העליון קובע לראשונה: קבלני "מחיר למשתכן" חייבים עקרונית באגרות מלאות

קבלנים הבונים במסגרת "מחיר למשתכן" חייבים עקרונית באגרות בנייה מלאות לרשות המקומית. כך קובע לראשונה שופט בית המשפט העליון, יחיאל כשר, לאחר שורה של תביעות ופסיקות בבתי משפט השלום והמחוזיים. מדובר בקביעה רוחבית, ולפיה יהיה צורך לבדוק לגופו כל פרויקט של "מחיר למשתכן" ובאישור של הרשות המקומית או משרד השיכון כדי להעניק את פטור ממחצית האגרות.

תקנות התכנון והבנייה קובעות: "המדינה פטורה מתשלום מחצית האגרה בעד היתר לגבי בנייה המבוצעת בידיה, מטעמה או ביוזמתה והמיועדת למטרות אלה: (1) שיכוני עולים ומפונים; (2) בנייני מסחר, מלאכה ותעשייה לצורכי עולים ומפונים; (3) שיכוני זוגות צעירים. בפרט זה, 'שיכון זוגות צעירים' - שיכון המיועד לזוגות צעירים על פי אישור הרשות המקומית הנוגעת בדבר או על פי אישור משרד הבינוי והשיכון". 

בשנת 2010 קבע בית המשפט העליון: "פירוש דווקני לפיו ניתן לזקוף את הפטור לטובת המדינה בלבד, כאשר לא היא המבצעת את הבנייה ונושאת בתשלום האגרות וההיטלים, ירוקן את הפטור מתוכן. לפיכך מצאתי כי תקנת הפטור מאפשרת את זקיפת הפטור לטובת הגורם הפועל מיוזמתה או מטעמה של המדינה". היועצת המשפטית לממשלה, גלי בהרב-מיארה, סברה, כי אין להעניק את הפטור בפרויקטים של "מחיר למשתכן".

כשר פותח באומרו, כי יש צורך באישורה של הרשות המקומית או באישורו של משרד השיכון שמדובר ב"שיכון זוגות צעירים" על מנת להעניק למדינה פטור ממחצית האגרה. המושג "זוגות צעירים" מצריך שיקול דעת לגבי הפעלתו, שיישומו נמצא בידי הרשות והמשרד. רשויות שונות יכולות לקבוע מדיניות שונה, ואף אותה רשות עצמה יכולה לשנות את מדיניותה; ומובן שגם משרד השיכון רשאי לעשות זאת.

עוד אומר כשר, כי הקביעה האם פרויקט פלוני הוא "מטעמה או ביזמתה" של המדינה, לצורך תחולתה של תקנת הפטור, מצריכה בחינה של נסיבותיו הפרטניות של הפרויקט בו מדובר. כשר מונה את הנסיבות שיש לבחון: זהות הרוכשים, מערכת ההסכמים בין המדינה לבין הקבלן, מידת הפיקוח של המדינה על הפרויקט והקצאת הסיכונים והסיכויים בפרויקט. מאפיינים אלה משתנים מפרויקט לפרויקט ולכן יש לבחון כל "מחיר למשתכן" לגופו.

כשר קיבל את ערעורה של עיריית בית שמש וקבע, כי חברת אופק שלי בנייה חייבת במלוא האגרות על בניית דירות במסגרת "מחיר למשתכן" בעיר. בשנת 2017 שילמה החברה אגרות בנייה בסך 200,000 שקל. העירייה סירבה להחזיר לה מחצית מן האגרות, ואופק שלי הגישה תביעה לבית משפט השלום בירושלים על המחצית. מינהל התכנון התייצב לדיון ותמך בעמדת העירייה, באומרו שהרחבת הפטור תטיל נטל נוסף על הוועדות המקומיות ותפגע בשירות לציבור.

בית משפט השלום (השופט גד ארנברג) דחה את תביעת אופק שלי, בקובעו שאינה זכאית לפטור ממחצית האגרה. בית המשפט המחוזי (השופט אלכסנדר רון) קיבל את ערעורה של החברה והורה לעירייה להשיב את הסכום הנתבע. כשר העניק לעירייה זכות ערעור בגלגול שלישי וקיבל את הערעור, תוך קביעה רוחבית לפיה יהיה צורך לבדוק את כל הפרויקטים של "מחיר למשתכן".

המשנה לנשיא נעם סולברג והשופט דוד מינץ הסכימו עם כשר. את העירייה ייצגו עוה"ד אמיר בירנבוים ויונתן מוטעי; את אופק שלי ייצגו עוה"ד אלון לוונשטיין ומיכאל רוזן; את מרכז השלטון המקומי ייצג עו"ד אלי אליאס; את התאחדות הקבלנים ייצג עו"ד קובי פלקסר; ואת היועצת המשפטית - עו"ד מרווה בז'ה.