.9%, מול ריבית שוק של 4.3% ומסלול קבוע מלא, מייצרים עמלה זהה של 26,101 שקל בשני התרחישים הבאים, וההבדל ביניהם נעוץ בהצעה החדשה בלבד. הצעה של 4.4%, פער של חצי אחוז, מורידה את ההחזר מ-6,285 שקל ל-6,079 שקל, מחזירה את העלויות כעבור 147 חודשים ומשאירה חיסכון נטו של 6,910 שקל. הצעה של 3.4%, פער של אחוז וחצי, מורידה את ההחזר ל-5,680 שקל, מחזירה את העלויות כעבור 50 חודשים ומשאירה 78,781 שקל. פי 11 בחיסכון, על אותה עמלה בדיוק.

מה שווה ההנחה על העמלה

1.2 מיליון שקל בריבית 5.8% עם 18 שנה שנותרו מתמחרים בשקלים את המשא ומתן מול הבנקאי. מול ריבית שוק של 4.0% ומסלול קבוע מלא, הצעה של 4.3% מורידה את ההחזר מ-8,963 שקל ל-7,990 שקל, ירידה של 974 שקל בחודש. בהנחה של 10% על עמלת ההיוון היא מגיעה ל-160,720 שקל, כיסוי העלויות אורך 171 חודשים והחיסכון נטו עומד על 44,629 שקל. בהנחה של 40% העמלה יורדת ל-107,147 שקל, הכיסוי מתקצר ל-116 חודשים והחיסכון נטו מטפס ל-98,203 שקל. 53,573 שקל הם ההפרש בין שתי ההרצות, והוא נשען כולו על שדה ההנחה.

168,479 שקל מפרידים בין התרחיש המשתלם ביותר בטבלה לחלש ביותר, ושניהם יצאו מאותו כלי ומאותה נוסחה.

ריבית השוק בהרצות הוזנה על 4.1% בחמשת התרחישים שנשענים על יתרות של 900 אלף ו-300 אלף שקל, 4.3% בשני תרחישי פער הריביות ו-4.0% בתרחישי ההנחה. העלויות הנלוות עמדו על 4,000 שקל, ועל 5,000 שקל בתרחישי ההנחה, וההנחה על עמלת ההיוון הוזנה על 20% בכל ההרצות למעט השתיים האחרונות.

• הכנסה של 20 אלף והון עצמי של 600 אלף מגיעים לדירה של 1.54 מיליון שקל
• תמהיל משכנתה: 5,728 שקל מפרידים בין שניים, ועלייה אחת בפריים הופכת את הסדר

3.25% היא ריבית בנק ישראל ו-4.75% ריבית הפריים, הערכים שמופיעים בהערת השוליים של הכלי, וריבית השוק ששימשה לחישוב העמלה מתעדכנת מדי חודש. הרצה שבוצעה לפני רבעון ראויה לחזרה לפני החתימה. מתי מיחזור משכנתה שווה יותר מ-100 אלף שקל בוחן את אותה שאלה מזווית הריבית במשק, והמחשבון שמראה כמה יורד ההחזר החודשי לפני עמלות משמש לבדיקה מקדימה מהירה יותר.

מספר השנים שהלווה מתכנן להחזיק את הדירה נותר מחוץ לכלי, והוא מכריע בכל תשע ההרצות. מי שמתכנן מכירה בתוך חמש שנים עומד מול 147 חודשים בתמהיל הקבוע במלואו, ומול 77 חודשים באותה משכנתה בדיוק כשמחציתה בפריים.